안녕하세요.

함께 성장하고 싶은 투자자 HiHigh입니다.

임장을 하고,

앞마당을 쌓다 보면 자연스레

단지vs단지를 비교하게 되며

의문을 갖게 됩니다.

최근 저는

연식/평형/세대수/가격 등

대부분의 조건이 유사한 단지들이

방과 화장실 개수가 다를 경우,

어느 단지에 투자할 것인지

그 판단 기준에 대해 반원분들과

대화를 나눴는데요.

단지vs단지 비교를 하다 보면

명확한 정답이 없는 것 같고,

우선순위를 나누기 애매한 경우가

종종 발생하고는 합니다.

조건이 비슷한 단지들에

변수가 발생한다면

단지의 저평가 여부는

어떻게 판단할 수 있을까요?

나라면 이곳에 내 가족과 살고 싶을까?

가장 중요한 것은

'이 지역/단지에 살고 싶은지' 여부를

생각해보는 것입니다.

단지vs단지를 비교할 때

가장 많이 하는 실수 중 하나가

그래프를 붙여보는 것인데요.

이전에는 A단지의 가격 흐름이 높았는데

현재 A단지와 B단지의 가격이 같다면

A단지가 싼 것 아닌가?

or

A단지의 전고점이

B단지의 전고점 보다 높았는데

현재 두 단지의 가격이 같다면

A단지가 저렴한 것이 아닌가?

라고 생각할 수 있습니다.

하지만, 그 전에 먼저 생각해봐야 할

가장 중요한 것이 있습니다.

'이 지역/단지를 사람들이 좋아할까?'

'사람들이 이 지역/단지를 이 돈 주고 살까?'

그에 대한 답은 역지사지로

생각해보면 알 수 있습니다.

'나라면 이곳에 내 가족과 살고 싶을까?'

가족형 단위의 사람들이 선호하는 곳은

주변 환경 및 인프라가 좋거나

균질성 있는 택지일 수 있습니다.

또는

초품아+학군지에 위치한 단지일 수도 있고,

직장이 가까운 이점이 있는

단지일 수도 있습니다.

입장을 바꿔서 생각해보면,

내 스스로도 그런 곳에 살고 싶습니다.

살고 싶은 지역/단지인지는

온라인으로도 어느 정도

정보를 확보할 수 있지만,

오로지 현장에서만

파악할 수 있는 것들이 있습니다.

그래서 직접 임장을 가고,

거주민들이 어떤 것을 좋아하고 싫어하는지

피부로 느끼며

단지들의 가격 차이를 유추하는 것입니다.

지역 내 비교: 전세가로 선호도 비교하기

그렇다면 지역 내 단지vs단지 비교를 할 때,

임장을 다니며

사람들이 살고 싶어하는 곳을 찾는 것 외

추가로 사람들의 선호도를 참고 할 수 있는

지표는 무엇이 있을까요?

바로 '전세가'입니다.

한 지역/생활권에서의 선호 요소는

범위 안에 있는 단지들의 전세가에

많은 영향을 미칩니다.

매매가=실거주에 쓸 수 있는 돈

+ '가수요'가 붙지만

전세가=실거주에 쓸 수 있는 돈만

포함하고 있기 때문입니다.

비교할 아파트 두 단지는

성남시 중원구의

'롯데캐슬'과 '중앙힐스테이트2차'입니다.

두 단지는 2년 차이의 비슷한 연식에

세대수도 비슷한 편이며,

단지 컨디션에 큰 차이가 없습니다.

같은 생활권 내

멀지 않은 거리에 위치하고 있지만

두 단지는 매매, 전세 시세 모두

차이를 보여왔습니다.

위 지도를 보면 아시겠지만,

중앙힐스테이트2차 좌측에는

초,중,고등학교가 밀집되어 있어

청소년 자녀가 있는 가정이라면

학교를 편하게 보낼 수 있는

이점이 있습니다.

그럼에도 불구하고

구성남의 거주민들이 학교 편의성보다

더 크게 생각하는 선호요소가 있기 때문에

가격 차이가 발생한 것입니다.

구성남은 재개발이 대대적으로

진행 중일 정도로 낙후된 곳이 많으며,

유난히 심한 언덕이 많고,

아파트가 많지 않습니다.

언덕이 많고 낙후된 이 지역에서

조금이라도 언덕의 불편함이 적은 단지,

환경/상권이 더 준수한 단지에

거주하고 싶은 것입니다.

또한, 타 지역 대비 상대적으로

환경이 좋지 못한 이 지역에

사람들이 거주하는 이유는

주요 직장 단지인

강남/판교와의 접근성을 꼽을 수 있는데요.

도보로 지하철 접근성이 더 뛰어난

'롯데캐슬'에 우선 거주하고자 하는

수요가 있음을 유추할 수 있습니다.

현장에 가보신 분들은 아시겠지만

신흥역에서 중앙힐스테이트2차까지의 길은

언덕이 매우 가파르고,

재개발 구역+하늘채랜더스원까지

지나서 올라와야 하기 때문에

그 힘듦은 배가 됩니다.

반면, 롯데캐슬의 경우

언덕의 경사가 비교적 심하지 않고,

단대오거리역 및 상권까지 도보 5분에

이용이 가능합니다.

같은 지역/생활권 내

멀지 않은 지역에 위치하고 있는

두 단지의 전세 시세는

해당 지역의 선호 요인으로 인해

가격 차이를 보여왔는데요.

하지만,

현재 힐스테이트2단지 앞은

재개발 진행 중이며

대규모 상권이 들어올 예정입니다.

지역 내 비교일지라도

향후 실거주민들의 선택은

개발 등 기타 변수에 따라 달라질 수 있는데요.

전세가가 선호도 판단에

많은 도움을 줄 수는 있지만,

'투자에 있어 항상 정답은 없다'는 생각으로

과거의 그래프에 의존하지는

않는 것이 좋습니다.

지역 외 비교: 항상 정답은 없다

지역 외 단지vs단지 비교를 할 때는

이야기가 달라집니다.

각 지역/생활권의 선호요소가 다르며,

인근 공급/정책 등 변수에 따라

다른 흐름을 가져갈 수 있기 때문인데요.

비슷한 연식의

두 단지를 비교해보겠습니다.

동대문구 '전농SK'와

성북구 '동아에코빌'을

가져왔는데요.

급지로 분류하면 서울 4급지에 해당하는

비슷해보이는 단지들입니다.

가격을 확인하기 전에는

전농SK가 동대문구 선호생활권에

위치하고 있긴 하지만,

수도권이다보니 역세권의 중요성에 따라

동아에코빌의 매매, 전세가가

더 높을 것이라고 유추했는데요.

과거 사람들의 선택은

제 생각과 달랐습니다.

매매, 전세가 차이가 한눈에 보일 정도로

전농SK를 더 높은 가격에 선택한

사람들이 많았는데요.

전농SK는 비역세권 구축이지만

동대문구 1등 생활권에 있으며,

나름 균질성을 갖추고 있는 택지에서

선호되고 있는 대단지 아파트입니다.

동아에코빌의 경우,

6호선 도보 6분 거리에 위치하고 있으나

지하철역→아파트까지

언덕길을 올라와야 하며,

균질성이 부족하다는 것이 특징입니다.

현재 두 단지의 가격은

전용59 기준

전농SK 6.8/3.5

동아에코빌 5.9/3.5

인데요.

비슷한 위상의 지역/단지/컨디션이라면,

수도권=역세권이라며

공식으로 여겼던 생각이

항상 맞는 답은 아니라는 것을

깨달을 수 있었습니다.

그 외 단지들을 비교해보며

제 기준에서

지역 외 비슷한 조건의

단지vs단지 비교 시

그 우선순위를 가리는 방법에 대한

정답은 없다고 종지부를 찍었습니다.

다만, 이때 참고할 수 있는 지표를

아래와 같이 정리했습니다.

1. 지역/생활권 선호도의 차이

2. 향후 개발 가능성

3. 단지 주변에 좋은 단지들

(가격이 높은 단지들)이 주변에 있는가?

4. 선호하는 지하철 노선인가?

or 역세권인가?(수도권)

보편적으로 사람들이 좋아하는 것 외에

아파트의 가격과 선호도는

다양한 이유와 연관지어

생각해볼 수 있습니다.

결국 사람이 거주하는 것이고,

사람이 매수하는 것이며,

사람이 판단하는 것이니까요.

사람의 생각은 언제나 같을 수 없기에

그때 그때의 매물 및 내 상황을 고려하며

나의 투자 기준에 맞춰

투자해야겠다는 결론이 나왔습니다.

시간이 지날수록

부동산 등 투자에 있어서

무조건적인 정답이 있다는 일념은

위험한 생각인 것 같습니다.

투자 및 결론을 도출할 때

강의에서 배우고 임장한 데이터들을 통해

나만의 판단기준을 갖고 비교하며

투자에 임하는 것이 중요함을

항상 유념해야겠습니다.

이 글을 보시는 모두가

나에게 좋은 투자 물건을 볼 수 있는 눈을 기르고,

이를 좋은 투자로 실행할 수 있는 능력을 키워

의미 있는 투자를 하시길 응원합니다 :)

감사합니다.