안녕하세요.
말과 행동에 힘이 있는 사람이 되고싶은
먀먀둥이입니다.
작년초 센스튜터님 인사이트를 흡수하려고 매주 칼럼필사를 했었습니다.
그때 튜터님의 운과 노력에 대한 마인드, 비교평가와 지방투자에 대해 많이 배울 수 있었습니다.
그런 튜터님의 강의를.. 수강하게되어 너무 감사합니다 🤍
월부학교 2강에서는 무려 비교평가에 대한 강의를 해주셨습니다.
21년 처음 투자공부를 시작했을땐 지방, 수도권 할거없이 투자가능한 곳이 거의 없이 매전차가 벌어져있었습니다.
24년 지금은 전국적으로 한차례 낙폭이 일어나 지방이든, 수도권이든 선택지가 많이 열려있어 비교평가가 더 어려운시장인것 같습니다.
이번 강의에서 튜터님의 비교평가 프로세스를 읽어내며 벤치마킹 포인트들을 짚어낼 수 있었습니다.
비교평가 왜할까요 ?
그동안 배운대로 해왔는데 본질적으로 왜 하는가를 생각해보면,
싸다고 판단하다고 생각한 투자처에 대해 확신을 얻기위해 하는것 같습니다.
돌이켜보면 시간이 지나 내가 매수한가격보다 떨어져도 두려움없이 버틸 수 있었던 원동력이였던것 같습니다.
비교평가 방법 2가지
1/ 가격대를 맞추고 가치를 비교 (✔)
2/ 가치를 맞추고 가격대를 비교
두가지 방법을 모두 쓰게 되지만, 이 강의에서는 1번. 가격대를 맞추고 가치를 비교하는 비교평가 3단계를 알려주셨습니다.
Part 1. 비교평가 3단계
1단계. 지역 내 비교
2단계. 지역 간 비교
3단계. 급이 다른 지역 간 비교
** 가격대, 평수, 연식(최대한)고정
1단계. 지역 내 비교
1/지역 내에서 물건들을 가져온다. (ex. 중상입지 신축 4억대. 중하입지 신축 3억대)
2/ 입지(가치) 순으로 나래비한다.
3/ 제일 좋은것부터, 상대적으로 저평가된 물건을 파악한다.
4/ 우선순위를 통해 투자대상을 선택한다.
4가지 스텝으로 비교평가 하는방법을 예시로 설명해주셨습니다.
이안에서는 2번. 입지순으로 나래비하는것이 중요한것 같은데, 이부분이 어려운 부분이며 너무 정확하게 나열하려고 하지 않는것이 중요하다고 말씀해주셨습니다.
BM Point !
가치와 가격이 비슷할땐 어떻게 하나요?
-많이 깍을 수 있는 물건, 협상포인트를 찾아서 매물털기
-좋은생활권을 먼저 고려해서 전세리스크를 줄이기 ! ★
-수도권은 단지개별성이 좀 더 강하다.
성동구 옥수동 = 분당판교
성동구 마장동 = 분당 야탑
-step1. 지역내에서 비교하고싶은 단지들을 가져올때, 중상입지 신축 4억대, 중하입지 구축 3억대 이런식으로 묶어서 가져오기(연식고정, 가격고정)
/
2단계. 지역 간 비교
1단계 지역 내 비교에서
지역의 특성과 상황비교가
붙은 단계 !
1단계 지역내 비교까지는 알겠어 그래.. 자 차분히 2단계로 넘어가보자..! (끄덕끄덕)
2단계 지역간 비교는 지역의 특성과 가치에 대해 정확히 알아야 가능한 부분이라고 합니다.
비교평가 기준이 되는 지역들을 어떻게 정하나요 ?
실전지투반에서는 인구수를 기준으로 체급이 비슷한 도시끼리 비교평가를 하면 된다고 배웠습니다.
월부학교에서는 여기에 덧붙혀 지역의 특징을 파악하는 작업이 들어갑니다.
앞마당이 늘어가고 공부를 할수록, 자연스레 도시의 특징을 파악하는 개요부분을 좀 더 집중해서 보려고 하고있습니다.
예를들어, 마산회원합포구를 임장할때 울산동구를 임장했던 기억이 나서 비교평가를 해봤었습니다.
두 도시가 항구도시로 성장하여 인근에 구도심이 형성되었으며 둘다 중공업,제조업에 기반한 생활권이라는것, 그래서 빈땅으로 신축이 형성되고 그곳의 선호도가 집중된다는것 등을 파악하여, 이 안에서 이정도 소득의 사람들이 선호할만한 단지를 골라 비교평가를 했었습니다.
이처럼 임장과 임보를 통해 도시의 특징을 정확히 파악하여, 수요의 집중/분산, 선호하는요소등을 알아낸다면 비슷한 지역을 고르고 비교평가를 통해 상대적으로 저평가된 단지들을 찾아낼 수 있을것 같습니다.
이렇게 공부하면서 알아낸 것들을 정리할생각을 하지 못했었는데 튜터님께서 강의에서 핵심요소들을 짚어주셔서 내 감대로가 아닌, 기준을 가지고 비교평가해보려고 합니다.
BM Point !
-수요(인구, 평균소득) / 도시가치(핵심입지) / 리스크(공급) 3가지를 기준으로 지방투자 사분면에서 이 지역이 몇사분면인지, 지금 어떤 상황인지 파악한다.
ex.
* 광주북구 : 140만 인구에 소득이 광주에서 가장 낮은구라 부자들이 찾는곳은 아니다. 핵심입지는 첨단2지구 생활권이며 구도심인 중흥생활권도 지역내 선호도가 높은 단지들이 분포하고 있다. 많지는 않지만 아파트가 워낙 많은 광주의 특성상 브랜드대단지신축들이 준비하고 있어 전세가 좋지 않아 투자기회를 잡기가 난이도가 있는편이다.
* 울산북구 : 110만 인구에 현대라는 일자리를 기반으로 주거지로 울산안에서 다소 외딴섬처럼 취급받기도 하지만 해당 생활권 안에서 선호도 높은 송정이라는 지역이 있어 그쪽으로 수요가 몰린다. 광주와 마찬가지로 아파트가 많고 심지어 신축이 많다. 23년 전세폭락후 중심부는 전세 회복세이지만 북구는 아직이라 전세가격이 정말 안받치는 상황이다. 공급은 큰게 끝나서 안전한편이라 전세가가 올라오는 타이밍을 지켜봐야한다.
*대구북구 : 240만 인구를 가진 광역시 부짱이다. 이렇다할 직장은 없지만 뒤져보면 대기업도 종종있고 본토부자들이 많고 사업가가 가장 많은 지역이다. 지표상 소득수준은 낮지만 돈을 잘쓰는 소비도시이고 원천징수가 안잡히지만 사실 돈많은 사람들이 많아 시세상승이 기대되는 설레는 지역이다. 알다싶이 공급이 많았고, 아직도 남아있어 전세와 매매가 정말오랫동안 눌려있다. 핵심입지는 단연 침산생활권이고 대구 안에서도 굉장히 선호되는 생활권이라 젊은층부터 어른들까지의 수요를 불러일으키는곳이다. 가격이 매우 눌려있으므로 투자기회를 잡을 준비를 하면서 트래킹해나가자.
-도시 가치 비교예시. 항상 이런식으로 내생각을 적는 습관을 들이자.
ex.
*광주북구 : 첨단2지구 준신축 + 직주근접 + 균질성 - 상권부족 - 공단
*울산북구 : 송정생활권 신축 + 직주근접 + 균질성 - 외곽 -노학군-공단
- 지방투자 사분면 매달 업데이트해서 임보에 넣기 : 가격, 공급, 전세가율로 판단하여 상황을 적어 투자시나리오를 생각하기
마산합포구 : 공급적정하고 전세가율도 높다. 가격도 많이 떨어져있어서 잘 살펴봐야함
포항 : 가격은 많이 안올랐는데 전세가율이 높고 공급이 많아서 우선순위를 많이 높여서보자
구미 : 공급이 많지만 가격이 비싸지 않고 많이 안올라서 살펴봐야겠다.
/
3단계. 급이 다른 지역 간 비교
2단계 지역파악 + 나의 상황까지
파악이 되어야 한다.
출처 입력
2단계 지역간 비교까지 했다면, 이제 나의 상황까지 붙여 어떤 지역에 투자하는게 유리한지 판단해야한다고 합니다.
인구 규모가 크다고 무조건 더 좋은 투자가 아니죠? 마찬가지로 지역의 특징을 파악하고 체급이 다른 지역 안에서 더 좋은 투자기회가 없는지 살펴야 합니다.
이런 1,2,3단계 비교평가를 위해 꾸준히 노력해야할것은
1/ 앞마당 관리
2/ 시세트래킹을 통한 가격대 구분, 투자 단지들 파악하기
3/ 매달 투자에 유의미한 top3 뽑기
Part 2. 나의상황 점검
출처 입력
지금까지 취득세가 1.1%라 고민이없었습니다만, 앞으로 넘어야할 '취득세의 벽'에 대해 생각해볼 수 있는 시간이였습니다.
취득세는 컨트롤할 수 있는 부분이 아니므로, 투자를 할 수 있으면 투자를 하면서 경험과 실력을 쌓아나가야 합니다.
각자의 취득세 구간에서 투자검토를 할 때 취득세를 포함해서 투자검토를 하고, 넓게 비교평가를 해야한다는걸 알게되었고, 더 많은 노력과 좋은 물건을 고를 수 있는 실력이 필요한 구간임을 알게되었습니다.
* 주의할점은, 취득세를 먼저 고려해서 가격대를 한정짓지 않도록, 벽에 갇히지 않도록 주의해야함을 알게 되었습니다.
지역과 나의 상황을 파악해서 개별단지를 비교평가하고 투자결정을 내리는 행동들을 반복해야겠습니다.
센스튜터님께서 늘 강조하시는 운과 노력 !
운을 잡기위해 노력하는 자세, 꾸준한 노력은 내가 할 수 있는 영역임을 강조하셨습니다.
튜터님을 따라 노력만큼은 뒤치지 않는 투자자가 되어야겠다 다짐하게 되었습니다.
튜터님 좋은강의 감사드립니다.
BM List 정리 !
가치와 가격이 비슷할땐 어떻게 하나요?
-많이 깍을 수 있는 물건, 협상포인트를 찾아서 매물털기
-좋은생활권을 먼저 고려해서 전세리스크를 줄이기 ! ★
-수도권은 단지개별성이 좀 더 강하다.
성동구 옥수동 = 분당판교
성동구 마장동 = 분당 야탑
-step1. 지역내에서 비교하고싶은 단지들을 가져올때, 중상입지 신축 4억대, 중하입지 구축 3억대 이런식으로 묶어서 가져오기(연식고정, 가격고정)
-앞마당 전임기록 남기기
-수요(인구, 평균소득) / 도시가치(핵심입지) / 리스크(공급) 3가지를 기준으로 지방투자 사분면에서 이 지역이 몇사분면인지, 지금 어떤 상황인지 파악한다.
ex.
* 광주북구 : 140만 인구에 소득이 광주에서 가장 낮은구라 부자들이 찾는곳은 아니다. 핵심입지는 첨단2지구 생활권이며 구도심인 중흥생활권도 지역내 선호도가 높은 단지들이 분포하고 있다. 많지는 않지만 아파트가 워낙 많은 광주의 특성상 브랜드대단지신축들이 준비하고 있어 전세가 좋지 않아 투자기회를 잡기가 난이도가 있는편이다.
* 울산북구 : 110만 인구에 현대라는 일자리를 기반으로 주거지로 울산안에서 다소 외딴섬처럼 취급받기도 하지만 해당 생활권 안에서 선호도 높은 송정이라는 지역이 있어 그쪽으로 수요가 몰린다. 광주와 마찬가지로 아파트가 많고 심지어 신축이 많다. 23년 전세폭락후 중심부는 전세 회복세이지만 북구는 아직이라 전세가격이 정말 안받치는 상황이다. 공급은 큰게 끝나서 안전한편이라 전세가가 올라오는 타이밍을 지켜봐야한다.
*대구북구 : 240만 인구를 가진 광역시 부짱이다. 이렇다할 직장은 없지만 뒤져보면 대기업도 종종있고 본토부자들이 많고 사업가가 가장 많은 지역이다. 지표상 소득수준은 낮지만 돈을 잘쓰는 소비도시이고 원천징수가 안잡히지만 사실 돈많은 사람들이 많아 시세상승이 기대되는 설레는 지역이다. 알다싶이 공급이 많았고, 아직도 남아있어 전세와 매매가 정말오랫동안 눌려있다. 핵심입지는 단연 침산생활권이고 대구 안에서도 굉장히 선호되는 생활권이라 젊은층부터 어른들까지의 수요를 불러일으키는곳이다. 가격이 매우 눌려있으므로 투자기회를 잡을 준비를 하면서 트래킹해나가자.
-지방투자 사분면 : 가격, 공급, 전세가율로 판단하여 상황을 적어 투자시나리오를 생각하기
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