[돈 버는 독서 모임] 월.부.은 - 독서 후기

책 제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라

저자 및 출판사 : 너나위 / (주)알에이치코리아

읽은 날짜 :  2024. 1. 6 ~ 1. 24.

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : 저평가, 소액, 리스크

도서를 읽고 내 점수는 : 10점 만점에 10점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 40대 초반의 와이프와 딸을 둔 가장이자, 대기업 직원이었던 저자는 독서, 강의, 임장을 바탕으로 시스템 투자를 하였고 부동산 상승장을 맞아 100억 자산가가 되었습니다. 이 책은 저자의 경험이 그대로 녹여져 있으며, 부동산 투자로 경제적 자유를 얻으려는 사람들에게 실질적으로 내비게이션 역할을 하게 될 유용한 책입니다.

2. 내용 및 줄거리

(프롤로그) 회사는 당신을 책임지지 않는다

당신은 당신의 1년 뒤, 5년 뒤, 10년 뒤의 모습이 그려지는가?

만약 이 질문에 답을 하지 못한다면, 당신의 1년 뒤, 5년 뒤, 10년 뒤는 절대 지금보다 나아질 게 없을 것이다.

(1장) 왜 투자를 해야 하는가

- 인플레이션이 발생해 내 통장 현금의 값어치가 나날이 떨어지고 대한민국 집값은 도저히 감당이 안 될 정도로 치솟는 동안, 나는 무엇을 했는가?

- 자본주의 사회에서도 덮어놓고 문제점만 비난하는 사람보다는 현실을 직시하고 배워가며 노력하고 문제를 해결하려는 사람에게 더 많은 기회가 생긴다.

- 투자는 당신과 당신 가족의 경제적 안정을 위해 반드시 해야만 하는 것이다.

(2장) 당신과 돈이 가야 할 방향

- 자본으로 생산 자산을 사는 데 쓰는 것, 바로 이것이 자본주의의 원리를 깨닫고 투자라는 수단으로 부를 쌓은 사람들이 사용했던 방법이다. 이를 두고 그저 '부동산 투기'라고 치부해 버린다면, 아직도 자본주의를 제대로 이해하지 못한 것이다.

- 전세금을 활용하면 보다 적은 돈으로 더 비싼 자산을 살 수 있게 되고, 수익률도 그만큼 높일 수 있다.

(3장) 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

1) 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다 : 의왕시 25평 아파트

- 투자자는 투자 대상으로 고려하고 있는 부동산이 현재 저평가되어 있는지 아닌지를 가장 먼저 체크해야 한다.

2) 저평가 아파트에서 얻은 1억2천만원 : 분당 21평 아파트

- 아파트가 저평가된 상황이란 걸 인지하게 된 건 비교해볼 수 있는 대상(철산동)이 생긴 후, 그 두 대상의 가치(입지)와 가격을 모두 확인했기 때문이다.

3) 수익률 440% 아는 지역을 늘린 대가 : 수지 32평 아파트

- 서울 아파트의 평균 평당 매매가가 2,200만 원에 육박하던 2017년 말, 나는 용인시 수지 정도의 입지를 갖춘 지역의 32평 아파트가 서울의 절반 가격인 3억 7천만원(평당 1,160만원)에 불과하다는 것이 의아했다. 이 아파트가 저평가된 상태라 판단한 이유다.

4) 3,000만 원으로 구한 역세권 대단지 초품아 : 평촌 21평 아파트

- 내가 평촌 S아파트에 투자한 이유는 일시적 공급으로 인한 '늘림목 현상'과 그에 따른 저평가, 거기에 높은 전세가율로 소액 투자가 가능했기 때문이다. 괜찮은 입지임에도 부동산 상승장이 진행되는 동안 다른 지역에 비해 상승세가 주춤한다면, 예의주시해야 한다.

- 대규모 입주에 따라 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가 또한 약세였기에 투자자 입장에서 임차인을 구하는 것이 만만치 않았다. 위기가 한편으론 기회가 되듯, 모든 기회에는 위기가 숨어 있게 마련인 것이다.

(4장) 성공 투자를 위한 필수 지식

- 부동산 시장에 대한 정부의 규제 완화 혹은 강화 정책은 대한민국 경제사에서 늘 반복되던 일이며, 일종의 패턴도 있다. 투자 수요를 억제하기 위한 규제책으로 대출 조건을 손보는 내용 역시 빠지지 않는 단골 메뉴다.

- 자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다. 두 번째 장점은, 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다. 장기 보유의 세 번째 장점은 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다는 점이다. 이러한 이유로, 처음부터 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 한다. 동시에 바로 2년 뒤가 아닌 10년 뒤를 바라보는, 즉 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근해야 한다.

- 50세에 은퇴하려면 약 40억 원이 필요했다. 해야 할 일은 명확해졌다. 적어도 1억 원 정도의 수익을 안겨줄 부동산을 40채 마련해야 하는 것이다.

- 특정 지역 한 곳이나 한 아파트 단지에 이른바 '몰빵' 투자를 한 경우가 아니라면, 전국에 고르게 투자해 보유하게 된 모든 주택의 전세가가 동시에 하락하는 일은 거의 없다.

- 지키는 것도 중요하다.

첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 직장이나 교통 측면에서 더 우수한 물건에 투자하는 것이 좋다.

둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.

셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.

넷째, 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두 개 정도는 남겨둔다.

(5장) 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

- (리스크란?)

첫째는, 매매한 아파트의 전세 임대를 잔금 기한 내에 맞추지 못해 온전히 내 자금으로 잔금을 치러야 하는 경우

둘째는, 2년 뒤 전세가가 떨어져 하락한 만큼을 세입자에게 반환해야 하는 경우

이 둘을 감당할 수 있는 재정적 여건이 되는지 계산해 보라!

- (너나위의 세 가지 투자 기준) 저평가, 적은 투자금, 리스크 감당 가능 여부

- (임장지역 선정) 사는 곳 가격에 대한 감 잡기(입지와 가격 비교) > 매달 전국 시구 단위로 부동산 시세 확인 > 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합되는 단지가 많은 지역 정리 > 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역 선정

- (임장 전, 지역 조사) 거듭 말하지만, 나는 가치 대비 가격이 싼지로 판단하는 저평가 여부(가치>가격)를 첫 번째 투자 기준으로 삼는다. 그렇기에 내가 지역을 조사하고 현장을 방문하는 건 해당 지역의 가치(입지)와 가격을 파악하기 위함이다.

- (현장조사) 중요한 건, 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것이다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건으 사는 게 핵심이다. 현장조사를 통해 가장 투자하기 좋은 물건부터 아닌 물건까지 물건의 우위를 가늠하라. 1등 물건 뽑기!

(6장) 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

- 모든 것을 원하는 대로 할 수도, 가질 수도 없다. 그러니 선택해서 집중하라.

- 투자자의 우선순위 : 가정과 투자 > 회사 > 친구, 지인 등

- 나도 주변에 좋은 사람, 최고의 사람을 두고 싶어서 내가 치러야 할 것이 무엇인지 고민하다가, 먼저 좋은 영향을 미치는 사람이 되기로 했다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 전세레버리지를 이용한 시스템 투자 방법으로 자산을 형성시키는 방법을 알게 되었으며, 시스템 투자 시 발생할 수 있는 리스크(잔금 마련, 역전세)를 설명해 주어 유용했습니다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 너나위의 투자기준(저평가, 소액투자, 리스크감당가능)이 머릿속에 깊이 자리 잡게 되었습니다. 가치 대비 가격이 저평가 되었는지를 파악하기 위해서는 손품 뿐만 아니라 임장이라는 현장조사가 필요하다는 것을 알게 되었으며, 직장과 평행하려면 쉽지 않은 여정이 될 것 같습니다. 조급함을 버리고 투자 동료를 만들어 꾸준히 실행하는 것이 필요하다고 느꼈습니다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?

가. (용어 개념) '키 맞추기'와 '갭 메우기'의 차이점

나. (중개 수수료)

P 217

: 부동산 중개인은 의뢰인에게 직접 중개 부탁을 받은 물건과 다른 부동산 중개소에서 전산망에 공유하려는 목적으로 올린 물건을 다르게 취급한다. 직접 받은 물건은 거래가 성사될 경우 이에 해당하는 중개 수수료를 혼자 취하지만, 전산망에 공유된 물건은 전산망에 최초로 올린 중개소와 수수료를 반씩 나눠야 하니까. 이러한 이유로 나는 중개인들이 내 임대 물건을 더 열심히 중개할 수 있도록 여러 곳에 직접 방문하여 홍보물을 돌리고 있었다.

(궁금한 점)

중개소A와 중개소 B에 중개를 의뢰했고, 중개소B가 전산망에 올린 상황에서

중개소A가 거래를 성사시켰을 경우 A만 수수료를 챙기는지(전산망에 올린 B는 수수료 배제되는지) 궁금합니다.

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 나는 부동산과 맞벌이 한다.(현재의 너나위님이 있게 한 책. 다음 달에 읽을 예정입니다.)