[돈버는 독서모임] 월급쟁이부자로 은퇴하라 - 독서후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 월급쟁이 부자로 은퇴하라

저자 및 출판사 : 너나위. RHK

읽은 날짜 :  2024.01.21

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # 노후준비   # 투자기준   # 행동하라

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 주변에서 흔히 볼 수 있는 40대 초반의 직장인이자 세 식구의 가장. 불안한 미래와 나 자신의 노후를 위해 무엇을 해야 하나 고민하던 중 우연히 읽은 투자서 한 권에서 문제의 원인과 해결책을 찾아 가난한 비평가가 아닌 풍족한 실천가가 되기로 결심했다. 처음 9개월간 100권 이상의 경제 및 투자서를 읽으며 자본주의와 돈에 대해 공부하고 하루도 거르지 않는 현장답사로 부동산 실전투자를 준비한 저자는 마침 찾아온 상승장에서 공격적으로 투자해 현시점 100억 자산가로 거듭났다. 직장생활을 통해 얻은 월급을 종잣돈 삼아 매입한 부동산과 함께 일한 덕분이다.

2. 내용 및 줄거리

1장. 왜 투자를 해야 하는가

자본주의를 이해하려면 인플레이션을 이해해야 한다. 인플레이션은 돈의 가치가 떨어지는 것을 말하며 대개는 물가가 올랐다고 말한다. 문제는 이 물가라는 것이 내 소득의 증가 속도보다 더 빨리 오르기 때문에 생활이 점점 더 어려워 진다는 것이다.

통화량이 증가하면 돈이 흔해지고 돈의 가치가 하락하게 된다. 돈의 가치가 하락하게 되면 같은 돈으로 살 수 있는 물건이 적어지게 되고 결국 우리는 물가가 올랐다고 느끼게 된다. 아파트도 덩치가 크고 가격이 비싸서 그렇지 본질은 물건이다. 투자자의 성격을 갖고 있다보니 파동을 그리며 상승하게 되며 인플레이션의 영향을 받아 가격은 우상향을 할 수밖에 없다.

경제의 주체인 가계, 기업, 정부는 전체 소득을 나누어 가지는데 기업과 정부는 분배되는 소득이 점차 커지는 반면 가계소득은 줄어들고 있다. 이렇게 소득분배의 불균형이 커지는 시대에 나는 무엇을 해야 할까? 언젠가 맞닥뜨리게 될 은퇴시점에는 소득절벽이 오게 된다. 그때를 대비하지 않는다면 노후의 생존이 위협받게 된다. 자식에게 의지할 수 없다면 내 스스로 노후준비를 해야 한다.

2장. 당신과 돈이 가야 할 방향

돈을 버는 방식을 구분할 때는 시간의 직접 투입 여부로, 돈을 쓰는 방식을 구분할 때는 나중에 더 가격이 오를 수 있는 것을 사는지 아닌지를 기준으로 삼는다. 우리가 나아가야 할 방향은 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이며, 나중에 오를 가능성이 있는 것에 돈을 쓰는 것이다. 즉 소비자산이 아닌 생산자산에 돈을 쓰는 것이다. 중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이다.

여러가지의 생산 자산 중 부동산을 택한 이유는 정보 대칭과 레버리지 때문이다. 특히 전세금을 레버리지로 활용할 수 있다는 점 때문에 투자금을 줄일 수 있고 수익률 또한 높일 수 있다. 이 때 가장 중요한 점은 많은 사람들이 선호할 만한 곳의 물건을 고를 수 있는 안목이다.

3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

1기 신도시이며 생활인프라는 훌륭하지만 연식이 많이 낡은 평촌신도시 대신 기존 인프라를 모두 누릴 수 있으며 신축 아파트가 있는 내손동 투자 - 신축이라는 점만 볼게 아니라 입지를 먼저 볼 것.

광명을 임장하며 분당과 비슷한 가격이라는 것을 알고 더 좋은 입지인 분당이 싸다는 것을 알게 되었다. 저평가란 가치대비 가격이 저렴한 거을 뜻하며 가치를 볼 줄 아는 안목이 가장 중요하다.

수지는 신분당선 개통이 사용가치를 끌어올리고 전세수요가 늘어나면서 전세가가 꾸준히 상승했다. 이미 역세권 20평대 두채를 매수했고, 그 이후에도 모니터링을 계속 하다보니 30평대의 가격이 아직도 약보합이라는 것이 보였다. 입주물량이 많아 투자금이 많아질 수 있으나 최우선 투자기준인 저평가를 최우선 기준으로 판단한다.

전세투자 성공의 핵심은 저평가된 아파트를 찾는 것이며 경험이 쌓일수록 점점 더 좋은 투자를 할 수 있다.

4장. 성공투자를 위한 필수 지식

종잣돈을 마련하기 위해 가장 먼저 한 것은 지출을 관리하는 것이고 그 다음은 자본재배치였다. 거주 비용을 최소화해 나의 돈이 일할 수 있게 배치하는 방식이다. 하지만 무조건 돈부터 만들게 아니라 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 키운 뒤 비로소 돈을 만들어야 한다.

따박따박 들어오는 월세의 장점도 있지만 시세차익형 투자가 직장인들에게는 더 맞는다고 생각했다. 그 과정에서 잃지 않는 투자법이 중요한데 첫번째 기준은 저평가이다. 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 하는데 저평가된 부동산을 산다다는 건 필요충분 조건인 셈이다. 저평가를 판단하기 위해서는 가치와 가격을 모두 볼 수 있는 안목이 필요하고 아는 지역이 많아질 수록 좋은 안목을 가질 수 있다.

투자금이 적다면 시간이 필요하다. 당장 월세투자등을 통해 현금 흐름을 만들기 보다 안정적으로 자산과 수익의 규모를 키워나갈 수 있는 장기 보유 전세투자 방법이 필요하다고 생각했고 시스템 구축을 선택했다.

시스템 구축을 위해 비교적 입지가 우수한데도 가격 자체는 높지 않은 아파트 위주로 투자했고 이런 방식이 투자 실력을 쌓아가는데 큰 도움이 되었다.

입주 물량이 많은 지역에서 투자할 때 주의할 점은 역전세이다. 역전세 관리를 위해 처음부터 마통이나 신용대출까지 끌어와서 투자를 진행하는 것은 안된다. 지금까지 쌓아온 것을 잘 지켜내고 싶다면 주머니 속 현금 상황을 항상 체크하고 과욕을 삼가해야 한다.

5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

시행착오 없이 좋은 투자자로 성장하려면 가장 먼저 해야 할 것은 자신만의 투자기준을 마련하는 것이다.

첫째. 저평가된 상태인가?

둘째. 투자금이 적게 드는가?

셋째. 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

투자하려는 대상이 이 기준에 부합하는지 그것만 따지고 그 기준을 만족시킬 경우 투자하면 되는 것이다.

투자할 물건을 고르기 위해 임장지역을 선정할 때 위의 기준에 따라 전세가율과 가격, 투자금의 규모, 입주물량과 미분양을 확인한다. 임장전 일자리와 교통, 환경, 학군, 인구 구성, 가격 등을 미리 사전 조사 한다. 이런 내용을 미리 숙지하고 임장하는 이유는 전체적인 감을 익히기 좀더 쉽게 익히기 위해서이다.

임장을 하며 동네의 분위기와 단지별 특징을 익히고 중개소를 방문해서 실제 매물을 확인한다. 모든 물건을 확인할 수 없으니 앞서 정한 투자기준에 맞는 단지를 찾는다. 중요한 건 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것이다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는게 핵심이다.

임대를 결정짓는 요인은 가격, 집의 상태, 입주가능시기, 사람 즉 부동산 중개인이다.

6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

모든 변화의 시작은 인지하는 것에서 비롯된다. 인지는 변화로 이어져야 한다. 자본주의와 돈, 부동산 투자에 대해 알게 되었도 변화를 갈망한다면 아는 것에서 멈추지 말고 이를 실행해야 한다. 일이 잘 풀리지 않을 때는 칠흑같이 어두운 불확실함에 두렵기도 했지만 그럼에도 뚜벅뚜벅 걷고 매일 해야 할일들을 묵묵히 해나가다보니 변화가 찾아왔다.

"인생을 바꾸는 투자" "될때까지 한다"는 말에는 숨은 전제가 있다. 그렇게 되기까지 생각보다 오랜 시간이 걸릴수도 있다는 것. 그릭 쉽지 않을 수도 있다는 것이다. 조급함을 버리고 투자공부의 순서를 따르고 반복해야 한다. 1. 경제와 투자관련 서적 읽기 2. 강의 듣고 투자동료 만들기 3. 실전투자 실행하기 4. 1~3번 반복하기

꾸준함이라는 무기를 어떻게 하면 장착할 수 있을까? 단기 에너지인 '의지력'을 장기 에너지인 '꾸준함'으로 바꾸려면 본인의 의지뿐 아니라 타인의 힘도 정말 중요하다. 그러기 위해 종잣돈 모으듯이 사람을 모아야 하고 최고의 사람과 함께 해야 한다.

아직은 부족한 것이 많고 누군가에게 도움을 줄 능력도 없는 내가 최고의 사람들과 함께 할 수 있는 방법은 하나뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것. 여기서 말하는 좋은 사람이란 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다.

내 인생을 바꾸는 투자를 원하고 그 짧지않은 레이스를 함께 걸어갈 동료를 찾는다면 먼저 내어줄 수 있는 사람이 되어야 한다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 5번째 월부은을 읽었다. 처음 읽었을 때는 뭐가뭔지도 모르고 그냥 텍스트만 읽었고 2,3독은 공부하는 마음으로 강의 듣듯이 읽었다. 22년 5월 4독을 할 때는 독서모임을 위해 읽었던 것 같다. 2년이 지나고 1호기 투자를 하고 전세가 빠지지 않아 마음이 힘든 상태에서 읽는 월부은은 매우 특별했다.

이전에 읽을 때는 적은돈으로 큰 수익을 거둔 투자사례나 입지분석에 대한 노하우가 눈에 들어왔었다. 지금은 확실한 목표, 나만의 투자기준, 될때까지 할 수 있는 꾸준함 같은 내용이 눈에 들어온다.

월부3년차가 되었고 첫번째 투자를 했으나 아직 실력적으로 새끼 병아리에 불과하다보니 쉽게 지치고 좌절하는 순간이 온다. 그럴때면 기본을 다질 수 있는 독서가 매우 중요하다는걸 이 책을 읽으며 다시 깨달았다.

월부은을 읽고 나부맞을 다시 읽고 있는데 시간이 흘러도 원칙에 대해 이야기하는 부분에서 두 책은 정말 많이 닮아 있었고 앞으로의 투자 인생에서 옆에두고 어려운일이 있을 때마다 꺼내봐야겠다고 생각했다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

얻은점

57p. 상항을 인지하고 이제는 뻔한 미래를 바꿔보고 싶다는 의지가 생겼다면 본격적으로 그 방법을 배우기 전 마지막으로 해야 할 것이 있다. 그건 바로 목표를 명확하게 하는 것이다. 이는 내가 집중해야 할 부분에 하나의 포인트를 찍는 것과 같다. 이것이 뜬구름 잡는 일에서 벗어나 핵심에 집중할 수 있는 지름길이다.

시간이 지날수록 중요한건 가장 기본이 되는 원칙이라는 것을 다시 한번 깨달았다. 나부맞에서도 나왔듯이 좋은 차에 가족들을 태우고 운전석에 앉았지만 목적지를 정하지 못했다면 길을 헤맬 수밖에 없다. 목표를 확실히 정해야 문제가 생겼을 때 돌파할 수 있는 동력이 생긴다. 그저 돈이 벌고 싶다는 생각이라면 약간의 바람에도 부러질 수 밖에 없다.

222p. 전세금을 레버리지로 활용해 투자하는 경우에는 아파트의 매매가 뿐 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 큰 영향을 준다는 것이다.

23년 11월 1호기 투자를 하고 아직까지 전세를 맞추지 못하고 있다. 처음에는 조금있으면 빠지겠지라는 낙천적인 마음이었고, 그 다음에는 불안함과 조급함이 온마음을 휘어감았다. 지금은 상황을 조금 더 냉정하게 보려고 노력하고 있다. 순식간에 변해버린 시장상황은 내가 어찌할 수 없는 일이었지만 전세가 안나갈 수도 있다는 것을 염두에 두었다면 다른 선택을 할 수도 있었겠다는 생각이 든다.

가치가 더 좋지만 전세 수요는 조금 떨어지는 물건 보다 조금 덜 벌 수 있어도 전세 수요가 더 좋은 물건을 선택하는게 리스크 방어 측면에서 너무나 중요하다는 것을 알게 되었다.

253p. '리스크가 감당할 수 있는 수준인가?'라는 기준은 혹시 일어날지 모르는 위기를 감당 할 수 있는지 따져보라는 것이다. 예상되는 위기란 첫째, 전세 임대를 잔금 기한내에 맞추지 못해 온전히 내 자금으로 잔금을 치러야 하는 경우. 둘째, 임대는 순조롭게 놓았으나 2년 뒤 전세가가 떨어져 하락한 만큼을 세입자에게 반환해야 하는 경우이다.

초보 투자자의 입장에서 이런것이 나에게 가능한지 불가능한지 가늠하기 어려운 경우가 있다. 감당가능한 건 잔금대비의 측면도 있지만 실력적인 면도 있다. 그래서 거인의 어깨를 빌리는 것이 너무 중요한것 같다.

어떤 리스크가 있을지 예상해보고 그것이 나의 자산상황과 축적된 실력으로 감당 가능한지 아닌지 코칭을 통해 확인 받는 과정이 초보 투자자에게는 꼭 필요하다.

나의 경우 코칭을 통해 조금더 과감한 투자가 가능하다는 것도 알게 되었다. 조금더 편하게 투자하기 위해 수익은 적어도 좋은 환경의 물건을 선택할 수도 있었다. 그렇지만 감당가능하다고 판단된다면 더 좋은 물건에 투자하는게 가능하다는 것을 경험하고 있다. 소극적으로 판단했다면 절대 못했을 것 같다.

302p. 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 '태도'라는 걸 기억하라. 몸이 힘들면 자연스럽게 마음도 약해진다. 이제 막 투자를 시작한 당신이 맞닥뜨린 낯선 현장에서 처음 다잡았던 마음을 잃고 약해지지 않았으면 좋겠다.

월부생활 2년이 넘으면 마음이 약해지는 단계는 넘어섰다고 생각한다. 그때 경계해야 할 점은 매너리즘 같다. 나의 경우 월부학교 광클에 실패하고 실전반, 지투반을 반복 수강하면서 몸이 힘들어지고 조금만 쉬어야겠다는 마음이 들었다. 1호기 투자가 잘 안풀릴 때는 이도저도 다 때려치우고 싶은 마음도 들었다. 기초반을 재수강하면서 기본을 다지는 건 좋지만 임장과 임보가 제대로 마무리 되지 않기도 했다. 마음만 먹으면 얼마든지 제대로 할 수 있으니 지금은 조금 쉬고 싶다는 마음도 들었다.

이런 상황에서 정신이 들게 해준건 처음에 세웠던 나의 목표였다. 이렇게 해서 노후 준비 제대로 할 수 있나? 은퇴가 몇년 안남았는데 투자 아니면 다른 방법이 있나? 이런 생각을 하면 정신이 번쩍 들곤 한다.

327p. 될때까지 한다는 말에는 숨은 전제가 있다. 그렇게 되기까지 생각보다 오랜 시간이 걸릴 수도 있다는 것 그리고 쉽지 않을 수도 있다는 것이다.

된다는 확신이 있다면 오랜 시간이 걸리는 건 참을 수 있다. 그런데 쉽지 않다는 건 때때로 좌절하게 만든다. 열심히 했다고 생각했는데 아무것도 보이지 않을 때, 성과가 나지 않을 때 마음이 많이 힘들었다. 왜 남들 다 이해하는 것을 나는 이해가 안될까. 왜 나는 남들만큼 빨리 성장하지 못할까. 이런 어리석은 마음이 마음을 잠식하기도 한다.

그러다 어느 순간 그들처럼 집요하게 파고드는 힘이 부족했다는 것을 깨달았다. 눈에 보이는 결과물은 남들과 비교하면서 노력하는 과정은 들여다보려고 하지 않았다. 아니, 애초부터 남들과 비교하는 자체가 어리석었다.

나에게 부족한 부분을 파악하고 채워넣다보니 된다는 확신이 조금쯤은 드는 것 같다. 쉽지 않은 오랜 시간도 견뎌낼 수 있을 것 같다.

느낀점

강의에서 내 돈을 넣어야만 알 수 있는게 있다는 말씀을 많이 하신다. 그걸 요즘 많이 실감하고 있다. 시장상황은 한순간에 바뀔 수 있다는 것. 단지대 단지 뿐만 아니라 물건대 물건으로 디테일하게 파악해야 좋은 투자가 가능하다는 걸 알게 되었다. 그리고 내가 어디까지 감당할 수 있는 사람인지도 새롭게 파악하고 있다.

이런 상황에서 다시 읽는 월부은은 강의보다 더 많은 내용을 담고 있는 멋진 책이라는 걸 알게 되었다. 특히 감당가능하다는 것의 여러가지 의미에 대해 생각해 볼 수 있었다. 잔금이 가능해도 멘탈이 약하면 무너질 수 있겠구나, 실력이 조금 부족해도 맷집이 좋으면 버틸 수 있겠구나, 응원해주는 가족이 있고 함께 고민해주는 동료가 있다면 무서울게 없구나, 무엇보다 미리 이 길을 가고 성과를 낸 선배님들을 보면 두려워하지 말고 방법을 찾으면 나도 할 수 있겠다... 이런 생각을 하게 되었다.

5번을 읽어도 새로운 생각을 하게 만드는 멋진 책. 월부은.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

57p. 상항을 인지하고 이제는 뻔한 미래를 바꿔보고 싶다는 의지가 생겼다면 본격적으로 그 방법을 배우기 전 마지막으로 해야 할 것이 있다. 그건 바로 목표를 명확하게 하는 것이다. 이는 내가 집중해야 할 부분에 하나의 포인트를 찍는 것과 같다. 이것이 뜬구름 잡는 일에서 벗어나 핵심에 집중할 수 있는 지름길이다.

302p. 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 '태도'라는 걸 기억하라. 몸이 힘들면 자연스럽게 마음도 약해진다. 이제 막 투자를 시작한 당신이 맞닥뜨린 낯선 현장에서 처음 다잡았던 마음을 잃고 약해지지 않았으면 좋겠다.

월부 생활을 하며 임장을 하고 임보를 쓴다는게 벅찰 때가 많았습니다. 투자를 진행하면서 마음이 힘든 적도 있었습니다. 그럴때마다 나를 바로 세워줬던 것은 노후준비라는 포기할 수 없는 목표였습니다.

몸과 마음이 힘들었을 때 어떻게 약해지지 않고 계속 앞으로 나아갈 수 있었는지 각자의 경험에 대해 이야기해보고 싶습니다.

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 부의 인문학, 보도쉐퍼의 돈