안녕하세요. 모찌롱입니다.

실준반 3주차가 한창입니다.

많은 동료분들이

단지임장을 처음 해보시고 신선한 충격을 받으셨고

그걸 다시 정리해야 하는 과제가 주어져

또 한 번 충격을 받으신 것 같습니다.

그 충격을 조금이나마 덜어드리고자

단지분석 장표를 어떻게 구성하고

어떤 생각들을 담아야 하는지

제 나름의 노하우를

공유해보려 합니다.

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[단지분석 장표 = 투자노트]

다음은 제가 사용하고 있는

단지분석 장표 템플릿 입니다.

(해당 템플릿에는

다른 동료님들의 소중한 나눔과

직접경험하면서 조금씩 업데이트한 부분들이

함께 포함되어 있습니다)

투자를 실제로 진행할 때는

지역 전체의 입지를 다시 보지 않습니다.

중요하지 않기 때문이 아니라

이미 충분히 인지하고 있기 때문입니다.

그럼 뭘 볼까요?

바로 이 단지분석 장표입니다.

임장을 한 달 동안 하더라도

그 지역에 당장 투자를 하는 경우는

매우 드물거라고 생각합니다.

다만, 지금 당장 투자를 못하더라도

가까운 미래에는 투자를 고려할 수 있기 때문에

이 때 내가 과거에 남긴 기록을

다시 뒤져봐야 할 텐데요.

그 중 가장 중요한 기록이

저는 이 단지분석 장표라고 생각합니다.

따라서 단지분석 장표는

나중에 다시 보게 될

나만의 '투자노트'가

되어야 합니다.

따라서

(사전임보도 그렇지만)

단지분석 장표 역시

단순 데이터의 취합이 아니라

'임장을 해야만 넣을 수 있는'

내용을 담기 위해

노력해야 합니다.

그럼 각 항목별로 어떻게 작성을 하는지와

각 부분에서 확인해야 할 것들에 대해서

설명드려 보도록 하겠습니다.

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1-2. 입지지도 + 입지등급

(단지를 중심으로 지도위에 입지 올리기)

앞서 입지분석을 할 때는

지역구 단위로 그리고 생활권 단위로

큰 범위에서 접근했다면

단지분석 단계에서는

'단지'를 기준으로

주변의 거주환경이 어떤지,

입지는 어떤지를 보는 것이므로

앞서 수행했던 입지 분석의 반복이

결코 아닙니다.

단지를 중심으로 다시 지도를 보게 되면

거주민의 입장에 좀 더

제대로 빙의할 수 있습니다.

'내가 여기에서 출근을 시작해서 직장

(강남이나 판교 또는 다른 업무지구)까지

가려면 어떻게 갈까 '

'주말에 장을 봐야하면

어디로 가야할까'

'친구가 놀러 온다고 하면

어디를 보여줘야 할까'

부동산의 수요라는 것은

거시경제 지표에 따라 움직이는 것이 아니라

결국 사람들이 살고 싶어하는 요소가

얼마나 많냐에 따라 움직이는 것이기 때문에

단지분석 단계에서 '단지를 중심으로 '

스스로에게 이런 질문을 던져보는 것은

선호도를 파악하는

효과적인 방법 중 하나입니다.

한 걸음만 더 나아가보자면

단지 대 단지 비교를 할 때

좀 더 직관적으로 잘 비교할 수 있도록

입지 등급을 매길 때 +/-를 활용해봅니다.

예를 들어

두 개 단지가 똑같이 1시간이내 접근이 가능해도

한 개 단지가 역세권 단지이면

교통입지에 +를 부여하는 식입니다.

또는, 단지 근처에 대규모 학원가가 있거나

초품아 단지라면 학군입지에 +를 부여해 봅니다.

이렇게 하는 이유는

한 번이라도 단지의 입지를 머리에 남기고

이후에 다시 봤을 때 내가 어떤 이유로

단지에 대한 입지 평가를 했는지

복기해볼 수 있기 때문입니다.

3. 단지정보

단지정보는 네이버부동산을 레버리지 합니다.

다만, 캡쳐를 뜰 때 중요한 것은

단순히 복붙하고 끝내지 말아야 한다는 것입니다.

보고서에 붙이는 정보가 있다면

그 정보에 대한 나의 생각이 반드시 들어가야 합니다.

저는 단지정보를 보면서

즉, 연식, 세대수, 주차대수, 최고층 정보 등을 보며

단지가 어떤 모습일지를 상상해봅니다.

예를 들어

평형대 구성을 보면서 대형평형이 있다면

'단지가 좀 더 쾌적하고

관리상태도 상대적으로 좋겠구나'

라고 추측해봅니다

(이미 단임을 갔다 왔다면

'그래서 단임때 그런 느낌을 받았구나'라고

복기합니다)

강의에서도 말씀해주신 것처럼

평형대 구성에 따라

단지의 분위기가 결정되기 때문에

무의미해 보이는 이 숫자들도 참 중요한 것입니다.

4. 과거가격

과거가격 부분에서는

아실에서 제공하고 있는 데이터를 활용하여

최근 실거래가를 확인합니다.

이 때 매매 실거래와 전세 실거래를

따로 표시하는 게

가격의 흐름을 파악하기에 더 효과적입니다.

저는 실거래 데이터 검토시에

'거래가 체결된 시기'를 보면서

당시의 분위기를 짐작해봅니다.

예를 들어 상기 단지의 실거래가를 보면

22년 매매거래가 단 한 건도 없었습니다.

해당 데이터를 보며 저는

이런 생각들을 해볼 수 있을 것 같습니다.

'20평대 세대수가 적은 탓이라고 하기에는

20평대가 150세대가 넘어서 아닌 것 같아'

'직전 2년동안 거의 3억이 넘게 올랐는데

상승장 끝물에 너무 오른 가격에 대한

피로도가 누적된 건 아닐까?'

'23년 첫 거래에서 2억7천이 빠진 걸 보면

누적된 피로도가 하락장을 만나면서

한 번에 폭발한 것일수도 있겠는데?'

'전세는 지속적으로 계약이 체결되는 것 같은데,

실거주수요가 어느정도 받쳐주는 곳이구나!'

물론 이런 생각들은

틀릴 수 있습니다.

그래서 저는 해당 데이터를 보며 들었던 생각들을

뇌피셜로 끝내지 않고

이후 전화임장이나 매물임장을 통해

검증하는 과정을 거치고 있습니다.

다만, 단지분석 단계에서

위와 같은 질문 또는 추측을 해보지 않는다면

검증을 해보는 시도 자체가 불가능하기 때문에

해당 단계 역시 중요하다고 생각합니다.

5. 현재가격

현재가격은 실거래가가 아니라

네이버부동산에 올라와 있는

매물의 가격을 의미합니다.

케익교환권 반장님 말씀을 빌려보면...

실거래는 과거의 가격이고 그러므로 '죽은 가격'이에요.

현재의 '살아있는 가격'을 보려면 호가를 봐야 합니다.

설령 호가이기 때문에 실제로 왜곡된 가격일지라도

현재의 시장 분위기를 반영한 가격이기 때문에

여전히 의미가 있는 가격이라고 생각합니다.

또한, 네이버부동산에서

현재의 매물을 확인함으로써

최근의 실거래 이후로 분위기가 어떻게 이어지고

있는지를 짐작해볼 수 있을 것 같습니다.

위에서 예로 든 단지의

현재 등록 매물을 가져와보겠습니다.

그리고 앞서 확인한 실거래가 데이터와 비교해보며

다음과 같은 생각을 해봅니다.

'매물 최저가가 직전 실거래 대비 1억이 비싸다.

뭐지?'

'급매가 다 빠지고 남은 매물일 수도 있을 것 같은데,

최근 분위기로 봤을 때 이게 나갈까..?'

'바로 옆에 신축 대단지 가격을 보면

매매가가 비슷한데 이게 맞나?'

실거래가 검토 단계에서

했던 것과 마찬가지로

이번에는 '현재가격'을 보면서

궁금한 사항을 만들어 보는 것이

핵심입니다.

6. 수익률분석

단지의 수익률 분석은

존경하는 보통아 조장님의 양식을

레버리지 하고 있습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/8591652

단지 임장을 효과적으로 했다고 해도

미심쩍은 부분이 남기 마련입니다.

'정말 현장에서 했던 내 판단이 맞을까?'

'이 단지가 저 단지보다 좋은 게 맞나?'

다행히 우리에겐

과거의 데이터가 있습니다.

그리고 '선호도'라는 것은

오랜시간에 걸쳐 거주민들이 만들어냈다는 특징이 있기 때문에

재개발이 되거나 지하철이 뚫리는 등

입지가 크게 개선되지 않는 한

바뀌기 쉽지 않습니다.

분당 사는 사람들이

성남 산다고 안하고,

판교 사는 사람들이

분당 산다고 안 하는 것처럼 말이죠!

때문에 과거 상승장의 수익률 결과는

단지 선호도를 간접적으로 확인할 수 있는

'성적표'와 같습니다.

수익률 분석은 다양하게 할 수 있지만

저의 경우에는

전세가율이 가장 높았던 시기에 매수해서

이전 상승장 고점에서 판다고 가정했을 때의

수익률을 확인하고 있습니다.

즉, 단지의 과거 최고 수익률을 보는 것입니다.

과거 수익률 분석을 하면,

다음과 같이 투자와 연결해볼 수 있습니다.

(1) 가장 우수한 결과를 보였던 단지를

가시적으로 확인함으로써

미심쩍었던 그 느낌을 날려버릴 수 있습니다.

즉, 내가 임장 때 판단한 단지 우선순위와 수익률이

얼마나 일맥상통하는지 를 확인하고,

예상과 완전히 다른 부분이 있다면

어떤 부분 때문인지를 파고들어 볼 수 있습니다.

(2) 미래가격을 판단할 때

이 과거 수익률 정보를 한 번 더 활용할 수 있습니다.

▶목표수익률이 200%라고 할 경우

과거에 단 한 번도 (가장 좋은 조건에서 투자한다고 해도)

200%를 달성하지 못한 단지에 대해서

투자계획을 짤때

'내가 할 땐 넘을 수 있을거야'라고 생각하는 것은

명백한 판단 오류가 될 것입니다.

▶반대로 과거 수익률에서

200%를 크게 초과하는 결과를 보인다면,

투자계획을 짤때에도

200%를 달성할 수 있을 거라고 보는 것은

꽤나 합리적인 판단이라고 볼 수 있을 것입니다.

7-8. 단임 결과

강의에서 멘토님들이 강조하시는 것 중 하나가

'임장과 임보를 연결'는 것입니다.

투자자로써 단지임장을 하는 것은

단순히 눈으로 보고

'여기 좋네', '여긴 별로네'

수준의 느낌만 남기기 위함이 아닙니다.

대충보면 모두 비슷하게 생긴

콘크리트 건물일지라도

그 속에서 아주 조금의 차이를 발견하고

그게 가격에 반영될 정도의 차인지를

눈으로 직접보고 기록해 놨다가

이후 투자 의사결정에 참고하기 위함입니다.

따라서 내가 본 것과 느낀 것들을

"현장에서" 상세하게 메모해놓는 것은

매우 중요합니다.

그리고 그 메모는 버리지 않고

그대로 보고서의 한 부분을 차지하게 됩니다.

남한테 보여주는 보고서가 아니라

내 투자에 사용할 '투자노트'이므로

현장에서 느낀 생생한 말투를

그대로 담아봅니다.

정갈한 문장으로 수정하지 않습니다.

그래야 나중에 다시 봤을 때

그 현장의 느낌이 기억이 날 것입니다.

위와 같은 맥락에서

저는 임장보고서에 '사진'도 남기고 있습니다.

다만, 아무 사진이나 찍지는 않고

사진만 봐도 단지를 기억할 수 있는 부분을 찍습니다.

예를 들면 단지내 심한 경사로가 있으면

이 부분이 잘 표현되게 남겨놓습니다.

저는 단지별로 2~4장 정도만 찍으려고 합니다.

너무 많이 찍어도 어차피 보고서에

다 담기도 힘들기 때문에

임팩트있는 몇장만 남겨보려고

현장에서 노력합니다.

단지마다 다르겠지만

보통 정문, 단지 내부 중 센터(동간격이 보이도록),

커뮤니티시설/단지상가/놀이터 등 부대시설 정도를

담고 있습니다.

한 가지 팁을 드리자면

무지성으로 사진을 찍으려고만 하지 마시고

사진을 찍는 순간

짧게라도 기억에 남기려는 노력을

해보시면 좋겠습니다.

예를 들어 정문을 찍을 때에도

'정문이다 얼른 찍고 얼른 들어가야지'

가 아니라

'이 단지는 연식이 20년 가까이 되는 준구축 단지인데도

문주가 굉장히 웅장하고 임팩트가 있네.

건설사에서 신경을 썼나 보다'

라고 머리에 생각을 한 번 남겨준 다음에 찍습니다.

현장의 생각은

현장에서 해야 합니다.

'돌아와서 제대로 각잡고 정리하면서 하겠어'

라고 생각하는 것은 미루고

안 하겠다는 말과 같습니다.

까먹은 상태로 나중에 정리를 하는 것보다

현장에서 조금 정신 없는 상태로

머릿속에 남기는 것이

훨씬 효과적인 기억법이라고

저는 믿습니다.

9. 시세흐름

4번에서 최근실거래가를 통해

해당 단지의 분위기 내지는 시장분위기를 짐작해 봤다면,

9번에서 시세흐름을 본다는 것은

'전체기간의' 매매가격, 전세가격의 추이를

보는 것을 의미합니다.

최고 전세가율,

평균 전세가율

수준을 확인하고

최고전세가율의 경우 그 시점이 언제인지,

최고전세가율 시점에서의

투자금이 얼마인지 확인해봅니다.

10-11. 미래가격(투자계획)

+단지 정리 / 결론

단지 분석에서 가장 중요한 부분은

10번과 11번입니다.

단지분석을 수행한 단지에 대한

나만의 '투자계획'을 적고

이 단지의 특징을

나만의 문장으로 간단히 정리해보며

당장 또는 미래에 투자를 할지 말지를

결론 내리는 것이

단지분석의 마지막 단계입니다.

"투자계획"이란

이 단지를 얼마에 사서

전세는 얼마에 놓을 것이며

그래서 목표 수익과 목표매매가는

얼마인지 '정해보는 것'입니다.

단지 별로 가격이 심하게 섞여 있던 이전 상승장 전에는

이 부분을 판단해 보는 것이 상당히 어려웠을 것 같습니다.

하지만 상승장을 지난 지금 우리에게는

'전고점'이라는 과거 최고 성적이 존재합니다.

그리고

현재는 최고 성적을 내던 그 단지들의 가격이

대부분 싸졌습니다.

멘토/튜터님들 역시

전고점 대비 30%이상 하락한 단지들은

싸다고 보아도 된다고 말씀하셨고

우리는 이 부분을 적극 활용하면 됩니다.

저 같은 경우에는

다음과 같은 프로세스를 통해

매수 계획을 수립해봅니다.

1. 전고점대비 30% 빠진 가격 확인

2. 현재 매매호가를 참고해서 목표 매매가 정하기

3. 전고점을 고려해서 목표 수익률에 맞추어

투자금액을 조정해가며

적정 투자금에서의 전세가를 확인

4. 투자 결론 부분에

'전세상승을 기다려야 하는지'

'매매가 조정이 좀 더 조정되어야 하는지'

'계획을 짜보니 현실적으로 말도 안 돼서 투자를 배제해야하는지'

(예를 들면, 신축 대장단지가 해당될 것임)

등 나의 투자계획에 대한 결론을 기재하기

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마치며

선배 투자자들은 제가 이 글에 담은 것들이

너무나 당연한 부분이고 쉽게 생각되겠지만

처음하는 입장에서 제가 이 글에 담은 것들을

한 번에 모두 소화하는 것은

불가능하다는 것을 잘 알고 있습니다.

저 역시 그랫습니다.

그래도 알려드리고 싶었습니다.

하나씩만 추가하더라도

차근차근 천천히 늘려나가다 보면

각 부분에서 새롭게 드는 생각들이 있을 것이고

그렇게 조금씩

투자자로써 판단을 하는 법을

터득하게 될 것이라고

확신하기 때문입니다.

저처럼 투자마인드를 타고 나지 않고

배우는 것도 평균보다 느린 사람도

포기하지 않고 하다보니

'와 진짜 손 댈 곳이 없구나' / '완벽한 판단력이야'

정도는 당연히 아니지만

단지를 보고 모자란 판단이나마

스스로 해보고

그것을 정리할 수 있는 정도는 되었습니다.

'얘도 하는데 나도 할 수 있겠다'라고

생각을 하셨으면 좋겠습니다.

오늘도 한 분에게라도

의미있는 도움이 되길 바라며

글을 마치도록 하겠습니다.