열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 30기 32조 가애나애]

안녕하세요~ 가애나애입니다.

"우리는 현장파 투자자",

"현장에 답이 있다.",

"반드시 현장에는 더 좋은 물건이 있다."

월부 강사님들께서 항상 이렇게 말씀하시는데요.

그 말을 들을 때면

나도 현장파 투자자가 되어야지,

현장에서 답을 찾아와야지-하고

매번 다짐하는 것 같습니다.

열반스쿨 중급반 2강은 양파링님께서

'부동산 현장에서 바로 써먹는

실전 노하우'에 대해

모두 알려주셨습니다.

중급반을 재수강하기까지의

6개월이 긴 긴 시간은 아니지만

그 사이에 앞마당이 늘어난 만큼,

또 현장에서 발견한 나의 서툰 점과

궁금한 점을 이만큼 쌓아놓았던만큼

강의를 들으며 고개를 쉼없이

끄덕끄덕 했는데요.

지금의 저에게 정말이지 딱 필요한 강의였습니다.

찾았다 내사랑!

내가 찾던 사랑 ㅠ_ㅠ ♡

2강 덕분에 단단히 준비하여

실전 투자를 준비할 수 있겠다는

자신감과 노하우를 잔뜩 얻었습니다.

그럼 강의후기 시작합니다 *_*

#1. 전세 레버리지 투자의 꽃, 임대

전세레버리지 투자자에게

하나의 투자를 완성한다는 것은

매수 후 임대를 놓는 것까지를 의미합니다.

매수 이후 전세 세팅에 따라

총 투자금이 달라지고,

투자금은 수익률과 다음 투자시기를

결정하기에 무척 중요하죠.

매수, 임대, 매도 중 '매수'가 가장 쉽다-는

이야기를 많이 들어왔는데요.

실제로 매물임장을 할 때 주인이 거주하여

전세를 맞춰야 하는 매물을 보면,

매수 후 전세를 놓는 일련의 과정이

막막하기도 걱정되기도 했습니다.

양파링님께서 아래의 세 가지에 대해

정말 명쾌하게 알려주셨어요.

1) 적정 전세가를 설정하는 3단계

2) 임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지

3) 협상 시 고려해야 할 2가지

#2. 적정 전세가 설정하는 법

시세를 딸 때,

네이버 부동산을 볼 때,

시세트레킹을 할 때,

호가를 보고 여러가지 생각을 하는데요.

'이정도 전세가를 받을 수 있을까?'

매번 궁금해하는 것 같습니다.

적정 전세가를 설정하는 데 있어 핵심은

내 물건을 1등 물건으로 만드는 것.

1등 물건을 만들기 위해 가장 중요한 것은 가격.

zoom in에서 zoom out까지 시야를 점점 넓히면서

경쟁 물건 후보를 찬찬이 검토한 뒤,

내 물건의 전세가를 설정해야 합니다.

순서 : ㄷㅈ → ㅅㅎㄱ → ㄱㄱㅁㄹ

전세보증금 반환보증 범위도 챙기기!

덕분에 1등 물건을 고를 때 보다 뾰족하게

검토할 수 있을 것 같습니다.

BM. 1등 물건 뽑는 과정에서

3단계에 따라 적정 전세가 설정하기.

촘촘한 그물처럼 빠뜨리는 것 없도록

경쟁 물건을 꼼꼼하게 살피기.

#3. 리스크 줄이는 임대기간 설정법

모든 투자자들이 두려워 하는 역전세!

역전세 리스크를 줄이기 위해

전세가와 함께 임대기간 역시

신중하게 결정해야 합니다.

임대가 만료되는 시점에 대규모 공급이 있다면

투자금 규모가 예상과 다르게

커질 수 있기 대문입니다.

결국 내 물건이 위치한 지역의 상황(ㄱㄱ)과 단지의 특성,

그곳에 사는 사람들의 마음(ㅅㅇ)을 통해

임대기간을 설정해야겠다-고 이해하였습니다.

그리고 앞의 두 가지와 달리 유일하게 조절할 수 있는 것,

주택 수가 늘어날 수록 리스크를 분산하는 것 또한

놓치지 않겠어요!(ㅍㅌㅍㄹㅇ)

BM. ㄱㄱ과 ㅅㅇ를 면밀하게 살피고 헤아려

리스크 최소화하기

#4. 변화하는 시장

요즘 시장 어때? 가격은 어때? 하면

"전세가가 낮아 투자금이 많이 들어"하고

단번에 이야기할 것 같아요.

그래서 새로 전세를 맞추게 되면

투자금이 많이 들기에

전세 낀 물건을 중점적으로 보는데요.

기존에 전세를 낀 물건의 시세를

현 시세와 비교하여

말씀해주신 부분이 너무 유익했어요.

물건을 '만든다'는 말의 의미를

점점 이해하고 있는 요즘입니다.

그리고 무엇보다 중요한 것은

시장은 늘 변화한다는 사실을 아는 것입니다.

투자자는 변화하는 시장에 따라

시기에 가장 적합한 선택을 하기!!

조건, 특약과 같은 요인을 적극적으로 활용하여

리스크를 대비할 수 있음도 인상 깊었습니다.

매물을 보다가 다 좋은데 이 조건이 아쉽네,

혹은 이래서 안되겠네 - 하고 금세 포기했던

스스로를 돌아보고 반성하게 되었어요.

비행기에서 주스와 콜라 중에서 고르세요- 했을 때

둘 다요! 혹은 커피는 없나요? 하는 것처럼

프레임을 깨라-는 이야기가 생각났어요.

이래서 투자자에게 유연한 사고는 중요하다-고

많은 책에서 이야기했군요.

BM. 모든 문제는 해결할 수 있다!

정답은 보기에서 고르는 것이 아니라

내가 만드는 것임을 기억하기.

투자 물건은 시장에 나와 있는 것 중에서만

고르는 게 아니라, 내가 만들 수도 있다.

이러한 시장 분위기와 자신의 리스크를 알고

적극적으로 협상하는 것 또한 중요합니다.

타인의 불편함을 해결해주고,

나도 원하는 것을 이루는 것.

협상은 내가 줄 수 있는 것에 주목하는 것임을

꼭 기억하겠습니다.

BM. 시장 상황을 판단하였다면,

선택지마다 기회비용을 계산하여 안전한 선택을 하기.

ㄱㄱ 협상, ㅅㅎ 활용을 통해

적극적으로 협상하여 물건 만들기.

#5. 투자에 대한 책임은 스스로의 몫

협상으로 좋은 가격을 만들고

1등 전세물건을 만들어도

실제 거래가 성립하는 것은

계약이라는 법률행위를 통해서

이루어짐을 기억하겠습니다.

확언 나는 내 투자에 확신을 갖고 실행하며,

쌀 때 싸게 샀음을 알기에

시장의 변화에 흔들리지 않는

투자자가 된다.

지난 7월, 실전반을 수강하며

튜터님께서 1등 뽑기 과정에서 너무너무 신중한

마음이 느껴진다-는 피드백을 주셨어요.

어쩌면 그건 정말 곰곰이 생각했지만

확신을 갖고 실행할 만큼의 투자 기준은 없고,

뭔가 내가 놓친 게 있을 것 같은데- 하는

찜찜하고 미덥지 못한 마음 때문이었던 것 같아요.

이 물건은 정말 그정도 전세가에 세팅할 수 있을까?

전세가 안 맞춰지면 어떡하지?

A보다 B 물건이 더 유리한 조건이 맞을까?

C보다 D 물건의 상황이 더 나은 것 같은데, 정말일까?

내가 놓친 건 없을까?

머리속 물음표를 느낌표로 만들어 준 2강!

이제는 현장에서 만난 물건들을 비교평가할 때

보다 자신을 갖고 고를 수 있을 것 같습니다.

'부동산 현장에서 바로 써먹는

실전 노하우'를 배운 만큼,

실전 노하우는 꼭 실전에서 발휘하여

투자로 이어지도록 하겠습니다.

1호기를 준비할 때 몇 번이고 꺼내볼 것 같아요.

좋은 강의 해주신 양파링 멘토님

감사합니다♡