안녕하세요.
부동산딱대입니다.
부동산을 공부하다 보면 정답을 맞춰 딱딱! 하려고 하게 되기도 합니다.
마치 답을 내려가는 것처럼요.
하지만 부동산을 인문학이라고 표현하는 이유는 '해답지'가 있는 게 아니기 때문입니다.
따라서 수요가 몰리는 곳과 선호도를 이해하기 위해서는 현장에서 '발'로 뛰어 다니고 체감해야 합니다.
아직도 많은 분들이 강남과의 접근성이 입지 요소 중 가치가 높아
강남 출퇴근 30분 이내면 다 좋은거 아닌가? 하는 생각에 빠져
경기도 신분당선에 있는 단지들이 다 최고야 라고 생각할 수도 있습니다.
우리가 향후 더 좋은 자산들을 쌓아나갈 때 디테일한 선호도를 현장에서 파악하지 못한다면
더 높은 수익률을 가져다줄 기회를 찾지 못할지도 모릅니다.
1. 입지결정 등급이 정답지가 아닙니다.
입지결정 요소 중 우리는 도시별로 나아가 단지별로
등급을 매겨 더 수요가 몰리는 도시/단지에 투자하기 위해
손품 및 발품을 오늘도 최선을 다해 달려가고 있습니다.
특히 수도권은 지방에 비해 '교통'과 '학군' 환경 요소가
가격 결정 요소 즉, 선호도로 직결되기 때문에 중요한 입지 요인이라고 생각하고 있습니다.
써니튜터님께서 알려주신 위상에 따라 분당에 있는 단지들이 서울의 성동구, 마포구, 양천구 단지들보다
'신분당선을 이용하면 강남 접근성이 뛰어나니 다 좋을거야.' 라고 판단할 수 있을까요?
디테일한 선호도는 여러 가지 입지 요소들이 종합되어 가격에 나타나게 됩니다.
그렇기에 현장에서 디테일한 선호도 차이를 느끼고 정리해 놓아야 나중에 기회가 오면 잡을 수 있습니다.
2. 선호도 파악 확실하게 잡기 (양천구 vs 분당구)
저는 지방에 거주하면서 회사 동료들에게 이렇게 물어보기도 합니다. 가끔씩.
'선배, 양천구랑 분당구라는 곳 알죠?
'어, 알지'
'두 곳 중에 어디가 더 아파트 값이 비쌀까요?'
'야, 양천구가 어디냐? 분당이 더 좋은거 아니야?'
양천구가 어딘지도 모르는 분들이 많고 분당은 그 이름 자체로 선호도 요소에 +가 되는 것 같기도 합니다.
입지 요소 하나씩 뜯어보겠습니다.
양천구에서 강남역까지는 단지들 간 시간 차이가 있지만
대략 러프하게 잡아 1시간 이내로 접근이 가능한 위치에 있습니다..
분당구를 살펴보겠습니다.
미금역(신분당선)에서 환승없이 강남역까지 불과 30분 이내로 접근이 가능하네요.
이렇게만 보면 신분당선에 있는 단지들이 매력적으로 보이고 직접 가지도 않았는데 다 좋아 보입니다.
마치 강남접근성만 좋으면 다 좋은것 같아처럼요.
그렇다면 교통 입지만 보고 끝내야할 것인가요? 더 살펴봅시다.
분당구는 판교에 IT밸리와 더불어 우리가 부르면 알만한 (카카오, 네이버, NC소프트) 업체들이 상주하고 있고
양천구는 여의도, 마곡, 종로까지 직장과 가까운 위치에 있습니다.
양천구 자체가 일자리가 많은 곳은 아니지만 일자리 수요가 많은 곳으로 출퇴근을 할 수 있는 곳에 위치합니다.
서울의 3대 학군지라 불리는 '목동' 학군지는 서울 서남권의 최고 학군으로 유명합니다.
주변에 있는 영등포/강서구/부천/구로구 의 맹모들이 목동의 보습 학원을 보내고 싶어하고
아이를 학군지 학교를 보내기 위해 전세가를 지불할 용의가 있을 만큼 수요가 상당한 곳입니다.
눈에 밟히는 곳이 죄다 보습학원 입시학원이더군요.
경기도 유명 학군지는 '분당', '평촌' 학원가/학군지가 있습니다.
분당은 아이들 학업성취도도 높고 맹모들도 아이들 학업에 대한 열의가 높은 곳입니다.
외부수요를 빨아들이지만 양천구 목동에 비해 힘이 약하다고 생각합니다.
3. 선호도를 투자로 연결시키기
입지 요소를 실제 현장에서 사람들의 선호와 매칭시켜 하나씩 알아보았습니다.
이제 현장에서 쉼없이 달려왔다면 더 높은 수익/수익률을 가져다주는 곳에 '투자'를 해야합니다.
양천구 신정동의 '목동힐스테이트'입니다.
2호선역세권에 위치해 있고 지선이지만 2호선 타고 강남까지 1시간 이내로 접근이 가능합니다.
양천구에 있지만 목동 학군지는 아닙니다. 다만 도보로 목동 학원가를 이동할 수 있습니다.
현재 네이버 호가로는 84기준 15.8억입니다.
분당구 판교역 역세권이 있는 '백현5단지휴먼시아' 입니다.
2009년 입주했으며 584세대 입니다.
신분당선 이용 하면 강남까지 30분도 채 되지 않아 출퇴근이 가능합니다.
현재 네이버 최저 호가는 16.5억 수준입니다.
한 차례의 상승장이 왔고 현재는 가격이 21년 보다 하락한 상태입니다.
어떤 단지가 저평가가 되어 있다고 말할 수 있을까요?
양천구는 목동/신정동/신월동 생활권이 있는데 '목동'이라는 이름을
단지 앞에 붙여 마치 브랜드인 것처럼 사용하고 있습니다.
반면 분당구의 백현마을은 백현마을 자체로 알 만한 사람은 아는 부자 동네입니다.
판교 업무 지구를 도보로 이동가능하며, 백화점과 판교역을 도보로 이용할 수 있기 때문이죠.
- 양천구는 대체불가능한 학군지, '목동'이라는 브랜드가 있는 동네의 신축아파트 메리트
- 분당구는 판교역이라는 강력한 교통 입지와 더불어 백화점/학군이 우수한 환경이 좋은 아파트 메리트
두 단지 모두 '내 자산'이라면 좋은 단지일까?를 생각하는 포인트도 중요해 보입니다.
이런 요소들을 종합적으로 판단하여 두 단지를 선택한다면 현재로서는 6천만원 차이라면
판교 직장을 도보로 이용할 수 있고 판교 역세권의 힘이 목동힐스테이트의 요소보다 더 메리트가 있어 보인다고 생각합니다.
여기서 더 나아가 본다면 서울에 16억~20억 사이에 더 좋은 단지가 있는지 고려해볼 것 같습니다.
그래서 아는 지역이 늘어나며 내 투자를 더 좋은 곳에 하기 위해 임장가고 임보쓰는 게 내 돈 벌어주는 행동이라고 생각합니다.
실제 투자 프로세스는 '강남 가까워서 좋아'가 아니라 종합적으로 내 생각이 정리가 되어야 합니다.
실제 임장을 해보면 판교에 살고 싶은 생각이 빡! 든것도 있습니다.
본인 스스로 현장에서 어떤 선호도가 더 강력한 힘을 발휘할 지 확인해 보시고 이를 계속 연습하며
기회가 왔을 때 더 높은 수익률을 가져다줄 수 있는 단지들을 미리 정리해 보면 좋을 것 같습니다.
투자에 공식대로 딱딱 맞춰 등급별로 단지들을 순서화할 수는 없는 것 같습니다.
다만 현장에서 느낀 선호도와 더불어 입지 요소 가치가 더 좋은 단지들을 하나씩 밟아보며
어느 단지가 정말 좋을지 고민해볼 것 같습니다.
