[열중30기 책 1고 투자근6만들조 잠만자] 2주차 양파링님 강의후기

안녕하세요. 잠만자입니다.

2주차 강의는 임장지에서 아이스커피 한잔 못 마시도록

방랑미쉘님을 채찍질 하셨던 양파링님이 진행해 주셨습니다.ㅋㅋ

양파링님은 열반스쿨 기초반에서 "모두의 부동산"이라고 하시며

투자자로의 관점 전환을 강조해 주셨던게 기억에 많이 남습니다.

1주차에서 방랑미쉘님이 매수에 관해 알려주셨다면

2주차에서는 양파링님이 매수후 임대과정과 실전 노하우를

저~엉~마~알 자세히 알려주셨습니다.

월부 기초반 강의중에서 임대 과정에 대해서 이렇게까지

알려주신 강의는 처음인 거 같습니다.

다 잊어버리기 전에 조금이라도 정리해보고자

강의후기 작성해보겠습니다.

1) 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

아직까지 투자 경험이 없다 보니 투자라고 하면

가장 먼저 "매수"를 떠올렸습니다.

하지만 우리가 목표로 하는 투자는 바로

"전세레버리지" 투자입니다.

이 말은 매수가 끝이 아니라 임대 놓는 과정까지가

투자의 마무리라는 얘기입니다.

또한 투자자에게 1등 물건이란 단순히 가격만

싼 물건이 아니라 전세가격과 상황에 따라

달라질 수 있다는 것을 배우게 되었습니다.

그렇다면 내 물건을 1등 만들어 전세 빨리 빼서

투자를 마무리 짓는 방법은 무엇일까요?

그것은 바로 적정 전세가를 찾고 리스크를 줄이는

임대기간을 설정한 후 시장상황에 맞게 임차인을 대응하는 것입니다.

이 과정을 이해하기 쉽도록 23년 9월 현재 시장상황

기준으로 실제 단지들을 예시로 들어주셔서

이해하는데 많은 도움이 되었습니다.

과정뿐 아니라 각 단계에서 놓치기 쉬운 부분과

주의할점, 실무에서 바로 활용 가능한 각종 팁들을

정말 아낌없이 알려주셨습니다.(적느라 팔이 아팠...)

잘 정리 해두고 나중에 실제 임대과정에서 매뉴얼처럼

꺼내 보면 될 거 같습니다.

2) 사는 즉시 수익률 높이는 협상법

월부 어느 강의에서든 항상 강조하시는 것이 있습니다.

바로 "싸게 사야 한다."

싸게 사지 못하면 투자금 규모를 맞추기 위해

높은 전세가를 고집하게 되고 그렇게 되면

리스크가 증가하게 됩니다.

반면에 싸게 사게 된다면 그 즉시 수익이 높아지는

효과가 있고 전세가를 욕심 내지

않아도 되기 때문에 리스크가 줄어듭니다.

그렇다면 싸게 사는 방법은 무엇이 있을까요?

비교평가를 통해 가치대비 싸게 사는 것도 있지만

협상을 통해서도 싸게 살 수 있습니다.

협상 시 고려해야 할 2가지는

가격과 상황입니다.

매도자의 상황을 파악하여

비용과 편익을 계산해 봄으로써

매매가를 조절할 수 있습니다.

강의에서 가격을 협상할 수 있는 물건의 유형과 상황을

하나하나 알려주셨는데 정말 물샐틈이 없어 보이네요.

막상 협상하려면 떨리겠지만 알려주신 방법들 현장에서 꼭!!

실행해 봐야겠습니다.

한편으로는 제가 매도인 입장이라면

이런 협상이 들어온다면 눈물이 날 거

같다라는 생각을 잠시 해봤습니다..ㅋㅋ

3) 투자 단계별 유의사항

실제 거래가 성립하는 것은 계약이라는

"법률 행위"를 통해서 하는 것입니다.

아무리 물건을 싸게 사기 위해 협상하고

1등 물건으로 만들었어도 계약 단계에서

실수를 해버린다면..생각만 해도 아찔합니다.

매수결정을 하고 매매계약을 체결하고

임대계약까지의 일련의 과정에서

반드시 확인해야하는 서류들과 보는 방법,

그리고 챙겨야할 사항들까지 꼼꼼히 알려주셨는데

사실 매수후 임대과정에서 이렇게나 많은 과정이 있고

알아야 하는 것들이 많았나 정말 놀랬습니다.

왜 사람들이 "매수가 가장 쉬웠어요"라고 하는지

간접적이나마 알 수 있었습니다.

4) 임대 리스크 줄이는 법

양파링님의 실제 투자 사례를 통해서

임대 리스크가 어떤 것이 있고

줄이는 방법이 무엇인지 배웠습니다.

그중에서 투자했던 당시에 임장보고서를 쓰면서

공급을 파악했지만 그 공급이 어느정도

영향력을 주는지 알지 못했다라고 하신

부분이 공감이 정말 많이 되었습니다.

저도 임장보고서를 쓰면서 공급을 파악하고 있지만

도대체가 이 정도 공급이 있으면 어디까지 영향을

주는지 도통 모르겠어서 답답함을 많이 느꼈습니다.

그래서 대충 보고 넘어 가거나 이 정도 거리라면

전혀 영향없겠지라고 생각하고 넘어갔는데

양파링님의 사례를 보면서 착각하고 있었구나

공급이 주는 리스크의 크기가 엄청나구나

느끼게 되었습니다. 역전세로 몇억을 돌려줘야 한다고

생각하니 .. 어우.. 끔찍하네요.

5) 초보투자자가 투자를 지속하는 방법

역시 내 의지력은 믿을게 못되.

초보투자자인 제가 3개월 간의 자실을 하면서

할 수밖에 없는 환경을 만드는 게 얼마나 중요한지

깨닫게 되었습니다.

지금도 잠안자고 자리에 앉아서 밤늦게까지

후기를 쓰고 있는것만 봐도..ㅋㅋ

의지가 꺽여도 지속할 수 있는 환경과 루틴을

만들어 나가야겠습니다.

BM)

• 시장상황에 따른 전세빼기 대처법 이해하기
• 임대과정 단계별 정리
• 매물을 볼때는 매도자의 상황을 잘 파악하여 협상하기.
• 계약관련 문서들 확인하는 연습하자.
• 공급 리스크 면밀히 분석하자!
• 지속 가능한 환경과 시스템을 만들자!