내집마련에서 다주택으로 전환하려면 어떻게 해야할까요?
- 부동산Q&A
- 24.01.31
안녕하세요. 저는 3살 아이를 키우고 장인, 장모님 함께 거주하고 있는 맞벌이 부부, 윤우아빠라고 합니다.
20년 7월경, 광명시 재개발 입주권(관리처분 이후)을 매수하였습니다.
"5년만 버티면 새집에 들어갈 수 있다. 그때까지 열심히 적금해서 입주하면, 대출많이 안받고 내집 마련할 수 있겠다." 라는 생각으로 매수하였던 것 같습니다.
그리고 1년뒤 아이가 태어났습니다.
저희 부부는 입주시까지 장모님의 육아도움을 받고 맞벌이를 하고자 처가댁으로 들어가기로 했습니다.
(당장은 좁아도 부모님께 용돈을 조금씩 드리며, 지금도 나름 불편함 없게 살고 있습니다.)
그런데,
23년도 6월에 월부에 입성하면서 생각이 많이 바뀌게 되었습니다.
내집마련으로는 부족하겠구나...
그래서 열심히 독서, 강의, 임장을 하면서 다주택을 생각하고 있는데
부모님과 함께 거주하니 분가하지 않는 이상 2주택이 되었습니다.
3주택으로 가고자 하니 8%의 취득세가 걸리고
25년 12월까지 기다리자니, 2년 6개월간 공부만 하는게 맞는건가? 라는 생각...
물론 8%의 취득세 보다 수익이 날 물건을 발견할 실력을 키우면 되는 것은 알고 있으나 자꾸 허들이 느껴지네요.
0호기인 입주권은 25년 12월 입주 예정인데 전세를 주려고 합니다(와이프 동의)
0호기의 잔금+중도금이 2.9억 남은 상황에서, 주변 전세가가 5억 중반정도여서
입주시점에 2~2.5억 종잣돈이 생길 듯 합니다.
현재 종잣돈이 2500만원이 있고 매년 모을 수 있는 돈이 3500만원 정도 입니다.
내집마련이 꿈이 였던 사람이 시스템 투자를 전환하고자 한다면 어떻게 해야 할까요? 또 어떻게 공부해야하나요?
제 나름 생각해본 내용입니다.
1번 상황(가장 좋아보임)
: 24년 말 3억원(투자금 3천 예상) 대 취득세 포함 6천만원으로 3주택(8%)을 가져간다.
: 25년 말 입주시점 분가를 2주택을 만들고 2억원 종잣돈으로 또 3주택(8%)을 한다.
>할일 : 24년도 지방앞마당 만들기 / 25년도 서울 앞마당 만들기
비용-2주택 취득세 포기 vs 편익-다주택 포지션
2번 상황
: 중도금 갚으면서 종잣돈을 더 모아서 입주시점까지 기다린 후 더 상급지에 2주택 가져간다(1.1%)
>할일 : 24~25년 서울 앞마당 만들기, 이후 지방 앞마당 만들기
비용-2년간 6개월간 실전투자의 경험없음 vs 편익-취득세 부담x, 가치성장투자, 중도금 이자(600만원)절약
3번 상황
: 최대한 빨리 분가하여(월세) 1주택으로 만든 후 종잣돈으로 할 수 있는 투자처를 찾는다.(1.1%)
비용-맞벌이 육아부담 vs 편익-빠른 실전경험?, 언젠가는 해야할 일
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여러 생각이 많아지네요. 제가 놓치고 있는 부분이 있을까요?
방향이 생긴다면 월부 생활함에 있어 확신을 가지고 행동할 것 같습니다.
월부 선배님들의 고견 간곡히 부탁드립니다.
댓글
안녕하세요 윤우아빠님~ 내집마련 후 투자를 배우며 고민이 많으시군요~ 많은 부분이 어렵고 고민되시겠지만 편익과 비용을 생각해서 하나씩 장단점을 적어보시고 생각해보시는 모습이 멋지십니다 :) 세가지 방안을 적어주셨는데, 저는 이 부분은 사실 가족의 행복에 연결될 수 있기 때문에 배우자님과 충분한 이야기가 전제되어야 할 것 같아요. 이를 토대로, 저라면 말씀하신 첫번째 방안대로 지금 할 수 있는 투자 공부를 해나가며 내가 할 수 있는 투자를 찾아볼 것 같습니다. 투자가 내가 원하는 대로 되지 않고 시장도 달라질 수 있기 때문에 계획한대로 다 되기는 어렵더라구요. 하지만 지금 할 수 있는 것들을 해나가다보면, 분가를 하시며 다음 투자를 이어갈지, 혹은 다른 새로운 대안이 생길지 모르는 일이기도 한 것 같아요 0호기가 무럭무럭 자라고 있는 것 같은데, 남들과 다르게 나는 수도권에 자산을 먼저 심은 거라고 생각하시면 어떨까요? 앞으로의 투자생활도 응원드립니다 :)
안녕하세요, 윤우아빠님~ 투자에 있어서 사실 정답은 없습니다. 말씀주신것처럼 현재 주택을 임대로 주시는 방법도 있고, 그 집에 사시면서 갈아타기를 하는 방법도 있습니다. 다만, 어떤 방법이든 윤우아빠님께서 공부가 되시고 나서 판단하실 수 있는 부분이라는 것이 가장 중요해보입니다. 저도 투자금도 없고 실거주 하던 집이 짐처럼 느껴졌지만 투자 실력을 키우고 나서는 자본재배치(거주지 전세임대 후 주변 월세 거주)를 통해 투자금을 제공해 주는 좋은 기반이 되었습니다. 일단 공부를 하시면서 방향을 잡아나가셔도 좋겠습니다. 감사합니다.
안녕하세요 윤우아빠님. 먼저 직접 비용과 편익을 적어보며 3가지 대안을 구체적으로 작성해보신 점이 대단하시고 행동하려는 진심이 느껴집니다. 저는 같은 고민이 있었던건 아니지만 로드맵과 관련된 고민이 있었을때 윤우아빠님께서 하신 것처럼 직접 제가 생각하는 답을 몇주간 고민하여 내려보고 투자코칭을 통해 멘토님께 그 판단과정과 내린 답에 대해 피드백을 받았었습니다. 그때 정말 많은 성장을 했던 기억이 납니다. 말씀하신대로 방향이 잡히면 확신을 가지고 행동하기 때문에 훨씬 다음 스텝이 빨라집니다 망설임이 없어서요. 그러니 지금 작성하신걸 다듬어 코칭 받아보시면 너무 좋을거 같습니다. 이와 별개로 고민하시는데 제 생각도 조금 얹어보자면, 먼저 목표가 전문 투자자인지 노후준비 및 비전보드 금액 달성인지에 따라서 액션플랜 차이가 생길거 같습니다. 이건 열반기초, 열반중급, 실전준비반 등 기초강의 내용에서 접해보시면서 생각해보실 문제입니다. 지방 투자를 고려하신다면 1번 포지션을 유지하며 지방 투자물건을 열심히 찾으시다보면, 취득세 중과가 풀려 3번이 필요 없을 수도 있고 아니면 해당 물건에 확신이 들어 3번으로 옮기면서 투자를 진행하게 되실 수도 있을거 같습니다. 결국 물건에 따라 지금 하신 비용과 편익을 새로 계산해보셔야 할테니까요. 그 외엔 지방 투자는 다주택 시스템 형성 개념보다는 종잣돈을 불리는 개념이 더 큰 것 같습니다. 그런 면에서 입주권에서 투자금이 회수될 때까지 지방 투자를 그렇게까지 많이 하게 되지 않으실 수 있다는 점도 생각해보시면 좋을거 같습니다. 화이팅입니다!!!