열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 31기 29조 뼝알친구]

2강을 들으며 부동산 현장에서 바로 써먹을 수 있는 노하우를 공부할 수 있었고 PART별로 다음과 같은 내용을 실제로 적용해보고 싶다.

PART1에서는 ‘내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법’을 배웠는데 전세를 빼기 위해 가장 중요한 것은 가격을 적정 가격을 설정하는 것이 중요한데 전세가를 너무 높게 설정하면 전세가 안 나가고 너무 낮게 설정하면 투자금이 많이 들기 때문에 그만틈 적절한 가격을 설정하는 것이 중요하다는 생각이 들었다. 배운 것처럼 일단 네이버 부동산에서 해당 아파트 단지에서 내가 매매한 평형의 전세가와 낮은 평형, 높은 평형의 전세가를 비교해보면서 가격 경쟁력이 있는지 없는지 비교해볼 것이고, 동일 생활권에 있는 아파트 전세 매물이 얼마나 되는지 또 전세가가 어느 정도인지 확인하여 내가 설정하려는 전세가가 경쟁력이 있는지 비교해 볼 것이다. 그리고 내가 전세를 내놓으려는 시기의 공급 물량의 위치나 세대 수를 확인하여 전세에 얼마나 영향을 미치는지 짐작하여 전세를 내놓을 것이다. 그리고 수요를 고려하여 평형대에 알맞은 시기에 전세를 내놓을 것이고 구입한 아파트 개수가 점점 늘어나면 내 포트폴리오를 살펴보며 시기를 분기별로 적절히 분산하여 거래해 볼 것이다.

PART2에서는 ‘사는 즉시 수익률을 높이는 협상법’을 배웠다. 가장 중요한 것은 매도자의 상황을 파악하고 매도자가 필요한 것을 맞춰주며 가격 협상을 해야 한다는 것이었다. 실제로 현장에서 매도자가 돈이 급한 상황인지, 아니면 날짜가 급한 상황인지 파악하고 거기에 맞춰주며 가격 협상을 할 것이다. 그리고 가격 뿐만 아니라 상황 적으로 이익을 볼 수 있는 부분이 있는지 판단하여 임대, 잔금 리스크를 관리 할 것이고 또한 임대 계약을 할 때 반드시 임대 계약이 만료되는 시점의 해당 지역 공급 물량을 살펴보고 리스크 감당이 되는지 안되는지 판단하여 투자를 할 것이다.

PART3에서는 ‘투자 단계별 주의사항’을 배웠는데 매수결정을 하고 등기부등본을 확인할 때 가계약전, 계약전, 잔금전 3차례 반드시 확인하고 소유자=계약자=신분증=계좌명의가 맞는지, 등기분등본 날짜, 쪽수를 확인할 것이고 특히 갑구에 소유권 관련하여 가압류, 가등기, 가처분과 같은 내용이 있으면 굳이 복잡하게 생각하지 않고 다른 물건을 찾을 것이고 을구에 질권, 근저당권이 설정되어있으면 임대보증금을 반환할 때 어느 기관에 얼마를 반환해야 할지 미리 전화번호 이름에 저장해 놓고 반환할 때 서류를 꼼꼼히 확인하여 반환을 할 것이다. 매매계약을 할 때는 전세에 협조하는 것, 근저당 잔금으로 상환 후 말소, 누수 등 하자보수책임과 같은 내용을 넣을 것이다. 전세 계약을 할 때에는 전기, 가수, 수도 주요 설비는 임대인이 소모품이 임차인이 수선하고, 계약이 끝날 때 새로운 임차인을 잘 구할 수 있도록 협조해달라는 내용을 넣을 것이다.

PART4에서는 ‘임대 리스크 줄이는 법’에 대해 배웠는데 가장 중요한 것은 역시 가격이기 때문에 저환수원리에 맞춰 좋은 가격으로 아파트를 매매할 것이고 전세가 설정을 할 때 해당 지역 공급과 기회비용을 고려하여 설정을 할 것이다. 그리고 좋은 가격에 아파트를 매수하였다면 전세금을 많이 받기 위해 너무 목메지 않고 빠르게 전세 세팅을 완료하고 다른 투자를 하기 위해 노력할 것이다.

2강을 들으며 가장 와닿았던 점은 투자자는 시장의 분위기를 잘 파악해야 하고 아파트를 최대한 낮은 가격에 사야된다는 것이었다.