안녕하세요

열정 만수르 세르정입니다

오늘은 지투실전반 최종임보 제출일 인데요

열심히 달려온 시간동안 너무 고생 많으셨습니다

조원분들께 받은 질문 중

어려워 하셨던 1등뽑기에 대해

이야기 해보려 합니다

임장지 1등까지는 뽑을 수 있는데요

앞마당까지 포함한

최종1등을 뽑는 것이 어려워요

🤔

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최근 돈버는 독서모임을 위해

"월급쟁이 부자로 은퇴하라"

책을 재독했습니다

투자를 할 때..

앞마당을 만들어 나갈 때..

매사에 기본이 중요하다는 것을

다시 배울 수 있었는데요

책에 나온 투자의 원칙은

아래와 같습니다

🎯 투자의 3원칙 🎯

원칙1 / 저평가 된 상태인가?

원칙2 / 투자금이 적게 드는가?

원칙3 / 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

최종 1등 뽑기에서 우리가 알아야 할 것은

올라온 후보 매물들은 모두

각 지역에서 "저평가" 레벨을

통과한 매물이라는 것 입니다

따라서 원칙1에 들어맞기 때문에

뽑힌 모든 매물은 모두

투자가 가능합니다

하지만 우리는 돈의 한계가 있고

1년에 1채, 투자하므로

그 중 Best 매물을 골라야 합니다

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나에게 맞는 1등 찾기

step1. 메타인지

저평가 된 매물 중 가장 중요한 것은

나한테 맞는 매물중에

Best 물건을 찾는 것 입니다

그러기 위해서는 먼저

내 상황을 명확히 아는

메타인지가 필요합니다

꼭 알야야 하는 2가지

1. 가용 자금계산

2. 투자 물건 상황

저는 위 두가지를

임보 내 1등 뽑기 앞장에 적어두고

적정한 물건을 찾기위해 노력하는데요

1. 가용 자금계산

만약 5천만원의 투자금이 있다면 ?

아래 모든 단지에 투자가 가능합니다

같은 투자금이라면

당연히 C 단지에 투자하고 싶을텐데요

하지만 C 단지가 누군가에게는

망하는 투자가 될 수 있습니다

전세가 맞춰지지 않아

잔금을 치뤄야 하는

경우가 생기기 때문인데요

지난 12월

대전 유성구 관평동에 있는

호반 임대 단지의 전세가 미달나자..

유주택자까지 기준을 넓혔습니다

그러다보니 기축에 가던 신규 전세 수요가

민간임대로 몰리면서

해당 생활권의 전세가 싸늘하게

식었던 사례가 있었습니다

이런일이 매수후에 벌어졌다면

기간 내 전세가 나가지 않아

잔금을 치고

전세를 맞춰야 할 겁니다

가용 자금을 알아야 하는 이유는

잔금이 감당가능한 수준내에서

사람에 따라 ~3억 / ~3억중반 / ~4억 등

다 다른 대출 가능 범위..

보유한 투자금으로 할 수 있는

가장 좋은 물건을 찾기 위함입니다

2. 투자 물건 상황

두번째로 알아야 하는것은

투자 물건 상황입니다

투자 물건 상황을 보는 이유는

다주택자로 가는 지점에서

전세 재계약 시점을 분산하여

리스크를 방지하기 위함입니다

운영하다보면

세입자가 먼저 나갈수도있고

계약기간을 공급피해서 잡을 수도 있기 때문에

2년 3개월, 3년 계약 등..

100% 겹치지 않게 운영하기

어려울 수 있지만

취득 당시의 상황에서

최대한 분산하기 위한 노력을 위해

정리해 둡니다

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나에게 맞는 1등 찾기

step2. 조건,기대수익

가용자금을 알았다면

내 상황에 맞는 1등을 뽑아야 합니다

꼭 알야야 하는 2가지

1. 내 상황과 가장 맞는 조건의 매물은 무엇

2. 투자금 대비 얼마의 수익이 기대되는지

저는 위 두가지를 파악하면서

복합적으로 1등을 고민해 보기위해

임보에 아래와 같은표로 정리하여

고민하고 있습니다

우리가 매물을 보고

정리하는 표를 디벨롭하여

아래쪽에 항목을 추가했는데요

필드 안에 들어간 내용은 예시입니다

1. 평가 된 매물인지 확인

내가 본 매물 중에 top5 매물들이

저평가인지 비교평가 하기위함

2. 추가 투자금 예상

수리가 필요하거나

세안고 매물이라서 역전세가 예상되는 등

추가 금액을 예상에 보는 것

3. 예상 전고점

해당 단지와 비슷한 가치의 다른 단지를 통해

얼마까지 전고가 갔었는지 체크

(타 지역의 비슷한 단지 혹은 주변 지역에서 선정)

해당 단지가 상승장에서 충분히 상승의 힘을

누렸던 단지라면 해당 단지의 전고점을 참고

다만 해당 단지의 전고점을 확인할 때

최고가가 1건이라면 그 가격으로 보지 않고

거래가 몇차례 되었던 상단 금액대를 확인하여

향후 달성 가능한 전고점으로 체크

▼▼ 아래 템플릿은 "Make a copy"로 활용하세요 ▼▼

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1zQXewWikIpX5LGJ0Bh1ksYRUfSuu-3XhRM1D8qUCfEw/edit?usp=sharing

저는 위 내용들을 토대로

복합적으로 1등을 뽑는데요

그리고 상황에 따라서는요...

잔금이 불가하다면?

세안고있는 물건 우선고려

투자금이 6천 가능하다면?

더 좋은 매물 중에서

투자금을 줄일 수 있는 방향성 고려

7~8천 드는 매물을 네고할 수 있는지

혹은 해당 단지에 더 싸게 매수 할 수 있는

매물이 없는지 체크하기

같은 투자금이라면?

더 저평가 된 매물을 우선 고려

예상 전고점을 기준으로

더 벌 수 있는 매물을 선정

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지금까지 제가 1등뽑기 하는 방식을 토대로

임보 장표를 공유했는데요

내 상황에 맞는 1등뽑기를

정리하면,

Step 1. 메타인지

- 가용 자금 계산하기

- 투자해둔 물건의 상황 체크하기

Step 2. 조건, 기대수익

- 내 상황과 가장 맞는 조건의 매물은 무엇인가

- 투자금대비 얼마의 수익이 예상되는가

위 조건들을 복합적으로 고려하여

나만의 투자 1~5등 뽑기

1등 매물은 휘리릭 딱 !!

나오지 않기 때문에

조건을 조율하며

1등 매물을 만들어내느라

어려움이 많으시겠지만

내 앞마당에서

감당 가능한 범위 내

최선의 매물을 뽑겠다는 생각으로

당장 투자할 매물을 뽑는다는 생각으로

즐겁게 해나가시길 응원할께요

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