매물 임장, 도대체 어떤 걸 물어보고, 봐야 하나요? (feat. 정말 디테일한 방법 - 단임에 이어 매임!) [웰뜨]

지지난주 분위기 임장,

지난주 단지 임장에 대해

정말 디테일하게 보는 방법에 대한 글을

많은 분들이 응원해주셔서 감사했습니다.

분위기 임장, 도대체 어떤 걸 봐야 하나요? (feat. 정말 디테일하게 보는 방법) [웰뜨]

https://cafe.naver.com/wecando7/8951791

단지 임장, 도대체 어떤 걸 봐야 하나요? (feat. 정말 디테일하게 보는 방법 - 분임에 이어 단임!) [웰뜨]

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그래서 이번에는 매물 임장 관련하여

정말 디테일하게 보는 방법과 더불어,

보는 것에서 끝이 아닌!!

사장님께 어떤 것들을 물어봐야 하는지도

디테일하게 작성해보려고 합니다. :)

단지 임장이 끝났다면 이제는

매물 임장!

이 단지의 입지 요소들이 어떤지

확인하면 될까요?

하자가 있는지

수리비는 얼마나 드는지

확인하면 될까요?

도대체 어떤 부분들을 물어보고

실제로 확인하면서

매물 임장을 해야 할까요?

1. 생활권 VS 생활권

분위기 임장하면서

생활권 다들 순위 나누셨죠?

단지 임장하면서

생활권 순위가 바뀌기도 하지요?

이제 그렇게 정한 생활권에서

순위가 애매하거나

정말로 내가 생각한 순서대로

선호도가 나뉘는지 확인해 봅니다.

A생활권보다 B생활권이

더 나은 이유를 물어 봅니다.

사장님 A지역보다 B지역이 더 나아요?

더 비싼 것 같길래요

(돈 더 줘도 비싼거 사겠다는 컨셉)

더 좋아보이는데 더 싼 것 같길래요

(좋은 거 싸게 살거라는 컨셉)

솔직히 이런 부가적 설명도 없이

왜요~??? 하면서 초롱초롱한 눈빛으로

사장님을 바라보시고 경청하면 됩니다.

심플하게 물어 보세요! ㅎㅎ

왜 더 비싸요? 왜 더 좋아요?

왜요왜요왜요?? 아하~~~

(좋은 리액션은 필수!)

역세권, 직장, 교통, 학군, 학원가,

카페거리, 마트, 병원, 바다, 산, 공원,

부자동네, 평지, 택지, 신축밭 등등.

각 생활권의 장점과 단점을 파악해 봅니다.

2. 단지 VS 단지

단지 순위도 단지 임장 후에

나눠 보셨죠??

생활권의 선호도를 파악했다면

이제 단지 선호도를 파악해야 합니다.

혹시.. 사장님께..

사장님 이 단지는 학교 어디로 가나요?

사장님 이 단지는 학원 어디로 가나요?

사장님 이 단지는 직장까지 얼마나 걸리나요?

등등..

입지 요소들을 질문하시나요?

놉!!

이런 입지 요소들은 이미!!

손품으로 알 수 있는 것들입니다.

이런 질문들이 아닌,

내가 생각한 순위와는 다른 가격의 단지들,

(지금 가격이 왜곡인가~)

흐름이 다른 단지들의 차이점을 물어봅니다.

(그동안 왜 계속 높았나~)

A단지가 B단지보다 왜 비싼지

어떤 부분들이 좋은지, 안 좋은지

생활권보다 더 디테일하게 파악해 봅니다.

공부잘하는 학교를 못 보내서

임대 아파트랑 학교를 같이 가서

재건축 호재가 없어서

유흥이 너무 많아서

지상에 차가 다녀서

연식이 더 되어서

구조가 별로라서, 수납이 부족해서

외곽이라서, 역이랑 멀어서

분양전환된 단지라서

그냥 싫어해서 (헐 슬퍼)

등등.

A단지 부동산에서는 B단지를,

B단지 부동산에서는 A단지를 물어보면서

가격 차이가 나는 이유를 확인합니다.

매매가 뿐만 아니라 전세가 차이도요!

매수하고 싶은 단지와

전세로만 살고 싶은 단지가

다를 수 있으니까요~

3. 매물보는 단지

단지 대 단지 차이를 알았다면

이제 매물을 보러 간 그 단지에 대해

또 파고 들어가 봅니다.

저희는 단지에 투자하는 것이 아닌

매물에 투자하는 것이니까요!

어느 동이 로얄 동인지

지하주차장과 연결된 동은 어딘지

커뮤니티와 가까운 동은 어딘지

몇 층 정도를 선호하는지

필로티가 있는지 없는지

어떤 타입을 선호하는지

어떤 향을 선호하는지

뷰, 소음, 역, 학교, 커뮤니티 등

선호하는 이유는 무엇인지

단지 내에서 파악해 봅니다.

단지 내 최저가가 3억이라서

다른 단지에 비해 싸다고 생각햇는데

알고 보니 비선호 타입이라

그 가격이 적당한 가격일 수도 있습니다.

주차장이 다 연결되어 있는데

특정 동만 연결되어 있지 않다면

그 동만 몇 천 만원 더 저렴할 수 있습니다.

단지 자체에서 초등학교가

나뉘어 가격 차이가 나는 경우도 있습니다.

선호도에 따른 가격을

잘 파악해 놓아야 이 가격이

이 단지 내에 물건 중에서도

싼지 비싼지 알 수 있겠지요~?

4. 매물 관계자들

단지 내도 파악했다면 이제

매물 자체를 파악해 봅니다.

매물의 매도자의 상황은

여유로운지, 급한지

급하다면 언제까지 팔아야 하는지

(급하면 네고할 수 있도록!)

(여유로워도 던져는 보자!)

세입자가 있다면

세입자는 이사를 나가는지

(새로운 세입자를 맞춰야 하므로)

어디로, 왜 이사를 가는지

(수요가 어디로 이동하는지 확인)

만기 시점이 언제인지

(맞추는 시기가 여유로운지)

갱신권을 쓴 상태인지

연장할 여지가 있는지

(다시 세를 맞출 필요 없으니까)

부동산 사장님은

세입자 편인지, 매도자 편인지

(내 편으로 만들자..)

매도자와 친한 사이인지

물건에 대해 잘 알고 있는지

일을 잘 하는 사장님인지

(전세 빼야 한다면 체크체크)

내가 어떤 딜을 해볼 수 있는지

더 좋은 투자를 할 수 있는지

꼼꼼히 체크해 봅니다.

5. 매물 상태

아니.. 이제야 매물 상태를

확인한다고요!?!?

(왜케 할 거 많아..)

네네. ㅋㅋㅋㅋ

전세를 빼기 위해

현 상태에서 얼마나

수리를 하면 되는지

수리비는 얼마나 드는지

확인해 봅니다.

(머리에서 딲딲딲 계산 연습~)

아예 수리가 되어 있지 않다면

그 상태를 빌미로 팔기 어렵다며

매매가를 깎아 봅니다.

부분 수리가 되어 있어도

다시 다 수리를 해야 한다며

매매가를 깎아 봅니다.

올수리가 되어 있다면

대중이 원하는 수리인지 확인하고

그래도 다른 조건을 이용해 깎아 봅니다.

수리여부 뿐만 아니라

누수, 결로, 곰팡이, 벌레 등의

하자나 문제는 없는지도 살펴 봅니다.

커튼도 치우고! 짐도 치우고!

옷장 안에도 확인하고

수납장 안들도 꼼꼼히!

특히 바닥애 매트가 있어도

애완동물을 키운다면 더더욱!

꼼꼼하게 한 번 볼 때 제대로

나중에 추가 비용이 발생하지 않도록

확인해 봅니다.

신축이라고 그냥 넘어가면 놉!

시스템 에어컨, 중문, 줄눈, 미세방충망 등

옵션은 어떤 것들이 있는지

타일깨짐 등의 하자는 없는지

(은근 많이 깨짐.. 구축이 더 튼튼~)

신축도 꼼꼼히 체크해 봅니다.

실거래는 거래 후

한달 이내에 올리면 되기 때문에

현장에서 최근에 어떤 상태의 매물이

얼마에 매매, 전세 거래가 되었는지

직접 사장님께 확인해 봅니다.

6. 사람들

드뎌 마지막!

마지막은

분임에서도

단임에서도

매임에서도!!

항상 사람들로 마무리되네요.

전체적으로 임장을 하면서

결국 가장 중요하게 봐야 하는 것은

사람들이지 않나 싶습니다.

매물 임장을 하면서

실제 거주하는 점유자는

어떤 사람들인지 살펴 봅니다.

연령대, 옷차림, 표정, 말투.

아이들이 인사를 잘 하는지,

상장 같은 게 있는지,

(공부 잘하면 꼭 있더라..)

의사 가운, 군복, 사원증 등

직장을 유추할만한 물건들이

놓여져 있는지

(얘도 자랑하려면 있더라..)

명품, 골프, 안마의자, 가전제품 등

어떤 취미를 즐기며

어느 정도의 소비력이 있는지

친절한지, 불친절한지

집은 잘 보여줄 사람인지

내 조건을 들어줄 사람인지

(보기 힘들면 전세 빼기 힘듬)

살펴 봅니다~

단임에 이어 매임도

봐야할 것들이 정말 많았쥬~?

정리하면 아래와 같습니다.

(매임이 가장 정리 어려운 듯..)

<매물 임장>

1. 생활권 VS 생활권

역세권, 직장, 교통, 학군, 학원가,

카페거리, 마트, 병원, 바다, 산, 공원,

부자동네, 평지, 택지, 신축밭 등.

2. 단지 VS 단지

학군, 임대, 호재, 상권, 연식, 지상차,

구조, 수납, 위치, 분양전환 등.

3. 매물보는 단지

동, 층, 향, 타입, 주차장연결, 커뮤니티동 등.

4. 매물 관계자들

매도자, 세입자 상황, 부동산 사장님 능력.

5. 매물 상태

하자, 수리 상태,

상태에 따른 최근 실거래가

6. 사람들

연령대, 옷차림, 표정, 말투, 구성원,

학군, 직업, 취미, 소비력, 성격 등.

매물 임장 이걸 다 해!?!?!?!

죄송하지만.. 다 하면 좋져..

저희가 데이터만으로

확인하는 것은 한계가 있으니까요.

매물 임장 하기 전에도

전화 임장으로 물어볼 수 있습니다.

다만, 더 오랫동안 더 깊게 묻기에는

다소 어려울 수 있습니다.

(경쟁업체에서 물건만 알아간다고

전화로는 잘 안알려주시는 경우도 있더라구요)

진짜 투자하겠다는 마음으로

어떤 부분들을 면밀하게 파악해야하는지

확인하고 궁금한 부분들을 물어보고

봐야 할 부분들을 보면서

더 좋은 투자를 해나가셨으면 좋겠습니다.

처음부터 잘 하려고 하지 말고

할 수 있는 것들을 해나가면서

반복하다보면 점유자를 제외한 부분들은

빠르게 파악하실 수 있을 거에요~

저희는 생활권에 투자하는 것도 아니고

단지에 투자하는 것도 아니고

매물 1개에 투자하는 것이기 때문에

숲과 나무를 보면서 계속 비교평가

해 나가 보아요~

덜 좋은데 더 비싼 건 제외

덜 좋은데 비슷한 가격도 제외

좋은데 비싸서 못사는 가격도 제외

저평가된 물건 중 비슷한 가치와 가격이라면

조건 좋은 물건으로 선택!

투자!!! 화이팅입니다!!!!

이번주 임장도 응원하겠습니다.

건강 잘 챙기시고

동료분들과 즐겁게

화이팅하세요!!!

1등 뽑기글도 공유드립니다. ^^

1등 뽑기, 도대체 어떻게 뽑아야 하나요? (feat. 분임, 단임, 매임에 이은 마무리) [웰뜨]

https://cafe.naver.com/wecando7/9327340