[넘바다]전세가를 알면 부동산 투자가 보인다(독서후기 9호)

안녕하세요. 넘바다입니다.

2번째 독서모임 도서를 읽고 후기를 남깁니다.

책 제목 : 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

저자 및 출판사 : 이현철(매일경제신문사)

읽은 날짜 : 2024.1.31

총정(10점 만점) : 8점

핵심 키워드 3가지 뽑아보기

#전세가는 매매가를 지지하거나 올려주거나 떨어뜨리는 역할

#부동산 가격을 결정하는 가장 중요한 것은 시장 참여자들의 심리

#부동산 투자는 파는 것이 중요

저자 및 도서소개

저자 이현철님은 공인중개사이자, 다년간 부동산 현장에서 고객들과 상담을 진행하면서 사람들의 심리상태를 집중 분석, 연구했다. 이런 연구를 통해 부동산 경기의 흐름을 파악하고 그에 따른 부동산 투자를 진행할 수 있는 길잡이가 되는 이 책을 만들었다. 현재 유튜브에 '아파트 바로알기' 방송 강의 진행하고 있고 부동산 사이클 완벽이해를 위한 정규강의를 병행하고 있다.

내용 및 줄거리

아파트 가격을 알려면 먼저 전세에 대한 이해가 필요하다.

▶주택가격에 큰 영향을 미치는 요인

- 선분양제도

선분양은 분양은 하는 데 2~3년 후 입주하기 때문에 분양시장이 좋은 시기에는 비싸더라도 잘 팔리니 건설사 입장에서 분양할 땅이 허락하는 한 마구 분양을 하게 되고 늘어난 주택공급은 한꺼번에 입주를 시작하게 되면 입주대란이 일어나고 전세가가 폭락하고 마이너스 프리미엄이 발생한다. 이때는 관망세로 변하여 아파트 가격폭락과 전세가 폭락이 동시에 일어날 수 있고 향후 몇 년 동안 이어지면 부동산 침체기를 맞이하게 된다. 이러한 현상의 원인이 바로 공급하되 실제 공급을 뒤로 미루는 즉 시장에서 착시현상을 불러일으키는 선분양제도의 가장 큰 문제점이다.

- 전세가의 영향

적정 전세가율 알기 : 전세가는 지역마다 일정 정도 매매가와 전세가 비율이 거의 고정되어 있어 적당한 매매가를 알고 싶다면 최근 거래된 전세가를 보고 거꾸로 매매가를 환산해 적당한지 본다. (강남 적정 전세가율 40~50% / 강북 55~60%)

매매가 지지 역할 : 집값 폭락시 역전세난이 동반했기 때문에 전세가도 같이 폭락했는데 매매가는 가만히 있는데 사람들의 매수심리가 거의 사라진 상황에서 전세가가 올라가게 되고 이는 매매가가 더이상 전세가이하로 떨어지지 않기 때문에 지지선 역할을 해준다.

매매가를 올려주는 역할 : 매매심리가 아직 회복되지 않은 상황에서 전세공급이 전무해지는데 임차인은 전세를 선호하기 때문에 전세가가 90%에 육박하게 되고 이런 상황이 지속되면 결국 전세가가 매매호가를 상승시켜 매매가를 올려주는 역할을 하게 된다.

매매가를 떨어뜨리는 역할 : 폭등기가 어느 정도 지난 후 분양가에 프리미엄 형성이 끝물일 때 입주를 맞이하면 역전세난으로 전세가율이 50% 정도로 갭이 크기 때문에 역전세난이 일시적인 현상으로 끝나지 않고 오래가기 되고 전세가가 오히려 매매가를 떨어뜨리는 역할을 하게 되고 폭락기가 시작된다.

-사람들의 심리

일반사람들은 부동산에 대해서 충분한 지식이 없고 주변 가격이나 언론에서 내보내는 뉴스를 통해서 분위기를 느끼게 됩니다. "무릎에서 사서 어깨에서 팔아라." 이 말은 약간의 리스크는 감수해야 한다는 말입니다. 그런데 사람들은 약간의 리스크도 두려워해서 집을 사지 못합니다. 그런데 폭등기에 주변에 아파트 투자로 돈을 많이 벌었다는 사람들이 많아집니다. 이때 부동산에 부정적인 사람들도 물건에 대한 정보가 거의 없이 주변 지인들의 말만 듣고 투자에 임하는 묻지마 투자가 성행하게 됩니다. 가격이 쌀 때는 매물이 넘쳐나는데도 사람들은 더 떨어질 것 같아 못삽니다. 그런데 아파트 분양권 프리미엄이 몇 천, 몇 억씩 붙고 떴다방의 불법 분양권을 구매하고 물건을 꼼꼼히 보지 않고 그냥 사는 시기에는 가만히 있으면 손해라는 상대적 박탈감에 시달려 너도나도 분양권으로 돈을 벌고 있는 상황에 뒤늦게 뛰어들게 됩니다. 사람들은 시장이 침체기일 때 파는 쪽으로 방향을 잡고, 시장이 활황일 때 매수쪽으로 방향을 잡습니다. 그래서 나타나는 현상이 폭락과 폭등입니다. 폭등이 있으면 반드시 폭락이 찾아오게 되어 있습니다. 아파트 가격에 영향을 미친다고 여겼던 모든 요인이 좋다고 해도 폭락은 이어질 것입니다. 그래서 아파트 가격을 분석할 때 가장 중요한 것은 현장에서의 사람들의 심리, 즉 매수자들의 적극성 여부와 팔려고 하는 사람들의 적극성 여부에 대한 분석이 필수적으로 선행되어야 합니다.

-부동사 가격은 결국 부동산 시장에서 형성된다.

잠재적 공급이 공급으로 이루어질지 안이루어질지는 시장의 분위기에 달려있습니다. 상승흐름에서는 더 오를 거 같아 매물이 안나와 공급이 거의 없고 매수자는 급해집니다. 매도자 우위 시장이 형성되고, 반대로 하락흐름의 시장에서는 사고자 하는 사람은 더 떨어질 수 있기 때문에 천천히 구매해도 되기 때문에 관망세를 취하고 매수자 우위의 시장이 형성됩니다.

어느 정도 수요와 공급이 일치하는 안정적인 시장에서도 임대시장에서는 매매시장이 하락의 흐름에서는 투자자들이 매수하지 않고 실수요자들도 자가를 팔고 전세수요자로 변하는 상황이 벌어지게 되서 전세가가 상승하고 임대인 우위의 시장이 형성됩니다. 이게 매매 시장에도 영향을 줘서 매매시장의 수요와 공급이 안정적임에도 불구하고 전세가가 매매가를 밀어올리는 상승흐름으로 흘러가게 됩니다.

▶부동산 투자의 비법

-부동산 투자시 가장 먼저 알아야 할 것은 사이클이다.

1)폭락기

폭락은 반드시 폭등이 전제되어야만 가능하다. 가장 큰 원인은 사람들이 분위기에 휩싸인 심리에 있다. 폭락이 이루어지기 위해서는 반드시 폭등에 따른 부동산 구매자가 투기자들, 즉 묻지마 투자자가 주를 이룰 때 폭락을 맞이하게 된다. 이때는 단기적으로 분양권 프리미엄만을 노리는 묻지마 투기자들이 입주에 대한 대비가 없고 분양권 시장에도 매우 늦은 오를대로 오른 시기에 들어온다. 점점 시장이 미분양이 늘어나고 마이너스 프리미엄이 생기기 시작하면서 한꺼번에 전세가 쏟아져 나와 전세가가 폭락하고 잔금을 못 맞추는 투기자도 발생하여 낮은 금액에 매물을 내놓게 된다. 이게 폭락이 일어나는 일련의 상황이다. 정부정책은 대출금리 우대정책을 쓰고, LTV, DTI 규제 대폭완호하고 양도세와 취득세 한시적 면제혜택정책이 나오고, 재산세, 종부세를 면제해주거나 완화해주는 정책이 나온다.

2)하락안정기

하락을 어느 정도 멈추고 매매가는 진정되고 전세가를 서서히 상승하기 시기. 적극적인 투자자는 조심스레 투자를 진행하지만 부정적인 사람들이 훨씬 많다. 바닥임을 인지하지 못하고 자가였던 사람이 집을 팔고 안전한 전세로 옮기고자 하는 분위기가 우세하고 주택공급은 눈에 띄게 줄고 아파트 분양도 청약단계에서 끝나고 미분양이 넘쳐나서 수요자들은 관망세를 유지한다. 그런데 전세공급은 줄어드는데 전세수요는 늘어나기 때문에 전세가가 서서히 상승한다. 이때 정부는 부양책을 내놓는다. 그렇지만 부정적인 시각이 크게 우세하기 때문에 매매가는 크게 오르지도 내리지도 않는 상태에 머물게 되며, 전세가는 상승을 시작해 매매가와 전세가 비율이 거의 최고 상태에 이르게 된다.

3)상승안정기

매매가와 전세가가 동시에 올라가는 현상이다. 투자 심리가 완전히 전환된 상황은 아니고 심리 쪽은 부정적인 측면이 조금 우세하거나 반반인 상황이다. 전세매물은 귀하고 매매매물은 엄청 많습니다. 전세수요자는 대출과 보증보험을 믿고 오른 금액에 쉽게 계약하게 되고 전세는 급등하게 된다. 이때 전세가가 매매가를 밀어올리는 상황이 되고 매매가 한건도 이루어지지 않아도 매매가와 전세가는 올라가는 상황이 발생한다. 어떻게 보면 매매가는 호가만 올라가는 상황이라고 볼 수 있다. 이때는 전세가가 올라갈 것이라고 확실시되기 때문에 전세계약기간이 남았음에도 불안한 마음에 전세를 알아보러 다니는 사람들이 많아지고 전세가수요가 발생하고 전세난이 아주 심해진다.

4)폭등기

경기도 좋아서도, 금리가 낮아서도, 인구가 늘거나, 공급이 적은 것도 아닌데 거의 모든 사람들이 집값이 올라간다 생각하면 그때부터 폭등이 일어나게 된다. 이때는 집값 상승 분위기가 전반적으로 퍼지게 되고 매도자 우위의 시장이 형성되며 이 시기에 매물이 거의 없고 매도자가 가격을 거의 마음대로 결정하게 된다. 주변에서 돈을 번 사람들이 많아지고 정부의 규제정책이 나와도 잠깐 눌릴뿐 쉽게 사르라들지 않는다. 묻지마 투자자가 생겨나고 이후 폭락이 온다. 이 때는 적당한 시기에 더 이상의 욕심을 버리고 적당한 가격에 매도하는 것이다.

-수요가 몰리는 새 아파트 투자에 투자하라. 일정 기간이 유지되면 기존의 집들은 가격이 크게 변하지 않는데 새 아파트만 가격이 크게 상승하게 됩니다. 새아파트는 학군지역을 이기는 상황이 발생한다.(대치동 대치래미안팰리스 16억 vs. 개포우성, 선경 15.5억)

-절대적인 학군수요

우리나라는 교육에 대한 열정이 대단하다. 부모는 굶어도 자식은 좋은 학교에 보내고자 하는 욕구가 너무나 크다. 역세권과 학군 둘 중에 하나만 선택하라면 단연코 학군이다. 역세권은 범위가 넓다. 역을 기준으로 원을 그려서 그 원안에만 있으면 모두 역세권아파트가 된다. 그런데 유명초등학교나 중학교에 보낼 수 있는 아파트의 범위는 한정되고 적다. 조금 비싼 역세권 매물과 가고 싶은 초등학교에 배정되는 아파트 매물 중에 당연히 초등학교 배정되는 아파트가 먼저 거래된다. 이것은 절대적이기 때문이다. 학군이 좋은 지역이 반드시 먼저 전세가와 매매가가 가장 먼저 올라간다.

-최고를 찾지 말고 적당히 좋은 것만 찾아서 약간의 아쉬움은 뒤로한 채 계약이 진행하는 것이 좋다. 어쩌면 시간이 가장 좋은 투자일 수도 있다. 너무 좋은 물건을 찾기 위해 시간을 낭비하는 것보다 지금이 사야 될 시점이라고 판단하면 그 시점에서 어느 정도 마음에 드는 물건을 구입하는 것이 가장 좋은 투자가 될 수 있다.

-갭투자는 길게 가져가는 것이 투자 수익률을 가장 높게 가져갈 수 있다. 투자 시기에 따라 다르지만 웬만하면 폭등이 날때까지 기다리는 전략을 추천한다.

-매도전략

파는 시기는 전세를 처음 맞춘 지 2년 만기가 되어가는 시점이 가장 좋다. 왜냐하면, 매수자가 투자자가 될 수도 있지만, 실수요자도 될 수 있기 때문에 입주 시기를 어느 정도 맞출 수 있는 그런 시기인 것이다. 팔 때 경쟁물건이 많다면 만기에 맞추어서 다른 임차인을 맞추거나, 아니면 기존 임차인에게 오른 금액에 재계약을 먼저 한다. 그리고 투자자에게 팔면 세입자를 맞추지 않은 상황에서 파는 것보다 잘 팔릴 것이다. 반대로 매수할 때도 공인중개사에게 전세부터 맞춰달라고 의뢰한다. 전세부터 최고시세로 맞춰주면 무조건 매수하겠다고 제안하면 된다. 그런 아주 안전한 갭 투자를 진행할 수 있다.

이 책에서 얻은 점과 알게 된 점, 그리고 느낀 점

우리나라에는 두 개의 시장이 있다. 서울,수도권 시장과 지방시장이다. 두 시장의 서로 다른 사이클을 이해하고 투자하는 것이 중요하다.

입주물량 과다로 하락흐름을 나타내기 위해서는 지속적인 물량 증가가 있어야 한다. 대규모 입주가 있는 경우 확실히 전세가격은 하락하지만 서울 수도권 신도시의 경우 아직 공급이 부족한 상황이라 전세가가 회복되고 나중에 가격이 큰 폭으로 대부분 올랐다.

분양권에 프리미엄이 어느 정도 형성되느냐에 다라 더 오를 수도 떨어질 수도 있다. 프리미엄이 형성되어 있는 경우(서울,수도권) 분양자는 보유를 선택하고 임대물량이 임대수요에 비해 넘쳐나서 임대료가 하락하는 상황이 발생된다. 그런데 프리미엄이 형성되지 않고(지방) 더 이상 오를 것이라는 기대심리가 사라진 시점에서는 입주시에 매도 물량과 임대물량이 동시에 늘어나고 임대료도 하락하고 매매가격도 하락할 수 있다.

시장 분위기의 흐름을 잘 타야한다.

집값에 영향을 주는 것은 월세보다 전세이다. 실수요자는 금리보다 시장의 분위기에 더 좌우된다. 하락세라면 금리가 오르면 사라들 심리에 크게 영향을 줄 수 있고 오름세에 금리가 떨어지면 사람들의 심리를 더 자극해 더 오르는 역할을 한다.

사람들은 쌀 때 안사고 비쌀 때 더 잘 산다. 내가 분위기에 편승하지 않으려면 아파트 투자에 대한 분석과 이해가 필수적이며, 잔금대비가 철저히 준비되어야 한다. 아파트 가격을 분석할 때 현장에서의 사람들의 심리, 매수하려고 하는 사람들의 적극성 여부와 와팔려고 하는 사람들의 적극성 여부에 대한 분석이 필수적으로 선행되어야 한다는 걸 깨달았다.

부동산 시장의 경기사이클을 알아야 한다.

투자자는 장기적인 안목에서 자금의 계획성을 준비해 투자에 임하고 이익을 얻기 위해 시간과 정성을 쏟아야 한다. 장기적인 안목과 자금의 준비를 철저히 해서 장기적으로 일정 정도 수익을 얻으려 해야 한다. 하락을 어느 정도 멈추고 매매가는 진정되고 전세가가 서서히 상승하는 하락안정기와 매매가와 전세가가 동시에 올라가는 상승안정기에 심리쪽에 부정적인 측면은 있지만 자기자본을 많지 않게 갭투자가 가능하다.

투자자는 폭등상황이 벌어지면 반드시 뒤에 있을 폭락을 대비해야 한다. 그래서 적당한 시기에 더 이상의 욕심을 버리고 적당한 가격에 매도하는 것이 좋다. 그 이후에 더 상승할 수 있지만 꼭대기에 파는 것은 기적과 같은 일이다.

역세권보다 학군수요

도시별로 학군이 선호되는 지역이 반드시 있다. 투자하고 싶은 지역에 학군이 좋은 지역에 투자하면 된다. 학군은 절대적이며 최고의 메리트이다. 역세권은 학군보다 선택폭이 넓다. 둘 중 먼저 거래되는 곳은 가고 싶은 초등학교에 배정되는 아파트이다.

최고로 좋은 것을 구하려 하지 말고, 적당히 좋은 것을 찾아 아쉬움을 뒤로 하고 계약을 진행하는 것이 좋다. 시간이 가장 좋은 투자이다. 너무 좋은 물건을 찾기 위해 시간을 낭비하는 것보다 지금이 사야 될 시점이라 판단되면 어느 정도 마음에 드는 물건을 구입하는 것이 좋은 투자가 된다.

나에게 어떤 점이 유용한가

강의에서 배운것과 별도로 부린이인 나에게 부동산 시장을 전반적으로 이해할 수 있어서 매우 유익한 책이었다. 저자가 이 책을 쓸 당시 상황과 현재는 다르지만 있을 수 있는 모든 경우의 상황을 설명해줘서 지금 상황에 적용하여 이해해볼 수 있었다. 앞으로도 부동산 투자에 대한 책을 계속 읽고 여러 번 읽어야겠다.