열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 31기 25조 금쪽이]



안녕하세요. 금쪽이입니다.

열반스쿨 중급반 31기

2강 강의후기

#양파링

양파링님의 강의를 다시 듣게 되었습니다 !!

2강은 제목처럼 부동산 현장에서 바로 써먹는 실전 노하우,

0호기를 복기하면서 느꼈던 부분들, 그리고 그때 잘못했던 것을

느끼게 해주었던 강의였습니다.

앞으로 1호기를 하게 된다면 꼭 다시 봐야할,

그런 강의였습니다 !

양파링님도 미쉘님과 비슷하게 8년차 투자자셨습니다 !

2016년부터 시작하셔서 서울, 수도권,

지방까지 다양한 투자경험을 가지고 계셨습니다.

1차시 : 적정 전세가 설정하는 법

출처 입력

왜 임대가 중요할까요?

저평가된 부동산을 싸게 사서, 임대를 주고,

이후 전세상승분으로 재투자를 하거나, 하락장에서 방어하고,

이후 매도를 통해 차익을 내는 것이겠죠 !

그래서 가격이 좋다고 무조건 좋은 것이 아니라,

내 상황에 맞는지도 잘 봐야하는 것 같습니다.

결국 전세상승분만 기대할 수 있는 것이 아니라

하락장도 올 수 있기 때문이죠.

매수 이후 세입자를 구하지 못해

잔금을 치뤄야 하는 상황을 발생시키지 않기 위해

빨리 전세를 빼야합니다.

그래서 전세가는 적정 수준이어야 합니다.

적정 전세가 설정하는 방법.

1. ㄷㅈ 내 비교 → ㅅㅎㄱ 내 비교 → ㄱㄱ물량 점검

* ㄷㅈ내에서 적절한 가격인지,

ㅅㅎㄱ내 가격 흐름을 같이 하는 단지들과 비교해도 적절한 가격인지,

ㄱㄱ되는 신축 단지와 비교해도 적절한 가격인지 확인.

2. 전세보증금 반환보증 가입범위도 중요

매수 이후 전세 셋팅에 따라 총 투자금이 달라지고,

투자금은 수익률과 다음 투자시기를 결정하기 때문에

적정 전세가를 설정하여 적절한 가격에 빨리 빼는 것이

중요한 것 같습니다 !!

<BM>

1. 반드시 비교하자.

1호기를 비교평가해서 샀다고,

끝났다고 생각하지 말자.

인근 단지, 생활권 비교하고,

공급물량 확인하고 전세를 내야한다.

<질문>

✅ 전세금 반환보증은 왜 지방(소액투자)에서 중요할까? 수도권도 중요한거 아닌가? 또한 7억 이상이면 가입 못하는거면 강남 등 상급지는 아예 못하는건가?

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2차시 : 투자 후 전세 제일 빨리 빼는 방법

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임대기간을 설정하는 것은

투자금 회수지연, 재투자 기회상실 등의

리스크를 줄이기 위해 중요 !

임대기간 설정

① 공급 - 임대 만료 시점 공급물량 체크

* 도시 규모에 따라 영향력의 차이 있음.

② 수요 - 투자 지역, 단지, 평형의 특징 확인

③ 포트폴리오 - 재계약 시기 분산

임대 만료일은 투자자 본인이 조절할 수 있는 부분이다.

한 순간의 선택이 몇 년치의 리스크를 좌우한다는 것을 기억하자 !

"예측할 수 있다면 대응할 수 있는 영역도 늘어난다."

<BM>

1. 상황에 따라 전략을 달리 하자.

매수자 우위인지, 매도자 우위인지에 따라

전략은 다르는 것을 알고,

투자자로서 자주 만나는 상황 / 대응을

미리 학습해놓자.

* 매수자 우위 시장에서 내가 임차인을 쇼핑하고 있으면,

그만큼 전세를 빼는 것은 늦어질 것이고,

그에 따른 리스크(잔금, 재투자 시기 등)는 커질 것임.

<질문>

✅ 입주가능일이 2023년 10월이면 2025년 10월 재계약 당시 입주물량 고려할 때 2024년 물량도 체크해야 하나?

2024년 5월에 분양한 아파트가 있는데 미분양이 날 수도 있는거 아닌지..

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3차시 : 계약하기 전 젠틀하게 3,000만원 이상 깎는 법

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제목부터 기대가 되었다.

이로서 40만원 투자하여 3,000만원을 번 것인가?..ㅋㅋㅋ

(수익률 7500%..)

그러니 배운대로만 하자..

협상이 중요하다.

① 매도자의 상황

② 매도자의 어려움과 불편을 해결 가능?

③ 비용과 편익 계산

협상에서 가장 중요한 사람은 상대방이고,

가장 덜 중요한 사람은 바로 자기 자신

스튜어트 다이아몬드

완벽한 것은 없다. 비용과 편익만 있을 뿐.

가격 협상 능력 만큼 중요한 것은

시장의 분위기와 자신의 리스크를 알고

활용하는 유연함이다.

그리고 싸게 산다면 사는 즉시 안전마진을 확보한다.

<BM>

1. 가격 협상, 상황 활용 가능한 집 외우자.

가격 협상이 가능한 집 6가지

상황 활용할 수 있는 집 4가지

10가지 사유, 협상 카드는 외우고 있자.

2. 매수 의사는 있으나 잔금 전 공사를 하고 싶다면

중도금이라도 제시하자.

상황에 따라 다르니 주의하자.

<질문>

✅ 분양아파트 입주를 앞둔 매도자라면 공급리스크 도 있으니 저렴해져 있는 상태일텐데 더 깎을 수도 있는건가?

✅ 매도인의 상황을 알고 싶은데 부동산 사장님이 잘 안알려주신다면 매물임장 할 때 주인이라면 직접적으로 질문해도 괜찮은가?

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4차시 : 매수, 전세, 매도 계약 시 반드시 주의해야 할 것

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① 매수결정 - 권리상 하자체크(ㄷㄱㅂㄷㅂ)

5가지를 반드시 확인하자 !

(ㅅㅇㅈ, ㄱㅇㄹ/ㄱㅊㅂ/ㄱㄷㄱ, ㄱㅈㄷㄱ, ㅇㄹㅇㅅ, ㅍㅇㅈ)

② 매매계약 - 온전한 소유권(ㅁㅁㄱㅇㅅ)

계약서 구성 확인, 특약 체크,

계약서 = 등기부등본 = 신분증 = 입금계좌 등

의사합치에 의한 "법률 행위"다.

계약서 작성 직전까지 꼼꼼하게 확인해야 한다.

③ 임대계약 - 원상회복 반환 (ㅇㄷㅊ ㄱㅇㅅ)

매매계약서와 동일하게 계약서 확인,

특약에서 수선에 대한 내용 기재하더라도,

너무 원리원칙을 고수하지 말자.

조심해야 할 부분이 있다면 반드시 기록해놓자.

ex) 연락처 - 춘천 OO아파트 / 홍길동 / 보증금 반환 주의

투자에 대한 책임은 스스로의 몫이다.

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<BM>

1. 법률 고민, 직접 물어보자 !

물어보면서 배우는 것이다.

대한법률구조공단, LAWTALK 등

직접 물어보자. 비용을 내더라도.

2. 부동산 사장님 눈치 보지 말자.

모든 것을 맡기지 말자.

무례하지 않아서 나중에 다시 봐도

문제되지 않을 정도로만

관계를 유지하면 된다.

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5차시 : 임대 리스크 줄이는 법 & 초보 투자자가 투자를 지속하는 법

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양파링님의 경험.

매수가격 3.25억

최초 전세 예상가 3.2억으로 투자금 500만원+@ 생각.

but 2개월 이후 전세가 3.1억

but 1개월 이후 전세가 3억

but 1개월 이후 2.95억

결국 2.95억에 계약하여 투자금 3,000만원 + @로

총 5,400만원이 소요되었음.

교훈 : 욕심이 크면 클수록 시간은 오래 걸린다.

욕심 vs 기회비용

내가 높은 전세가를 받았다면?

역전세 위험성은 높아질 것이고,

재투자 가능성은 낮아질 것이다.

스스로 선택한 과정에 확신이 있어야 한다.

역전세 등 시장 상황에 흔들리지 않고 지켜낼 수 있어야 한다.

양파링

<BM>

1. 분산투자 하자.

지역, 시기별로 분산투자하자.

한 번에 역전세 맞으면 망한다..

2. 앞마당을 많이 늘리자.

안 좋은 지역을 가봐야,

좋은 지역을 골라내는

안목이 생긴다.

3. 환경 안에 나를 가둬라.

내가 믿지 말아야 할 것은

나의 의지력이다.

할 수 밖에 없는 시스템 속에

지속적으로 나를 노출시키고, 가두자.

순간 순간 해야할 것들,

묵묵히 해 나갈 때

보상이 돌아올 것이다.

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똑같은 생각과 똑같은 일을 반복하면서

다른 결과가 나오기를 기대하는 것보다

더 어리석은 생각은 없다.

알버트 아인슈타인

누구나 비슷한 고민을 하고 있다.

불편했던 것들이 하나씩 익숙해질 것이다.

양파링

#월급쟁이부자들 #열반스쿨중급반 #열중31기 #금쪽이 #양파링