코칭 일자: 2024. 1.30.
안녕하세요?
국내 복귀가 2주 남은 30억부쟈입니다 ㅎㅎㅎ
지방투자실전반을 수강하면서 1등을 뽑았고,
제가 지역을 제대로 봤는지,
이 물건이 정말 나에게 맞는 1등인지 궁금하여
지금 당장 투자를 할 수 없는 상황이었지만
고민끝에 매물코칭을 접수했습니다.
(용기를 주시고 독려해주신 후후아빠 튜터님 >_<
정말 감사합니다.)
정말 운이 좋게도 이번에 배정받은 멘토님은
22년 11월, 무리한 투자를 말려주시면서 앞으로의 방향을 잡아주시고
23년 6월, 1호기 투자에 도움을 주신
자유를 향하여 멘토님이었습니다.
벌써 세 번째 만남이라 그런지 더 반가웠고,
1호기 당시 제 상황을 알고 계셨던 분이라
더 편하게 조언을 구할 수 있었습니다.
1호기 그 이후의 이야기
자향님: 1호기는 잘 매수했죠?
올해 12월에 만기네요. 전세를 더 올려받을 수 있겠어요.
자세한건 그때 해당 단지에 전세가 얼마에 나와있는지 확인해보고 연장해봐도 좋을 것 같아요.
한번 턴을 돌리면 좋을 것 같네요.
시작과 동시에 제 1호기를 기억하고 매수를 잘했냐고 물어봐주셔서
감동이었습니다. ㅎㅎㅎ
내심 전세금이 많이 올라와서 기뻐하던 차에
멘토님께서도 인상할 수 있겠다 하시니 든든했습니다...^^
대화가 무르익었을 때쯤
자유를 향하여 멘토님께 1호기 매수과정에서
제가 느꼈던 아쉬움에 대해 말씀을 드렸습니다. (미련)
30억부쟈: 1호기를 하면서 아쉬웠던 점은 제가 후보로 가져갔던 물건 중에
투자금 5천만 원으로 할 수 있는 B단지를 하지 않고
더 좋은 물건을 하고 싶어서 투자금이 더 많이 들어가는 A단지 (현 1호기)를 선택했었습니다.
나중에는 그것이 아쉬움으로 남았습니다.
꼭 그때 20평대를 그 돈으로 투자했어야 했을까?하는 생각도 하면서
많이 조급했다 느꼈습니다.
자향님: 가격이 괜찮아서 괜찮다고 말씀을 드렸을 거예요.
30억부쟈님이 투자금에 여유가 있는 상태였기 때문에
가격이 더 저평가 되고, 생활권이 좋아서 더 빨리 올라가고,
전고점 부분에서 더 메리트가 있으니까요.
그리고 전세 만기 부분에서도 메리트가 있어서 그랬을 거예요.
법인세입자라 전세금 회수 가능성도 높아 보였고요.
처음에 투자금은 조금 더 들어가더라도 투자금 회수가 빠르고,
좋은 단지인데 가격이 더 메리트가 있는 상황이다 보니까
그런 관점에서 괜찮았어요.
좋은 단지를 싸게 사는 것이 더 중요하거든요.
투자금에 너무 메이지 않아도 되요.
(그때도 하신 말씀ㅎ)
상대적으로 처음에 많이 들어가니까 그게 아쉬울 수는 있는데
투자금이 좀 있는 상황에서는 좋은 것을 보는 게 맞아요.
이제와 말씀드리지만, 정말 죄송했던 부분입니다.
분명 1호기를 매수할 때 이야기를 나누었던 부분이고,
저도 공감하기 때문에 진행했던 투자인데,
마치 멘토님의 코칭을 신뢰하지 않는 것처럼 느끼셨을까봐 너무 죄송했습니다.
투자금 5000만 원이라는 것에 얽매여 미련이 있었습니다.
이제는 그 벽을 깼습니다...^^
더이상 어디가서
"제가 1호기를 했는데~~ 투자금이 많이 들어가서~~ 너무 미련이 남더라구요~~
이런 이야기는 일체 하지 않겠습니다.
BM. 좋은 단지를 싸게 사는 것이 더 중요하다.
투자금에 메이지 말고 투자금이 있는 상황에서는 좋은 것을 보자.
0호기에 대한 고민
자향님:30억부쟈님 가장 고민이 뭐예요?
30억부쟈: 가장 큰 고민은 취득세가 8.4%인 상황에서 이 돈을 들여서 투자할 단지인지,
지금 제가 할 수 있는 최선의 투자인지 궁금합니다. (고민상담의 시작)
제 고민은 (월부 전에) 0호기를 큰 돈을 들여서 했고,
1호기를 했고, 2호기를 앞둔 상황에서 선택을 해야 되는 시점이 됐다 생각했습니다.
성장가치투자를 해야 될 것 같으면 0호기를 매도하고 서울을 보는 게 낫겠다고 생각을 하곤 했습니다.
(문제는 서울 반마당 1개 ㅎ)
하지만 실력을 더 쌓고 싶고, 0호기가 수익이 나지 않은 상태에서
투자금이 없는 것도 아니고, 여태 지방을 봐왔으니,
서울에 기회가 오기까지 시간이 필요하니까
지방에서 돈을 벌고 수도권을 가도 늦지 않겠다는 생각이 들어서
취득세 8%를 내더라도 (중소도시에) 투자를 하자고 결정을 내렸습니다.
제 앞마당에서 기준에 들어오는 도시는 BB이었습니다.
지금 이 상황에서 BB에 투자하는 것이 맞는지,
좋은 단지만 보고 있어서 투자금이 또 많이 들어가는 투자를 하는 건 아닌지 걱정했습니다.
자향님: 지금 취득세를 생각한다면 좀더 싸게 사는 데에 포커싱을 두어야 해요.
그리고 0호기를 매도하고 서울로 간다는 것도 괜찮을 수 있는데 문제는 지금 서울 앞마당이 없는 상태에요.
물건을 매도할 때는 대체 투자할 수 있는 지역이 있어야 합니다.
서울에 앞마당이 있는 상황이라면 갈아탈 수도 있겠지만,
0호기가 (서울보다) 더 빨리 오를 수도 있어요.
왜냐 공급이 별로 없잖아요. 그런 관점에서 봤을 때도 그렇고
아직도 굉장히 저렴한 가격이니까 여기서 먼저 수익이 날 수도 있어요.
0호기에 투자금이 많이 들어간 것은 있긴한데
메인급 같은 경우, 예를 들어 대구도 2억 넘게 들어가거든요.
어떻게 보면 그런 투자를 한 거예요.
이 지역도 흐름이 올 때까지 기다리는 것이 중요해요.
그리고 서울의 경우 더 좋은 것을 하려면(연식이 좋은 것) 투자금이 더 들어가요.
이 지역의 선호하는 단지인데 상승장이 오면 그래도 0억은 오르지 않을까 싶어요.
이미 충분히 가치투자를 하고 있는 거예요. 고민하지 않아도 될 것 같아요.
전혀 생각해보지 못했던 부분입니다.
제가 2020년에 매수한 분양권 0호기는 피를 너무 많이 주고 산 탓에
매수가와 현재 호가가 비슷한 상황이었습니다.
이 단지가 얼마나 갈까? 언제 오를까?라는 기대도 없이
그저 투자금이 많이 들어가 있는 애물단지 취급을 했습니다.
왜 그랬을까? 돌이켜 생각해보니
제 0호기는 사실 제 앞마당이 아닙니다.
그저 제가 어릴적 살아온 동네였을 뿐. (약 20년 거주)
월부 들어오기 전 했던 투자라
해당 지역 단지 및 매물임장을 해본 적이 없습니다.
AA광역시가 고향이라는 이유로 B구만 앞마당으로 만들고
0호기가 있는 A구는 앞마당으로 만들 생각을 하지 못했습니다.
저는 제 0호기에 대한 가치를 잘 모르고 있었습니다.
제 0호기보다 선호도가 비슷한 준신축 단지입니다.
상승장에 6억까지 갔군요.
이 단지가 얼마나 갈까?
나는 얼마에 매도를 할까?
매도에 대한 기준없이
단지 투자금이 많이 들어갔다는 이유로
매도를 고려했던 제 모습이 부끄러웠습니다.
BM. 0호기가 있는 AA시 A구를 앞마당으로 만들자.
30억부쟈: 멘토님 이 단지가 20평대인데도 0억까지 갈 것이라고 보시는 건가요?
자향님: 어느정도 보유의 관점이기는 해요.
6년이 될지 더 갈지는 몰라요.
하지만 CC도시의 대장 아파트랑 비교했을 때
이 단지만큼 갈 것이라고 생각하는데 기간의 문제인것 같아요.
지방은 4년까지 보고 들어가니까
0억까지는 가지 않더라도 1억만 넘어간다 하더라도,
매도를 하고 갈아탈 수 있는 대체를 할 수 있는 물건이 있다면
갈아타도 되는 거예요.
0호기가 아직 덜 올랐더라도
다른 거에 가치가 있는지 그것을 판단하면 되요.
이것도 가치투자를 한거다라고 생각을 하고
매도를 생각해도 되는 시기는 우선 서울을 만들어놔야 해요.
DD구 신축을 매수할 수 있다면 0호기를 매도해도 됩니다.
뒤에서도 이야기하겠지만
저는 성장가치 투자를 서울, 수도권에만 생각했었습니다.
복기하면 할수록 제가 한 투자를 너무 몰랐다는 생각이 듭니다.
드디어 본론, 그래서 이 물건 투자해도 될까요?
제가 투자 후보로 가져간 단지는 두 개입니다.
1순위. 균질성이 좋아 젊은 사람들에게 인기가 있는 준신축
2순위. 예전부터 사람들이 좋아했던 준구축
과거 선호도 2순위 > 1순위
현재 선호도 2순위에서 1순위로 넘어오는 느낌
과연 제가 제대로 본 게 맞았을까요?ㅎㅎ
<1순위 물건>
자향님: 2순위 단지가 예전부터 좋았던 생활권은 맞아요.
그러나 선호했던 단지도 연식이 되어가면서 상승률이 떨어지는 부분이 있어요.
그런 관점에서 봤을 때 1순위와 2순위의 가격 차이가 이정도 날 때
저도 1순위가 더 낫다고 봐요. 다만 걱정되는게 x.x억 전세가가 어려울 것 같아요.
BB지역이 전세가 빨리 올라오는 곳이긴 하지만,
이것을 기대하고 들어가기에는
30억부쟈님의 취득세나 투자금이 더 많이 들어갈 가능성이 있어요.
그럼 1호기 때와 비슷하게 투작므이 많이 들어갈 수 있어요.
1호기를 하면서 아쉬웠던 부분이 있다면
복기를 하면서 다른 투자를 해야 되는게 맞아요.
전세를 보수적으로 잡고 들어가야 해요.
이 정도 전세가를 받아주려면 3개월은 있어야 할 것 같아요.
이 단지에 0.0억을 찍은지가 얼마 되지 않았어요.
0천만 원 정도 오르러면 적어도 4개월은 필요해요.
사람들이 받아들이려면요.
매매와 전세가 붙으면 사람들은 매수를 하려고 하고,
전세 수요가 매매수요로 전환이되죠.
그럼 전세가가 떨어질 수박에 없고, 전세가를 높일 수가 없어요.
우리는 잔금을 3개월 정도로 잡기 때문에
이런 상황에서 전세를 내릴 수밖에 없게되요.
이 전세가를 받아줄때까지 기다린다거나 이 경우 금융비용까지 고려해야겠죠.
그럼 투자금이 더 들어가고 거의 1억 가까이 되는 거예요.
이 물건은 주인전세가 되면 나쁘지 않은 것 같아요.
가격도 전고점 대비 15% 빠진 상황이고,
투자금 7천만 원이면 100% 정도 수익률을 볼 것 같아요.
지금 어느 지역이든 200% 수익률 보기에는 조금 애매해요.
전체시장을 봤을 때 생활권 좋은 단지는
수익률 측면에서 100~120% 정도로 보고 있어요.
취득세 8.4% 상황에서 총투자금 7천만 원이면 괜찮다고 봐요.
BM.
1. 전세가 부족하더라도 사람들이 높은 전세가격을 받아들이는 데는 시간이 걸린다.
2. 선호도가 좋던 단지도 연식이 되어감에 상승률이 떨어지는 부분이 있다. (전고점만 보면 안 되는 이유)
3. 취득세 8.4%에서 총투자금 7천만 원이면 괜찮다.
자향님: 보통 시세상승이 오면 대부분의 단지들이 전고점을 돌파하기는 하지만 확신할 순 없어요.
잃지 않으면서 수익을 가져갈 수 있는가의 측면에서 괜찮은 단지에요.
2년 뒤에 매도를 생각할 때 덜 올랐더라도
다른 대체 투자 물건에서 더 저평가된 물건이 있을 때 매도를 결정하는거죠.
투자는 그렇게 하는 거에요.
내가 예상했던 양도차익을 내가 원하는 기간에 다 먹고 나오면 좋죠.
그런데 그렇지 않고 수익이 난 상태에서
더 좋은 갈아탈 물건이 있다면 갈아타는 거예요.
BM. 매도의 기준은 명확하다.
2년 뒤 수익이 난 상황에서,
만들어 놓은 앞마당 중 더 좋은 투자기회가 있을 때
목표 수익률 및 수익금에 도달하지 않더라도
이 물건을 매도하여 다른 좋은 물건으로 갈아타는 것이다.
지금 투자할 수 있는 것을 투자하고
2년 또는 4년 뒤 더 좋은 투자를 하기 위해
그간에 실력과 앞마당을 늘려놓으면 되는 것이다.
30억부쟈: 자향님, 지투실전반에서 공급이 없는 지역에서 높은 전세가를 조심하라 했습니다.
x.x억이면 최근 거래가 된 적이 없는 전세가인데, 너무 높게 받는건 아닌지 걱정이 됩니다.
자향님: 전세가 굉장히 많이 떨어졌던 상황에서 지금 좀 올라오는 상황이고,
입주가 별로 없기 때문에 높은 가격대는 아니라고 생각해요.
여기서 더 높이지만 않으면 크게 리스키한 가격은 아니라고 생각해요.
0.8억 ~ 1.0억 정도 고점대비 떨어진 가격이다보니 높은 가격이라고는 생각하지 않아요.
20년도에도 거래가 된 가격이다 보니 역전세 리스크가 있어보이진 않습니다.
이 질문을 드리면서
이 단지의 현재 전세 가격이 이전 거래 대비 어느정도 수준인지
제가 고려를 안했다는 것을 깨달았습니다.
1호기 매수할 때는 정말 많이 분석했는데
이번 지역은 공급이 없다 보니 전세가에 큰 부담이 없었던 것 같습니다.
조금만 공부하면 알 수 있는 부분을
멘토님께 질문 드린 것 같아서 민망했습니다^^;;;
BM. 현재 내가 맞추려는 전세가격이 이 단지의 어느 수준인지 파악 미리 할 것
<2순위 물건>
자향님: 이 물건은 세낀 물건이라 메리트가 있는데
투자금이 아쉬우니 000만 원 더 깎이면 하고, 아니라면 보내주세요 ^^
투자금을 설정하고, 그에 맞으면 하고,
아니면 안한다는 멘토님의 프로세스가 너무 좋았습니다.
BM. 조건 되면 하고! 아니면 보내주자!
자향님: 지금 가져온 두 단지 모두 나쁘지는 않아요.
입주가 없는 곳은 전세가가 올라오면서 매매가를 올릴 거예요.
준신축은 그렇게 가요.
2년 뒤에 전세가가 올라왔을 때 선택의 문제가 되어요.
입주가 안정적인 곳은 전세가가 2~3천 정도 오를 수 있을거예요.
전세금을 회수하고 다른 데 투자를 할까?
아니면 5% 인상하고 보유를 할 것인가?
이것은 선택의 문제예요.
전세가를 올려받더라도, 양도차익에서 줄어드는 것이니 조삼모사예요.
준신축, 이런 단지들 같은 경우 더 그래요.
보유한다고 해도 더 많이 오르지 않고, 전세가가 오르는 만큼 오를거예요.
그래서 이 부분은 선택의 문제얘요.
중소도시 준신축은 이렇게 보면 됩니다.
BM. 중소도시 준신축의 경우 2년 뒤 매매/전세가가 올라와 있다면 (목표 양도가액 근접했다면)
매도를 하는 것이 더 좋은 선택이 될 수 있겠다.
(전세가가 내려가면 매매가도 같이 내려갈 가능성이 있으므로)
투자할 때 우리는 저평가만을 고려하지 않아요. (with 투자금)
자향님: 1,2순위 단지들도 괜찮지만 (투자금 7천 이하) 그게 안 된다면
비교평가 예시로 든 단지(#3)가 더 좋다고 봐요.
이 단지의 해당 생활권이 별로라 하더라도
이 동네에서 가장 선호하는 단지이죠.
이 동네 자체만 보면 별로지만,
1등 동네와의 접근성을 고려한다면 좋잖아요.
메인 급과 가깝다는 것은 가격이 연담화될 가능성이 있어요.
연식도 괜찮고, 이동네에서 선호하는 단지인거구요.
그런 관점에서 오히려 이 단지가 더 좋은 것 같습니다.
30억부쟈: 이 단지에 이 가격이 해당 도시내에서 조금 부담스러운 가격입니다.
신축과 가격 차이가 많이 나지 않아서요.
자향님: 맞아요. 이 지역 내에서는 그런 감이 있기 때문에 조정을 해야 되긴 합니다.
하지만 투자금이 8천만 원으로 끊긴다면
더 좋은 단지를 하는게 낫겠다는 판단이기는 해요.
천 만원 차이라면요. (인구 규모가 차이가 나기 때문)
신축과 비교해서 아쉬운 가격이기는 합니다.
하지만 그 동네는 전게가가 그만큼 받춰주지 못하죠.
그런데 단지#3은 전세가 받춰주면서
전세가 부족하기도 하고
투자금 면에서는 나쁘지 않아요.
저평가 부분만 생각한다기 보다는
저평가와 투자금을 같이 결부시켜 매력적인가를 판단해봐야 해요.
30억부쟈: 저평가에 너무 매몰되어 있었던 것 같습니다.
좋은 생활권과 가격 차이가 많이 안나는데 #3 단지를 매수한다는 것이
지는 기분이었습니다.
자향님: 00동이 입지를 조금 가져가는거예요,
결국은 중소도시도 어느정도 입지는 가져간다는 거예요. 연식도 봤을 때.
가격은 아쉬운부분이 있지만 투자금 부분에서 좋은 거죠.
너무 저평가에만 초점을 두지 않는 거예요.
충분히 100% 넘어갈 수 있는 것은 비슷하니까 (1,2단지와)
그런 관점에서 봤을 때 접근하는거죠.
지역 내에서 저평가 되지 않았다는 생각에
투자대상으로 고려조차 하지 않았습니다.
그래서 전세가도 보지 않았습니다.
또한 중소도시는 연식이지~라는 편견에 사로잡혀
이 단지의 상품성과 중심으로 부터의 위치에 대해서
고려하지 못했습니다.
생각치 못한 관점으로 접근하는
자향멘토님의 인사이트에 연신 감탄을 내뱉었습니다.
제가 뽑은 1,2등은 BB 지역에 있는 단지였고,
비교대상으로 뽑은 3번 단지는 인구 규모가 좀더 큰 지역의 단지입니다.
투자금에서 1천만 원 정도 차이가 나고
모두 비슷한 수익률이 예상될 때는
좀더 좋은 단지를 선택하는 것이 좋다는 것이
자향님의 의견이었습니다.
BM.
1. 투자금에서 1천 만원 정도 차이가 나고 모두 비슷한 수익률이 예쌍될 때 좀더 좋은 단지를 선택한다.
2. 투자할 때 저평가만 고려하지 않고, 투자금도 같이 접목시켜본다. (수익률이 100% 가능하다는 전제)
3. 중소도시에도 입지가 있다. 중심에 위치한 준신축은 선호도가 높고 전세가가 더 잘 올라간다.
작년 1호기를 위한 매물코칭을 받을 당시에도,
비슷한 이야기를 나눈 기억이 있습니다.
임장 중이던 중소도시의 학군지 구축과,
그 권역 대장인 지역 학군지 구축 가격이 비슷하기 때문에
이건 말이 안 된다며 중소도시 학군지 구축을 보지 않았다~
라는 저의 (지금 생각해보면) 헛소리에
자향님은 비슷한 이야기를 해주셨습니다.
"우리의 투자기준에는 저평가만 들어가 있지 않습니다
투자금도 같이 봐야 해요~
00시 구축은 연식이 더 됐기 때문에 투자금이 많이 들어가요.
때문에 전세가 오르기도 힘들구요. 투자에서 저평가만 보지 않습니다."
배웠음에도 여전히 에고를 깨부시지 못한
저를 반성합니다.
내게 맞는 투자는 무엇인가, 오랜 고민에 대한 방향 설정
자향님: 30억부쟈님, 수도권만 성장가치투자가 아니에요.
성장가치투자란 내가 투자금이 더 들어가더라도 좀더 벌 수 있는,
저평가된 지역에 투자금을 좀 묶어두더라도
150% 200% 수익률을 기대할 수 있는 곳을 매수하는 것이
성장가치투자라고 이야기하면 좋을 것 같아요.
그런 곳이 서울이 될 수 있고,
EE라고 할 수 있죠. 지역적인 위상도 좋고 굉장히 저평가 된 곳에서
수도권 구축 하는 것보다 훨씬 더 상승여력이 많거든요.
성장가치투자를 수도권에만 한정지어서 생각할 필요는 없다.
그런 부분을 짚어주고 싶었어요.
저는 여태.. 성장가치투자를
왜그랬는지 모르겠지만 서울/수도권에만
초점을 두고 있었습니다.
그런데 알고 보니 저는 이미 성장가치투자를 하고 있던 것이고,
그 지역이 서울/수도권이 아닌 광역시였을 뿐이었습니다.
제가 보지 못하는 것에 대해 짚어주신 자향님께 감사인사드립니다.
지방투자 실전반 강의에서도
지방 성장가치투자라는 개념이 나옴에도
지방은 소액으로 투자해야하는 곳!이라는 편견을 가지고 있었네요.
저는 참 에고 덩어리에 편견으로 가득찬 투자자같습니다.^^
개선해 나가겠습니다.
자향님: 투자금에 너무 목메이면 좋은 단지를 놓치게 되요.
성장가치투자처럼 저평가에 초점을 두고 투자금을 더 해도
더 벌 수 있고 좋은 것을 매수하는 게 나아요.
그게 시장의 흐름이 왔을 때 좋은 단지들이 먼저 올라 가기 때문에
4년 기다려야 할 것을 2년만 기다리고 매도를 더 빨리 생각해 볼 수 있어요.
정말 그래요.
선호도가 낮은 것들은 흐름이 늦게 오는데
내가 원하는 양도차익까지는 안오더라도
흐름이 빨리 오면은 내가 빨리 매도를 생각해볼 수 있고
더 좋은 투자를 선택해볼 수 있는 거잖아요.
내가 투자한 단지들만 계속 보고 있지 말고,
내가 투자를 검토한 단지들의 흐름도 보아요.
투자했던 A 단지 말고 B 단지를 보아요.
거기는 아직 x억 넘기기도 힘들어요.
매수로 끝이 아니라,
내가 매수로 고려했던 단지들에 대한
지속적인 트레킹이 중요함을 느꼈습니다.
그리고 제가 1호기를 매수하기 전
'나는 지금 왜 이 투자를 하는가'
스스로에게 했던 질문과 답이 떠올랐습니다.
'나는 1호기 매도해서 서울/수도권에 투자할거야.
그런 측면에서 매도가 잘 되는 아이를 하고 싶어.
언제든 팔 수 있게'
나름의 질문과 답을 하고,
코칭을 받고,
그 당시 내가 할 수 있는 가장 좋은 투자를 했음에도,
투자금 기준을 못지켰다고
스스로를 자책했던 시간들에 머쓱해집니다.
투자금 기준이 사라진지 꽤 됐음에도
받아들이지 못했던 것 같습니다.
그럴 수밖에 없었던 이유는
다음 질문으로 이어집니다.
30억부쟈: 투자금이 꽤 있음에도 소액 투자를 하려 했던 이유는
경험을 많이 쌓는 것이 좋다 판단했기 때문입니다.
그런데 성장가치투자 이야기를 계속 듣다보니,
좀 더 좋은 단지를 매수하는 것이 더 나은건가 싶습니다.
자향님: 지금 취득세가 있기 때문에
좀 더 좋은 저평가된 지역에 가봤으면 좋겠어요.
그곳을 파는 것이 좋을 것 같습니다.
20평대 30평대 같이 보면서 비교하면 좋을 것 같아요.
그리고 서울도 같이 보면 좋겠어요.
서울을 보다가 0호기가 수익이 났을 때
갈아탈 수 있는 좋은 물건을 보면 매도할 수 있는 거죠.
지금 상황에서는 이렇게 안내해드리는데
시장 상황은 3개월 뒤에 또 달라질 수 있어요.
3개월 뒤에는 서울이 더 좋아질 수도 있는 거고
그래서 서울을 같이 연달아 보면 좋겠어요.
비교도 잘 될 것 같아요.
취득세가 있기 때문에 고민을 많이 했을 것 같아요.
취득세 무시 못하고, 투자금이 있으니 이런 방향으로 가면 좋겠어요.
30억부쟈: 경험을 많이 쌓아야 된다는게 있었습니다.
멘토님처럼 매물코칭을 할 수 있을 정도로 성장을 하고 싶고,
많은 사람들에게 도움을 드리고 싶다보니
지방에서 많은 경험을 쌓아야 한다는 강박이 있었던 것 같습니다.
자향님: 경험도 중요하지만, 제도에 맞게 유연하게 해야해요.
결국엔 수익이 있어야 합니다.
경험도 있으면서 수익을 같이 가져갈 수 있게 할 필요가 있는 시장이에요.
많이 늘리는 것보다는 지금은 조금 더 좋은 걸로 해서 가져가는 것도 괜찮아요.
챗수가 많다해서 총 자산만 늘어나는 것 뿐이에요.
그리고 좋은 것으로 담는게 중요합니다.
그렇지 못한 사람들은 어쩔 수 없는 건데
생활권 안 좋은 단지들만 하다보면
보유기간만 길어지고, 수익은 많이 가져가지 못해요.
여태 했던 저의 고민을 한방에 해결해주신 자향님...
두서없이 적힌 저의 매물코칭 질문지를 보면서
얼마나 고민이 많았는지 눈에 훤히 보였나 봅니다..
매물에 대한 이야기와 동시에
저의 상황에 맞는 투자방향까지 잡아주셔서
매물코칭을 신청하길 정말 잘했다는 생각이 들었습니다.
내가 내뱉은 말을 지켜야 된다 생각했습니다.
나는 소액투자로 경험을 많이 쌓아서 성장할거야!
적은 투자금과 높은 수익률로 증명하는 투자자가 될거야!
강의를 하는 튜터님들의 평균 수익률과 투자금을 보면
0호기, 1호기가 떠오르면서 나는 참 갈 길이 머네..
저도 모르게 비교했던 것 같습니다.
(비교군 설정이 애초부터 잘못됐다...
랜드마크와 생활권 후순위 단지 비교하는 격...ㅎㅎ)
자유를향하여 멘토님과의 코칭과 더불어
최근에 읽은 '인생투자' 책에서 나온 문구가
제 생각을 환기시키고 투자 방향을 잡는 데에
큰 도움을 주었습니다.
투자자는 유연성을 가져야 한다.
투자는 학문이 아니라 시장의 움직임을 읽는 기술 또는 감각이기 때문이다.
시장에서 중요한 건 자존심이 아니라 이익이다.
시장은 내가 과거에 무슨 말을 햇는지,
어떤 생각을 했는지에 대해서 전혀 상관하지 않는다.
괜히 혼자서 일관성을 지켜야 한다고 착각하고 거래를 망치지 말자.
자존심? 누구를 위한, 무엇을 위한 자존심인가?
시장에서 자존심을 필요 없다.
인생투자 중
저는 자존심을 부리고 있었습니다.
투자자는 자존심이 아닌 유연성을 가져야 하는데
업데이트가 되다 만 것 같아요.
이제는 제 상황에 맞는 투자를 해나가겠습니다.
코칭 이후에 멘토님과 이야기를 나누었던 투자금을 토대로
로드맵을 잠깐 그려봤는데 되더라구요...
멘토님께 드리는 편지
To. 내적 친밀감이 많이 쌓인.. 벌써 세 번째 만난
목소리 여신, 자유를향하여 멘토님❤️
1호기를 하면서 아쉬웠다는 철없는 투정에..
또 다시 확신을 심어주시고 조언해주셔서 감사합니다.
우물 안에 갇혀 근시안적으로 사고하는 개구리를
우물 밖으로 꺼내주시고,
긴 시간 진심을 다해 코칭해주셔서
정말 정말 감사합니다.
다음에 뵐 때는 더 성장해 있겠습니다. :)
22년 11월 멘토님의 조언대로 행동하여
23년 6월 1호기를 했습니다.
24년 1월, 또다시 멘토님의 조언대로 행동하여
2호기 매코 때 또 뵙고 싶습니다.
조언대로 행동하고, 결과로 보답하겠습니다.
멘토님, 늘 건강하고 행복하세요!!
저처럼
8.4%라는 취득세의 벽과
수익률, 많은 경험 vs 수익금
이 사이에서 고민하는 사람들이 많을 것 같습니다.
이 글이 조금이나마 도움이 되길 바라면서
최대한 자세히.... 복기했습니다.
특히 우리 붕어빵조❤️ 혹시 보고있나요?
최임 발표 전에 후기로 꼭 쓰고 싶었어요 ㅎㅎ
지방투자 실전반 19기 8조!!!!!
후후아빠 튜터님, 멤생이 조장님, 도도한 부조장님, 부자왕리치킹님, 행부가님, 잠만자님, 벨라권님, 짠쀼님, 꿈나랑님
(붕어빵조 진짜 최고입니다. 후후아빠 튜터님 '인간 난로'인거 안비밀 ㅎㅎㅎㅎ)
모두 감사합니다.
글이 많이 긴데 읽어주셔서 감사합니다.
2024. 1. 30. 매물코칭 적용할 점
1. 좋은 단지를 싸게 사는 것이 더 중요하다. 투자금에 메이지 말고 투자금이 있는 상황에서는 좋은 것을 보자.
2. 0호기가 있는 AA시 A구를 앞마당으로 만들자.
3. 전세가 부족하더라도 사람들이 높은 전세가격을 받아들이는 데는 시간이 걸린다.
4. 선호도가 좋던 단지도 연식이 되어감에 상승률이 떨어지는 부분이 있다. (전고점만 보면 안 되는 이유)
5. 취득세 8.4%에서 총투자금 7천만 원이면 괜찮다.
6. 매도의 기준은 명확하다. 2년 뒤 수익이 난 상황에서, 만들어 놓은 앞마당 중 더 좋은 투자기회가 있을 때 목표 수익률 및 수익금에 도달하지 않더라도 이 물건을 매도하여 다른 좋은 물건으로 갈아타는 것이다. 지금 투자할 수 있는 것을 투자하고 2년 또는 4년 뒤 더 좋은 투자를 하기 위해 그간에 실력과 앞마당을 늘려놓으면 되는 것이다.
7. 현재 내가 맞추려는 전세가격이 이 단지의 어느 수준인지 파악 미리 할 것
8. 조건 되면 하고! 아니면 보내주자!
9. 중소도시 준신축의 경우 2년 뒤 매매/전세가가 올라와 있다면 (목표 양도가액 근접했다면) 매도를 하는 것이 더 좋은 선택이 될 수 있겠다. (전세가가 내려가면 매매가도 같이 내려갈 가능성이 있으므로)
10. 투자금에서 1천 만원 정도 차이가 나고 모두 비슷한 수익률이 예상될 때 좀더 좋은 단지를 선택한다.
11. 투자할 때 저평가만 고려하지 않고, 투자금도 같이 접목시켜본다. (수익률이 100% 가능하다는 전제)
12. 중소도시에도 입지가 있다. 중심에 위치한 준신축은 선호도가 높고 전세가가 더 잘 올라간다.
13. 정규강의 수강이 어려울 경우 자향님과 이야기한 지역 임장가기
