지방투자 기초반 1강 후기 [지방투자 기초반 17기 23조 앤앤길벗]

1주차.

지방투자의 2개의 큰 산은 임장지가 매우 멀다, 노력에 비해 수익이 적을 거 같다 입니다.

하지만 제주바다님의 강의를 들으며 수익이 적을 거 같다는 공부하지 않고 묻지마 투자를 했을 때의 이야기구나 싶었습니다. 지방에서 돈을 벌어 수도권으로 가기 위해 우선 SRT를 끊고 강의 복기 시작합니다.

1) 지방투자 핵심

-인구수: 지방투자는 여기까지만

강원도 충청 전라 경상 지역에서 어디까지 봐야 하는지 알려주셨는데 지방투자에 대해 1도 모르는 나로서는 매우 고마운 일이었습니다. 뭔가 가이드라인이 있으니 안심이 되더구요 ㅎ

-상품성: 연식, 브랜드(OO은 다른 브랜드와 1억 가까이 차이가 난다), 택지규모 예)OO시의 O구는 타 구에 비해 인기가 없지만 최근 신축들이 대거 들어서고 있다. 그러면 선호할 상승할 여지가 있음. 커뮤니티 정말 좋아함(대단지만 가능함)

-따라서 입지+상품성=> 예를 들면 '잘나간다'구에 새아파트, 1군 브랜드, 1000세대이상 규모의 아파트가 들어서면 대박!!!

2) 지방투자 입지평가 가준

-광역시내에 학군지로 땅의 가치를 인정받는 선호지역 => 외우자!!

: 부산 / 대구 / 대전/ 광주/ 울산의 OO동

-중소도시 내에 학군지로 선호되는 지역 => 알고 있자!!

: 중소도시는 학군지 보다 연식이다

 2. A(A 투자 분석):

-A B는 중소도시의 대표선수이다. 인구도 계속 늘고 있고 아파트 상단도 매우 높은 편임.

-1등은 매매, 전세 모두 바닥회복, 그 다음은 여전히 기회를 주고 있음

-A은 현재 매전갭 줄어드는 곳 있음. 그리고 앞으로 공급이 준다.

-자꾸 좋은 곳(복X, 불X 같은 곳)만 보면 투자할 곳이 없다. 그러나 연식이 좋은 30평대를 입지는 조금 덜 한곳에서 찾아보자

-아X과 천X은 영향을 서로 주고 받음, 세X과 청X관계는 세X이 일방적으로 청X를 뺏는 관계임. 요즘 세X에 입주가 없으니 세X에서 청X로 가고 있는 중

1) 생활권

-신X1위, 차X-꼴찌

-아파트를 짓는다고 인구가 늘어나지 않는다. 일자리 증가가 인구 증가로 연결되며 주택수요를 늘린다. 어떤 기업이 들어오는지에 따라 소득수준이 달라진다(국책기관, 대기업, 연구소, 중소기업)

2) 입지 분석

-XX구에 비해 XX구는 세대당 인구수가 압도적으로 높고 대기업산단, 학군지, 부자동네, 좋은환경 등이 다 몰려있다고 할 수 있음.

-XX구가 XX구에 비해 영유아,10대,3040인구 비중이 높음. 아X과 연계하여 인구이동이 되는 특징을 이해하고 투자에서 반드시 이 부분을 체크한 후 투자해야 함.

-A은 구축투자해도 된다(왜냐하면 A 불X을 대체할 만한 입지가 없기 때문=> 따라서 불X 구축까지는 투자가 가능) 하지만 B 구축은 투자하면 안됨

BM

-공급 표를 만들어 투자에 활용(꼼꼼히 표기해서 공급량, 공급위치 확인=> 전세뺄때 상황 대처)

-사고자 하는 단지를 1년 정도 계~~~속 트래킹 하여 투자 가능 범위에 들어오면 겟!!

-덜 선호되는 신축 전용84가 좋은 입지 구축보다 낫다. (입지가 빠지는 신축이라 가격 네고가 더 될 수 있음)

-20평대, 긴평수까지 확인해서 투자기회를 잡을 것