[지기17기 19조 1주차 강의 후기 두리콩] 새뱃돈 대신 등기쳐서 주자!!

두리콩님

그 때 한 발짝 더 하셔야해요

내가 아는 것은 나의 경쟁자 또한 내가 포기하고

싶어하는 지점에서 선택의 기로에 놓였을 거라는 점이다.

그러나 그는 포기했고 나는 밀어붙였다는 것이 중요하다.

남들이라면 포기했을 지점에서 나는

눈을 감고 억지로라도 한 발을 더 내딛었다.

바로 이 때문에 내게 남들보다 더 좋은 기회와 수익이 오지 않았을까 생각한다.

- 너바나 -

2023년 하반기 열기반, 실준반을 듣고

강의료와 체력적인 문제로

연이어 지기반을 신청하지 않았다.

대신 스스로 임장과 임보를 수행하며

나에게 맞는 탬포로 투자 공부를 이어갔다.

2개월이 조금 넘어가던 시점.

혼자 임장하면서 많이 힘들고 지친다는 생각이 들었다..

걷는게 힘들어서, 임보를 쓰는게 힘들어서 힘든게 아니라

혼자서 앞이 보이지 않은 길을 걷고 있다는 사실이

나를 너무 힘들게 했었다.

'이래서 열기반 너바나님께서 동료와 환경의 중요성을 강조하셨구나'

홀로 2개월 남짓 투자 공부를 이어가다보니

동료와 환경의 중요성을 깊이 깨닫게 되는 계기가 되었고

24년 1월 열기반 신청만을 목 빠지게 기다리고 있었다.

그렇게 열기반을 신청하고 들뜬 마음으로

1주 차 강의와 조별 모임을 기대하고 있었다.

1주 차 강의는 A, B지역에 관해 제주바다님께서

설명해 주시는 부분이었는데,

감사하게도 혼자 공부하는 2개월 동안 다녀왔던

도시들이라 이해하는데 도움이 많이 됐다.

마치 복습하는 느낌으로 강의를 들으니

더 집중되고 완전히 흡수되는 느낌이었다.

1. 지방은 공급을 확인해라

24년 2월 전세 만기를 앞두고 6개월 전 임대인에게 연락이 왔다.

'갱신을 할 건지? 이사를 갈 건지?' 를 묻기 위해..

당시 월부에서 부동산 공부를 시작하기 전이라

공급과 전세가 변동에 관해 전혀 몰랐던 나는

가파르게 오른 전세대출 금리 부담을 줄이기 위해

'전세가가 저렴한 곳으로 이사 가겠다'는 마음만 앞서 집을 빼겠다고 말했다.

B는 23년 부터 시내 입주가 없었던 터라

전세 매물이 말라가기 시작했고

내가 전세 매물을 구하기 시작한 23년 11-12월에는

구축임에도 불구하고 감당하기 어려운 가격까지 전세가가 치솟은 상황이었다.

이사 가려는 아파트들의 전세가가 너무 오르는 바람에 나의 결정을 번복하게 되었고

임대인, 부동산 사장님과의 관계에 금이 가는 계기가 되었다.

(이사를 가기 전 주변 공급을 꼼꼼히 확인했어야 했는데..)

지금까지 지방의 공급을 다소 의미없게 바라봤던

내 자신이 바보 같아 보이는 계기가 되었다.

이번 강의를 통해 A, B 지역에서 '공급'이 가지는 의미와 공급이 미치는 매매, 전세가 변동을 배우게 되면서

임보를 쓰고 투자를 검토하는 단계에서

입지, 환경, 학군, 연식과 마찬가지로

가장 중요하게 검토해야 하는 요소라 생각했다.

임장보고서를 쓸 때 공급 캘린더 꼭 써서 넣기

2. 지방은 연식이 중요하다.

나는 B지역에 거주하기 때문에

B지역 현지인들이 어디를 선호하고

어디를 투자해야 하는지 나름 알고 있다고 생각했다.

(교만했다..ㅠㅜ)

하지만 A, B지역 분석 강의를 듣다보니

중소도시들은 각각의 특색이 있고

이러한 특색에 맞게 해당 도시를 분석해야 하는 방식도 다르다는 점을 깨닫게 되었다.

(이번 지기반을 듣지 않았으면 중소도시 분석을 다 똑같이 하고 다녔을 지 모른다)

예를 들어

A지역의 경우 사람들이 선호하는 입지가 정해져 있다보니 그곳을 중점으로 차례로 입지 순서를 매기고

거기에 맞는 투자를 검토하는 방식이다.

B지역의 경우 사람들이 선호하는 입지가 수시로 변할 수 있다보니신규 택지 및 연식에 따라 투자 지역이 바뀔 수 있다는 점이다.

나의 경험을 토대로 이해해 보면

내가 거주하고 있는 구는 B지역에서 선호도가 떨어지지만 신축이 별로 없기 때문에 신축이 귀한 곳이다.

나 또한 이사올 당시 생활권이 좋으나 준구축으로 되어 있는 아파트 대신 주변 상권, 언덕 등이 불리해도 신축 전세를 선택했었다.

왜냐하면 직장을 포함해 자차로 원하는 곳을 짧은 시간 내 얼마든지 갈 수 있기 때문이다.

압도적인 입지가 없을 수록 연식의 중요성은 커진다.

3. 평균 이상의 단지에 투자하라

지금까지 중소도시에 투자하기 위해서는 환경, 연식이 중요하다고 생각했지만,

실제 임장을 다니며 나는 그러지 못했던 거 같다.

대체적은 원도심은 상권, 학원가가 옛날부터 갖춰져 있지만 연식이 오래 됐고,

외곽으로 갈 수록 상권, 학원가가 자리 잡지 못하는 대신 연식이 신축인 곳이 많다.

그래도 나는 옛날부터 입지 좋은 곳에 수요가 지속적으로 유입될 거란 생각을 했다.

하지만 이는 일부 광역시(학군지)에나 적용될 문제지.

중소도시에서는 적합한 판단이 아니라는 사실을 배우게 되었다.

중소도시는 입지독점성이 거의 없기 때문에 외곽으로 신규 택지 조성이 꾸준히 이루어지며,

사람들은 신규 택지를 찾아 이동하는 경향이 있다.

사람들이 많이 이동하게 되면 자연스레 상권, 학군 등이 형성되게 되고 나중에는 신규 택지의 선호도가 확실히 좋아지게 된다.

따라서 지방 중소도시를 임장하고 투자 검토할 때에는 평균 이상의 단지를 중점으로 바라봐야 겠다고 생각했다.

중소도시 임장과 투자는 평균 이상 단지 위주로.