열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 35기 10조 냐냐]

-현재 시장은 계속되는 하락장에서 상승세로 반등한 거처럼 보이나 상승폭이 하락폭보다 훨씬 미미하여 안정권에 들었다고 하기는 힘들다.

-수도권:전세가격 상승이 미비하여 투자금이 많이 들지만 절대 매매가가 많이 낮아져서 가치 있는 물건을 저렴하게 구매 하여 언제 오를 지 알수 없기에 오랫동안 보유하여 수익을 높이는 게 중요한다. 전세를 맞추는 데 어려움이 적다

-지방:전세값의 반등으로 소액의 투자금이 투입될 수 있다. 입주물량이 많은 곳을 피하여 투자해서 단기간(3년) 안에 매도 수익을 얻는 전략을 짜야한다.

-지방투자를 선정하는 방법: 인구수/입주량/전세가율

1)인구수가 많을 수록 수익률이 높다. (20만 이상) 1년에 한번 투자하는 것 이왕이면 수익률이 좋아야 한다.

2)현재 입주량뿐 아니라 향후 3년의 입주량이 중요하다.

-현재 입주량은 전세를 맞출 수 있을지 여부

-2년후 입주량은 역전세를 맞아서 투자금을 더 넣을 지 부분

-3년후 입주량은 매도 시 수익률을 지키지 못할 수 있는 부분

3)평균전세가율이 70% 이상 되는 곳을 선점해야 한다.

전세가율이 지지선을 형성하여 그 이하로는 매매가가 떨어지지 않게 되는 안전선이다.

실 투자금이 적게 든다. 실수요가치가 높다.가수요변동폭이 작다.

#인구수가 많은 곳 중에 아직 오르지 않은 곳 부터 투자 해야 한다.

#상승장에서 많이 오른곳이 하락장에서도 많이 내린다. 즉 하락장에서는 절대 매매가가 많이 떨어진 광역시 까지 투자 지로 살펴 봐야 한다.

*3개월內 지방 투자 목표:전세가율 70%이상/입주물량적정/인구수 많음

*3개월後 지방 투자 목표:인구수 많음/입주물량적정/전세가율 70%이상

#지방투자 아파트 선정하는 기준

1.지방입지 우선순위: 학군>환경>직장>교통

2.아파트연식 우선순위:B급+신축>A급+구축

#입지+연식에 따른 가격변동

-중심지 신축의 투자는 수익률에서는 좋은 투자는 아니지만 수익이 좋은 투자이다.

-외곽 신축은 비교적 적은 투자 금액으로 수익률을 확보 가능

-외곽구축은 매도시 수익 얻기에 불확실

지방에서는 가성비 입지를 투자하는 법이 오히려 좋다.

임장을 S등급끼리 하기보단 권역별로 하는 것이 좋다.

권역별로 매매가가 확산되기에 S등급이 올랐다면 그다음은 A등급이 오를 차례이다.

수도권에서 투자할 곳: 전세가율60% 강남접근성 1시간

하남, 관악구,성남시 중원구: 강남 접근성 30/입주물량 부족