관련 강의
열반스쿨 중급반 - 직장인으로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요~
월부에서 저평가 아파트 냄새를 잘 맡기로 정한 1588개코입니다. ^^
지난 달 실전 준비반에서 체력을 모두 소진.. 했기 때문에,;;
이번 달은 열반스쿨 중급반을 수강 신청하게 되었습니다 :)
1주 차 강의는 방랑미쉘님께서 진행해 주셨고요,
내게 맞는 투자 지역 (지방 / 수도권) 선정하는 법과
해당 지역 내 우선순위로 투자할 아파트 선정하는 방법에 대한 가이드를 주셨습니다!
현재, 전세가 상승으로 지방 내에서는,
소액으로 투자할 수 있는 기회의 지역이 확대되었으며,
저럼 한 매매 가격으로 입주 물량 리스크 없는 지역에서는 단기간 내 매도 수익 실현도 가능하다.'라고 말씀해 주셨네요.
저는 1호기를 2024년에 지방에서 투자를 목표로 하고 있고,
그래서 이번 강의는 귀를 더 쫑긋 세우고 들었습니다. ^^
Part 1. 지방에서 잃지 않는 투자 하는 법
1) 지방 투자 지역 선정하는 법
* BM할 사항
- 향후 지방에 투자 시 2025년 ~ 2026년을 입주 물량을 더 중요하게 봐야겠다.
이유는 2024년에 산 아파트가 2년 후 전세를 다시 놓을 때,
입주 물량이 안정적이어야 역 전세 리스크가 없기 때문이다.
또한, 현재 투자 시 입주 물량이 많은 지역은 입주 물량이 많다고 해서 꼭 투자를 하지 않아야 하는 지역은 아니다.
다만, 입장지 및 부동산에 가서 전세를 잘 맞출 수 있는지 세세히 체크 후 투자하자!
- 지방은 인구 수가 그 지방의 위상을 결정하므로,
가급적이면 인구 수 30만 이상이면 좋고, 최소한 20만 명 이상이 좋다.
* 느낀 점 :
입주 물량이 많은 곳은 무조건 투자할 생각도 하지 말고 피해야 한다고 생각했는데,
임장지에 가서 직접 전세가 잘 빠지는지, 찾으러 오는 사람들이 많은지 알아봄으로써 투자가 가능하다는 것이 역시 투자는 발 빠르게 움직이고 실행력이 답이다!
2) 지방 투자 아파트 선정하는 법
* BM 해야 할 사항:
- 지방에서는 수도권과 다르게 교통이 별로 중요하지 않으며,
학군과 환경이 훨씬 중요하다.
- 교통이 좋은 곳과, 학군 & 환경이 좋은 곳을 비교할 때는,
전 고점이 어떤 아파트가 더 많이 올랐는지 그리고 가격 회복 속도가 어디가 더 빠른지 확인해야 한다.
- 제일 중요 >> 지방 외곽에서는 신축 / 중심지에서는 구축을 선택!
그 안에서 적은 투자금 + 전세가율 + 지방 인구 수가 많은가가 핵심!!
* 느낀 점 :
- 지방 광역시에서는 가격과 연식이 비슷한 아파트를 투자할 경우에는,
학군의 가치가 더 있는 곳이 가격이 더 많이 오른다는 것을 알 수 있었지만,
중소 도시에서는 학군의 가치가 지방 광역시보다는 힘이 약하다는 것을 알 수 있었습니다.
즉, 지방에서는 모든 전반적인 학군 가치가 큰 힘을 발휘하지만,
지역에 따라 발휘하는 정도의 힘은 차이가 있다는 것!
그리고 지방 투자를 위해 해야 할 일과,
앞으로 지방 앞마당 만드는 순서까지 배울 수 있어서 너무 귀한 시간이었습니다!!
Part 2. 수도권에서 더 버는 투자하는 법
1) 수도권 투자 지역 선정하는 법
* BM 해야 할 사항 :
- 본인의 투자금으로 어느 지역까지 투자가 가능한지 확인이 필요하다.
- 투자금이 1억 정도 >> 전세 가격이 꾸준히 상승하는 곳,
비교적 빠른 시일 내 수익 실현이 가능한 곳에 투자하는 것이 좋다.
- 1억 ~ 1.5억 정도 >> 전세가격이 꾸준히 상승하고,
입주 물량이 없어서 빠른 시일 내에 매도할 수 있는 지방의 핵심 지역에 투자하는 게 확실히 더 나은 투자!
- 수도권은 결국에 입지가 우수한 지역 순서대로 가격이 먼저 오르고,
많이 오르기 때문에 입지 순서를 알아야 어떤 지역을 먼저 투자할지 의사 결정이 가능하다!
*느낀 점 :
수도권에 해당하는 투자금이 있다고 해서 무조건 지방보다 수익이 더 많이 나는 것이 아니다.
즉, 투자 금액 대 별 투자 가능 지역이 정해져 있으므로,
수도권 내 하급 지역에 투자할 바에는 지방의 핵심 지역에 투자하자!!
2) 수도권 투자 아파트 선정하는 법
* BM 해야 할 사항 :
- 저평가된 가격인지, 수도권 입지 중 우선순위에 해당하는지, 아파트 연식이 우선순위에 해당하는지 확인하고 들어가자!
- 투자금 2억 이상 아파트의 경우>> 전 고점 만큼의 가격이 회복되는 경우,
투자금 대비 수익이 높지는 않지만, 입지가 우수하여 장기 보유 시, 큰 폭의 수익이 될 수 있음.
- 투자금 1억 ~ 1.5억 아파트의 경우 >> 전고점 만큼 매매 가격이 회복된다면 수익률은 150% 수준. /
적은 투자금에 대한 이점은 있으나, 장기 보유 시 입지 제약이 있으므로 빨리 매도.
- 다음 상승장에서는 2000년대 초반 ~ 2010년 이내 아파트 중 좋은 입지인 것을 투자!!
(매매가가 저럼하고 전세가 받쳐줌)
* 느낀 점:
- 투자금이 많이 들어갈수록 더 좋은 상급지에 투자가 가능하며,
이에, 수익 또한 큰 폭으로 수익이 실현된다.
Part 3. 지방 + 수도권 투자 로드맵
* BM 해야 할 사항 :
- 내가 지방을 가냐, 수도권을 가냐는 나의 상황에 따라 다르겠지만,
거기서 어떤 것을 사는지가 앞으로 5년, 10년 후에 결과가 다른 거지,
지방이냐, 수도권이냐가 답을 주는 것이 아니다!!
* 느낀 점:
더 큰 수익은 당연히 수도권 투자에서만 실현되는 것이라고 생각했습니다..
하지만 이번 강의를 통해 수익 실현은 지방이냐, 수도권이냐가 중요한 것이 아닌,
마지막에 해 주신 말씀 "해당 지역에서 어떤 것을 사는지가" 중요하다는 것에 엄청 큰 용기를 갖게 되었습니다.
그리고,
"진짜 투자는 지속하는 힘이에요.
반드시 어려운 시기가 왔을 때,
나의 어려운 시기를 돌파할 수 있는
나만의 힘을 가지고 있어야 해요.
그 힘은 책을 통해서 많이 배울 수 있어요.
터닝포인트를 만들 수 있는 힘을 가지세요.
- 방랑미쉘님 "
저는 아직 투자 공부 3개월.. 밖에 되지 않아서..
책에 중요성을 많이 몰랐습니다.
이번 강의를 통해 앞으로 내가 투자를 지속하는 힘을 기르기 위해,
반드시 독서를 꾸준히 오래 해야겠다는 생각을 했습니다. ^^
댓글
즐행
24. 02. 11. 09:48
저평가 아파트 냄새를 잘 맡을 개코님 ~ ^^ 수강후기 읽으니 강의가 싹 정리되는 것 같아요 늘 열정적으로 행동으로 보여주시는 개코님을 전 BM할게요~!! 우리 화이팅해요!!
