내집마련 중급반 1주차 과제 [내집마련 중급반 5기 28조 부자그릇]

안녕하세요~ 부자그릇입니다!

설 명절 잘 보내고 오셨나요?

저도 가족들과 맛있는 음식도 멋고

멋진 풍경도 보며 잘 쉬고 왔답니다^^

틈틈이 내집마련 1주차 과제를 해 보았습니다.

생각보다 기준 안에 들어오는

단지가 많지 않아서 속상했지만...

그래도 계속 지켜보며 기회를 포착하겠습니다!

그럼 함께 가보실까요~~?!

나무위키에서 찾은 용산구 생활권은 크게 4개!

https://namu.wiki/w/%EC%9A%A9%EC%82%B0%EA%B5%AC

이를 참고해서 생활권별로

아파트 리스트를 추출하고

첨부 양식을 참고하여 한땀한땀 작성완료!

용산구에서 제가 가진 예산으로

살 수 있는 단지들은

과연 무엇이 있을까요?!

1) 내가 거주하는 동의

아파트 리스트 정리하기

용산구의 가격 수준이 서울 내에서

어느 정도 수준인지 감을 잡기 위해

내집마련 기초반에서 너나위님께 배운

'구별 평당가로 가격 감잡기'를

먼저 해보았습니다.

https://weolbu.com/community/427892

용산구는 강남구, 서초구 다음으로

평균 매매가가 높으며 20평대 평균 매매가가

13~14억 정도입니다.

서울 20평대 평균 매매가가

8.9억임을 감안하면

용산구 평균 매매가가 상당히 높네요!

역시 1군 대표구의 위엄!!!

가격 감을 잡고 용산구 20~30평대

단지 리스트를 정리하러 가 봅니다 ㅎㅎ

양식을 참고하여 용산구의

20~30평대 아파트 리스트를

정리해 보았습니다.

(20평대 아파트를 주로 정리했고,

20평대가 없는 경우 30평대를 기입했습니다.

20평대, 30평대 따로 다 정리하는 게

더 좋을 것 같아서

저도 과제 후에 30평대도

추가로 정리해보려 합니다!)

용산구의 20평대 아파트 가격대는

8억~30억대(한남더힐 59!!!)로

스펙트럼이 굉장히 넓은 편이었습니다.

가격편차가 심한 것으로 보아 단지별 선호도나

거주민 소득수준 차이도

상당할 것으로 보이는데요.

용산구는 1군에 해당해서인지,

재건축 예정 아파트가 많아서인지,

아니면 가격편차에 따른 선호도 낮은 단지가 많아

거래절벽 때문인지

생각보다 전고점 대비 하락률이

높지 않았습니다ㅠㅠ

전고점 대비 25% 이상 하락한 단지는 딱 하나!

(예산에 맞고 기준에 들어와야만

매수해도 되는거 아시쥬?!)

'가격이 싸다'는 기준에 들어오는 단지가

많지 않아 흥미가 떨어지긴 했지만

마음을 부여잡고

2단계로 고고해봅니다.

2) 종잣돈으로 전세 끼고 매수할 수 있는

아파트 찾아보고 리스트 정리하기

제 종잣돈으로 전세를 끼고

매수할 수 있는 아파트를

한 번 찾아보았습니다+_+

아무래도 용산구의 평균 전세가율이

40%로 낮다보니

제가 가진 종잣돈으로 살 수 있는 단지들도

많지 않네요ㅠㅠ

전고점 대비 하락률이 높은 단지도

많지 않구요...

(카카오맵 레이어 - '법정경계', '행정경계' 활용

https://map.kakao.com/)

그래도 행정경계상 용문동, 원효로2동에서

기회를 노려볼 수 있겠군요!!!

(법정경계상으로는 도원동, 산천동이군요~!)

(부동산지인 - '지역분석' 활용

https://aptgin.com/home/gin01/gin0101/loc/1117000000)

부동산지인을 통해 확인해보면

도원동, 산천동은 용산구 내에서도

평당 매매가는 낮은 편에 속하지만

평당 전세가는 버텨주는 편에 속하는 곳!

용산구에 등기를 칠 수 있다는 것만으로도

참 마음이 설레더라구요^^

확실히 같은 예산으로

실입주할 내집을 찾았을 때보다

전세를 끼고 내집을 찾아볼 때

훨씬 위상이 높은 구에

등기를 칠 수 있다는 것을 보니 더 열심히

아는 지역을 늘려가야겠다는

생각이 들었습니다.

(그러다가 가격 기준이 맞고 예산에도 들어오는

매물을 발견한다면 달려가야겠죠?!)

3) 내 종잣돈 + 1억으로 전세 끼고

매수할 수 있는 아파트 찾아보고

리스트 정리하기

이번에는 '종잣돈 + 1억'으로

전세 끼고 매수할 수 있는 아파트를

찾아보았습니다.

확실히 범위가 더 늘어났네요!!!

더 열심히 돈 모으고 협상 노력을 할

의지가 뿜뿜 생겼답니다 ㅎㅎㅎ

계속해서 부동산에 관심의 끈을 놓지 않고

시세를 추적해 나가다 보면

'제 종잣돈 기준'과 '하락률 기준'에 부합하는

알토란 같은 단지를 찾을 수 있을 것 같아요.

4) 같은 돈으로 살 수 있는 아파트 중

선호도가 높은 아파트 3개 뽑아보기 

마지막으로 같은 돈으로 살 수 있는 아파트 중

가장 선호도가 높은 아파트 3개를 뽑아보았습니다.

파란색으로 표시된 단지들이

전고점은 더 높았지만

주상복합 아파트로

환금성이 떨어질 것이 우려되어

빨간색으로 표시된 세 단지들을

선정하게 되었습니다.

(호갱노노 활용 https://hogangnono.com/)

마지막으로

비슷한 투자금으로 살 수 있는 단지들을

전고점이 높았던 단지 순서대로

하나씩 호갱노노에서 살펴보기!

연식이 좋고 역에서 가까울수록

전고점이 높았던 것을 알 수 있었습니다.

하지만 하락률 순으로 보면

연식이 오래되고 역에서 조금 멀더라도

더 많이 떨어진 단지를 선택할 것 같구요!

선호도 높은 단지들을 조금 더 기다려보는 것도

방법이 될 수 있겠네요!^^

이렇게 해서 제가 가진 예산으로

전세를 끼고 살 수 있는 아파트들을

리스트 업 해보았습니다.

내집마련 기초반에 이어서

내집마련 중급반을 수강하니

확실히 같은 예산으로

살 수 있는 단지들의 범위를

비교해서 파악할 수 있어서 좋았습니다.

제가 들어가 살 집을 고른다면

거주의 안정성을 확보하되

집의 가치는 상대적으로 떨어지는 것을

감안할 수밖에 없습니다.

반대로 전세를 끼고 살 집을 고른다면

집의 가치가 비교적 높은 것을 고를 수 있지만

거주의 안정성은 포기해야 합니다.

어떤 선택을 하던 정답은 없고

그 행동에 대한 책임을 지면 된다는 것을

느낄 수 있는 시간이었습니다.

저라면 후자를 선택할 것이지만,

아직 전고점 대비 하락률이 충분하지 않기에

조금 더 시장을 지켜보며

기회를 노려보려 합니다.

함께 내집마련 중급반을 수강하시는

동료분들도 열심히 공부하시고

스스로 판단하셔서

좋은 결정 내리시기 바랍니다.

어떤 선택을 내리던,

당신의 행복한 노후를 응원합니다!