내집마련 중급반 1강 강의 후기 [내집마련 중급반 4기 60조 저월백]

24.02.11

1강 강의 내용 요약

기초 과정 정리
최고의 내집마련 로드맵
거주와 투자를 분리하는 법
자산 불리는 갈아타기

지방의 경우에는 높은 선호도를 가진 아파트만 매수해야 한다. 낮은 선호도 아파트는 결국 가격이 올라도 예전 가격으로 회귀하게 된다. 이런 걸 절대 사면 안된다. 서울은 매우 탄탄한 수요를 갖고 있기에 서울에서 가장 살기 안좋은 구축 아파트를 사게 되더라도 가격이 회귀하지는 않고 장기적 우상향을 할 수 있다. 그러나 이번 장부터는 어쩌면 서울도 어느 정도 옥석을 가려야할 수 있다. 그럼에도 불구하고 우선 현재까지는 서울은 어떤 아파트를 고르더라도 좋은 타이밍에 사기만 하면 좋은 성과를 얻을 수 있다. 경기도 외곽이나 지방은 무엇을 살까도 중요하다. (잘못 사면 시간이 지나도 오르지 않음)

내집마련을 하기 위한 숫자적인 기준을 제시해주셨다. 명확한 수치적인 근거가 있지 않은 한 확신을 갖고 어떤 행동을 할 수 없다. 그렇기에 매매, 전세지수, 전세가율, PIR 등을 보여주시면서 기존 기간동안 어떤 값을 가져왔으며 현재 어떤 상태인지 말씀해주셨다. 2014년부터 2018년까지가 서울 아파트 최적의 매수 시기였는데, PIR 은 10.1 정도였으며, 전세가율은 약 70%에 달한다고 말씀해주셨다. 그리고 서울 평균 PIR 은 12 정도였는데, 현재 12가 되지 않는 상황이므로 PIR 조건은 만족하는 상황이라고 하셨다. 여기서 좀 더 인상깊은 내용이 있었는데, 집값도 많이 올랐지만 그만큼 사람들의 소득도 많이 올랐다는 것이다. 실제로 지금의 PIR은 약 2013, 2014년도의 값과 비슷한데, 그 말인 즉슨, 그 사이 아파트 가격이 2배정도만 됬다고 해도 사람들의 소득이 2배는 되었어야 PIR 이 비슷할 수 있다. 즉 사람들의 소득도 생각보다 많이 올랐고, 그러한 소득상승폭 대비 지금 집값은 저렴하다고 볼 수 있는 것이다. 그래서 오히려 부동산 중개사분들이 옛날 가격을 생각하면서 집을 못산다고 하시는데, 옛날에 3억했다고 지금 3억할 수는 없다는 것을 확실하게 알 수 있는 계기가 되었다. 또, 지금은 PIR 이 19.9 를 찍었다가 10.7 로 급락을 했으며, 전세가율은 저점을 찍고 반등하고 있는 듯한 모습을 보인다고 볼 수 있다. (50.8에서 51.9로 상승)

내집마련을 잘하려면 어떤 것을 선택해야 하는지도 알려주셨는데, 리센츠 같이 좋은 아파트들도 지금 이미 반등폭이 크고, 전고점을 뛰어넘어버렸기에 투자로서는 적합하지 않은 것이다. 즉, 서울에선 오히려 지금 반등폭이 크고 상급지 일부 물건들은 투자를 하지 않는 것이 적합하다. 그 대신 반등폭이 적어서 전고점 대비 -25% 이하 가격을 가지고 있는 단지를 잡는 것이 중요하다. 반면 지방은 정반대이다. 오히려 여태까지 오르지 못했던 것은 피하고, 장기적 우상향을 할 수 있는 선호도 있는 단지 중 많이 떨어진 단지를 골라야 한다.

첫번째로 내집 마련하는 경우, 두번째로 내집 마련하는 경우 각각에서 좋은 경우 나쁜 경우를 나누어 주셨는데, 가장 최악은 두번째 이후 내집마련 과정 중에서 하급지로 이동하거나 혹은 선호도가 높지 않은 지역에서 평수 넓히기를 시도하는 것이라고 한다. 나 같은 경우 명백히 상급지 이동을 하기 위해 매수 계약을 했었는데, 너나위님이 말씀하신 Go Forward 케이스에서 가장 좋은 케이스라고 하여서 마음이 뿌듯하였다. 그리고 서울제외 지역의 경우에는 동일지역 신축으로 옮기는 것도 좋다고 하셨고, 평수 넓히기는 확실히 그 수요를 받칠 수 있는 잘 사는 동네에서 하는 것이 좋다고 하셨다. 어차피 이미 선택을 한 상황이긴 하지만, 결국 강남에 입성하기 전까지는 어떻게서든 좋은 가격에 상급지 이동을 해가면서, 강남에 입성 후에는 평수 넓히기를 시도하는 것이 좋을듯 하다.

어쨌든 전반적으로 내 상황에 맞게 어떤 선택을 하는것이 정답인지 알려줘서 모든 케이스를 다 다뤄주신 게 너무 좋았다. 그 와중에 내가 계획하고 실행중인 것이 정답으로 표현된 것도 좋았고, 운좋게 나같은 경우에는 예산도 가능했고, 기존 집을 좋은 가격에 매도, 새 집을 좋은 가격에 매수계약하였기에 갈아타기를 실시할 수 있었고, 예산이 불가한 경우에는 무주택자든 1주택자든 거주/보유를 분리하는 것을 검토해야 한다는 사실도 알려주셨다.

거주/투자를 분리하여 성공적, 실패적인 사례를 가상의 인물을 들어서 소개해주셨는데 그 내용이 특히 재밌었다. 가상의 인물이긴 하나 실제에도 있을법한 일들이라서 더 몰입되었고, 결국 구축아파트나 상품성이 떨어져도 어떻게든 서울 중심지에 입성하는 것이 중요하다는 것을 알게 되었다. 신도시라던가 혹은 지금 당장 내가 여기서 살아야 한다는 이유로 그 위치에서만 집을 갖는게 아니라, 어떻게든 서울에 집을 투자해두어서 전세를 맞추어 두는 것이다. 그리고 내가 살아야만 하는 이 곳에는 저렴한 임대료를 이용하여 실거주를 하면 되는 것이다. 경기도 내부에서만 해도 결국은 서울에 비해 한없이 오르지 못하게 되고, 지방은 심지어 몇년 뒤에 가격이 더 낮아지는 경우도 있었다. 특히나 더 새 곳의 좋은 환경에서 살기 위해서 서울 살던 사람이 그 집을 처분하고 경기도 신도시로 이사가는 케이스들이 진짜로 많다고 한다. 절대로 그렇게 해서는 안된다고 한다.

돈이 정말 없는 경우에 대해서도 이야기해주셨는데, 옛날 가격을 예시로 들어주시면서 2011년당시 돈이 있으면 사고, 돈이 없으면 못사지만, 그 뒤로 약 4년이 지난 2015년쯤에는 2011년 당시 산 사람은 전세금 반환해주고 직접 들어가 살거나 혹은 한 채를 더 살 수 있게 된다고 하였다. 왜냐하면 그 사이 전세금도 올랐고, 그로 인해 전세금과 매매금 차이는 줄어들었고 똑같은 집을 한 채 더 살 수 있게 된다고 한다. 이 점이 정말 좋은 것 같다. 오히려 지금부터 플랫한 장이 펼쳐진다면, 전세와 매매값은 격차가 줄어들 것이기에 집을 한채 갖고 있었는데 잘하면 나중에 똑같은 집을 한 채 더 마련할 수도 있는 것이다.

각 구마다 전세가 매매가 차이를 표기해주셨는데, 당장 3개월 전과 지금만 비교해도 몇천만원씩 돈이 줄어들었다고 표현해주셨다. 즉 그 사이 전세가가 오르든 매매가가 오르든 했다는 것인데 그것이 이제 시작됬다는 것을 숫자로 보여주니 더욱 설레며 이제 할 수 있겠다는 자신이 들었다.

부동산 투자에 관심가진 것은 거의 3-4년이 되다보니 사실 정말 처음 아는 내용이냐 하면 아닌 것은 사실인데, 좀 더 구체적으로 수치적인 근거와 함께 확신을 가질 수 있게 된 좋은 강의였다. 그리고 실제로 내가 가지고 있는 계획들이 너나위님이 말씀해주신 정도와 되게 부합한다는 사실을 깨닫고 나니 더욱 뿌듯하였다.

그리고 가장 인상깊었던 것은 J-PIR, PIR 관련 내용들이었는데 최근에 이만큼이나 떨어졌는지 수치적으로는 인지하지 못하였었다. 당연히 코로나 이전 대비 소득이 크게 늘었던 것은 알고 있었는데, 최근에 집값이 아무리 30% 빠졌다고 해도 그것이 소득상승과 함께 맞물려서 최종적으로 PIR 수치는 최근 거의 반토막이 나게 된 것이었다. 뉴스에서는 PIR 이 거의 전세계 1위라서 한국 부동산은 끝난 것처럼 이야기했지만 집값이 약 20-30% 떨어짐과 동시에 소득도 크게 늘었고, 소득대비 체감되는 집값과 전세값이 옛날 하락장 당시와 별반 다르지 않다는 것을 알게 되는 것이 되게 중요한 것 같다. 잘 모르는 사람들은 그냥 서울 아파트가 4억에서 12억이 됬고 이제 8억이 됬고, 12억이든 8억이든 비싸니까 살 수 없다고 하지만 실질적인 체감 집값은 옛날 4억하던때로 돌아간 것이나 다름 없다는 것. 이것을 아는게 너무 중요한 것 같다.

특히나 J-PIR 같은 경우 15년간 7 의 값을 가졌었는데, 지금 6보다 아래라고 한다. 전세값이 앞으로 오를 수 밖에 없다는 것이다. 전세값은 물가상승률과 확실하게 연동할 수 밖에 없는데 그 와중에 소득대비 전세값이 매우 낮은 상황. 또한, 전세값이 전고점 대비 크게 떨어졌기 때문에 지금부터 이자가 오르더라도 대출총액은 크게 줄어들어 이자부담이 덜한 상황. 여기서 이자가 더 오른다고 생각해도 부담감은 줄게 되는데, 이자가 변화하지 않는다면? 전세대출 원리금 상환에 대한 부담이 매우 적은 것이다. 그래서 현재의 전세금을 임차인이 크게 부담을 느끼지 않는 상황이라고 볼 수 있는 것이다.

여튼 이번 내용은 너무 좋았고 여러 번 곱씹어서 내 것으로 만들어야겠다는 생각을 했다. 내 생각이 맞았다는 기쁨도 있었고, 내용 자체가 너무 좋았다. 아직 월부강의를 많이 들었냐 하면 아니지만, 월부에서 들었던 강의 중에서 가장 좋은 강의였다고 생각한다.