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열반스쿨 중급반 - 직장인으로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
열반스쿨 중급반을 신청하면서 얻고자 한 건 단 하나였다.
동일한 투자금으로 최대한의 수익을 위해서 고려해야 하는 게 무엇인지 성공한 투자자의 실전 투자 사례를 통해 아는 것.
1강에서 방랑미쉘님은 지방과 수도권으로 나누어 각각의 특징을 잘 설명해주셨고, 투자금의 규모에 따른 가이드까지 제안해주셨다. 너나위님의 책 "월급쟁이 부자로 은퇴하라" 처럼 상당히 세세한 내용까지 잘 짚어주셨고, 추후에 책으로 정리해서 출판하셔도 좋을 것 같았다.
기억하고 싶은 핵심 내용을 몇 가지 적으면 다음과 같다.
<지방 투자 시>
- 평균 전세가율 70% 이상인지 확인
- 현재 입주물량이 적정한지, 향후 2년간 입주물량이 수요범위 이내인지 확인
- 인구규모(최소 20만이상) 확인
- 입지는 학군>환경>직장+교통 순 (자차로 이동 시 서울만큼 오래 걸리지 않기 때문)
- 아파트 연식은 B급+신축>A급+구축
실전 투자 시에는 위의 것들을 고려하는 한편, 동일 지역 및 타 지역 간 비교평가가 필수적이다. 가장 좋은 물건을 찾기 위해서이며, 이를 위해서는 앞마당을 만들어 놓는 게 중요하다.
앞마당은 한 달에 한 곳 주기(주당 40시간 투자)는 되어야 하며, 랜드마크 위주로 보는 한이 있더라도 짧고 굵게 마쳐야 한다.
필수 임장지로는 5대 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)와 5대 중소도시(창원, 청주, 천안, 전주, 김해)를 들 수 있다. 임장 순서는 권역별로 먼저 살펴보고, 가격 대비 입지 순서를 비교하기 위해 같은 등급인 다른 권역을 보는 것이 좋다.
<수도권 투자 시>
- 평균 전세가율 60% 이상인지 확인
- 입지 독점성이 있는 곳 (강남 1시간 이내 도달 가능한가)
- 저평가된 가격인가 (전고점 대비 20~30% 이상 하락한 가격인가)
- 입지는 직장+교통>학군>환경 순. 지역마다 가격 영향주는 핵심 요소가 달라 지역 내 입지중심지 찾는 것도 중요함. (예를들어 수원 권선구 1등아파트는 택지 거주 환경 때문, 영통구 1등 아파트는 교통접근성과 주변 거주환경 때문)
- 아파트 연식은 A급+구축>B급+신축
실전 투자 시 지방과 마찬가지로 지역 내 비교평가 및 지역 간 비교평가가 필수적이다. 역시 앞마당을 만들어 놓는 것의 중요성을 확인할 수 있는 대목이다.
수도권도 마찬가지로 한 달에 한 곳 주기로 앞마당을 만들어야 하고(주당 20시간 투자), 평균 이상 입지(강남 도심 1시간 이내) 외곽에서 시작해서 핵심지역으로 만들면 좋다(이건 왜일까..?). 수도권 임장이 처음이라면 1기 신도시 혹은 주요 업무지구 부터 시작해도 좋다.
이제 앞으로 할 일이 좀 명확해진다.
매달 한 곳 씩 앞마당 만들고, 적합한 투자지를 물색하여 1년 내 투자를 하는 것이다.
방랑미쉘님도 1호기 투자 시 앞마당이 3곳 정도 였다고 하는데,
올해는 이와 같은 행동력을 탑재하여 열중반 강의로 그치지 않고,
한발 더 앞서나가는 계기로 삼아야겠다.
<질문하고 싶었던 것>
수익률이 높은 투자와, 수익률은 상대적으로 낮아도 수익의 크기가 큰 투자를 나누어 설명해주신 부분이 있었다. 이 때, 수익률 높은 투자 물건을 동시에 여러 건 하면, 수익률도 높게 가져가고, 수익도 높게 가져갈 수 있을 것 같은데 맞을까..? 세금과 기타 비용을 고려하면 그렇지 않기 때문에 두 가지 부류로 나눈 것일까?
온라인 강의다보니 이런 걸 바로 확인할 수 없어서 아쉬운 부분이 있긴 하다.
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