전화임장이 정말 하기 싫은 분들에게 [대흙]

안녕하세요

대기만성 흙수저 대흙입니다.

최근, 실준반 조장을 마치며

조원분들의 고충 중 전화임장에 대한

어려움을 들었는데요.

처음 수강하시는 분들

혹은 아직 전임을 어려워하시거나,

왜 하는지 모르는 분들께

이 글이 도움이 되지않을까 합니다.

아는 지역이 조금씩 늘고

투자경험을 해보면서 느낀 것은

분임부터 실제 투자까지 가는 단계가

개별적으로 나뉘거나 쪼개져있지 않다는 것입니다.

이 A부터 Z의 모든 과정이 일련의 흐름처럼

연관성이 있고 모든 과정이 반드시 필요한 과정입니다.

특히, 전임이란

발품으로 하는 분임과 단임

손품으로 하는 임장보고서 그리고

임장의 꽃이라 불리는 매물임장까지

모든 것을 연결하는 윤활유와

같은 역할을 한다고 생각합니다.

임장보고서를 쓰고, 분/단임을 하면

지역에 대한 궁금증이 생기고

본인이 어떤 부분을 모르고,

부족한지 알 수 있습니다.

이를 전화임장을 통해

빈 곳의 갭을 메워야

(지역에 대한 이해도를 높여야)

매물임장 시 좋은 물건을

알아보는 눈과 좋은 질문을

할 수 있는 능력이 생깁니다.

우선

전화임장의 목적은 무엇일까요?

크게 2가지로 볼 수 있는데요.

1. 임보에서 확인한 입지요소를

생활권별 단지별로 파악하고

지역의 거래 분위기, 선호요소와 가격을 확인하는 것.

2. 앞마당을 지속적으로 트래킹하며

투자기회를 포착하는 것입니다.

2번의 경우 실제 투자하기 위한

가격과 매도자의 상황, 매물 확인 가능 여부 등을

체크하면 되니 크게 어렵지 않을 겁니다.

다만, 1번의 경우 어떤 질문을 해야 되는지 잘

모르니 두려움이 앞설 수 있을 것 같은데요.

저도 처음 전화임장을 하기 시작했을 때는

질문 리스트를 다 적어놓고 인터뷰하듯이

사장님을 대했던 기억이 있는데요.

지금 생각해보면 '공부하는 사람'

이라는 티를 너무 냈던 것 같습니다.

그럼, 지금은 어떤 방식으로 하는지

전화 임장을 주차별 시기로 나눠서

설명을 드려보도록 하겠습니다.

첫째 주

임장보고서의 개요와 입지분석을

하는 단계인 첫째 주에는

보통은 '전세입자와 실거주자' 컨셉으로

전화임장 합니다.

이 경우에는 투자자 진입이 많은 지역의 경우에도

부사님들이 친절히 설명을 해주십니다.

또한, 아직은 지역을 잘 모르는 단계이기에

질문거리가 생각나지 않더라도, 부사님에게

이상해보이지 않고, 더 자세히 설명을

들을 수 있는 장점이 있습니다.

저는 이렇게 질문을 시작합니다.

사장님 안녕하세요. 다름이 아니라,

이쪽으로 이사를 가게 되는데, 제가 여기를

잘 몰라서요. 회사분들이 이 단지or생활권을

추천하시던데, 혹시 여기 어떤가요? 살기 좋아요?

이렇게 운을 띄우고

직장으로 접근성은 어떤지?

근처 직장으로 셔틀은 있는지?

(대기업이 있는 경우)

학원가는 어떤지?

초등학교는 어디로 가는지?

길을 건너서 가는지?

편의시설/마트는 가까운지?

전세시세는 얼마인지?

등등

'아는 척'하지 않고 오롯이 사장님의

답변을 유도하고, 최대한 정보를 뽑아냅니다.

또한 세입자나 실거주자 컨셉의 경우

입주일이 중요하기에 사장님들이

언제 입주할 거에요?라고

대부분 물어보시는데요.

이 경우

신혼부부라서 입주는 자유로워요.

지금 직장 관사에 살아서 입주하는 건 상관 없어요.

라는 식으로 가능한 매물의 폭을 제한하지 않게

가볍게 넘깁니다.

둘째 주 & 셋째 주

임장보고서의 시세분석과

단지분석을 하는 주차입니다.

이 때 컨셉은 '실거주자 혹은 투자자'이며,

시세와 단지의 특징 및 선호도에

대해 1주차 보단 좀 더 샤프하게 질문합니다.

다만, 네이버 부동산에 있는 하나의

매물을 콕 짚어 정보만 간단히 물어보는 것이 아니라

조금 더 열린 방향으로 질문합니다.

더불어, 이 때에는 무작정 전화드리기 보다

간단하게 준비가 필요합니다.

1) 네이버 부동산을 켜놓고

저렴한 매물이 어떤 것인지 2~3개 파악해둔다.

2) 지도를 보며 근처 단지도 같이 본다.

예를 들어

안녕하세요. 사장님

00동 00호 매물 보고 전화드렸는데요.

제가 이쪽으로 입주/투자를 좀 알아보고 있는데

이 매물이 제일 저렴해서/괜찮아보여서

전화드렸습니다. 물건 어때요?

답변을 듣고

질문을 시작합니다.

사장님 그러면 가지신 물건 중에

이것보다 좋은 게 있나요?

00동이 더 좋은 거에요?

로얄동이 어디에요?

몇 호라인이 뷰가 좋아요?

어떤 타입이 선호되나요?

알파룸, 팬트리는 있어요?

커뮤니티 시설은 어때요

옆 단지보다 가격이 비싼/저렴한 것 같은데

이유가 있나요?

요새 거래가 좀 잘 되나요?

등등

단지의 특징(로얄동, 선호타입, 커뮤니티 등)과

최근 거래가, 내역, 근처단지와의 선호도 비교 등을

중점으로 질문합니다.

넷째 주

마지막 주차에는

매물임장을 예약하기 위한

목적으로 전임을 할 텐데요.

이 때는 오롯이 '투자자'로서 전화합니다.

수도권의 경우 매물예약하는 것이

크게 어렵지는 않지만, 최근 월부인들이

많아지다 보니 거부감을 느끼는 사장님들도

일부 계신 것 같습니다.

투자자를 선호하지 않는 부사님의 경우

가볍게 끊고 '다음 부동산에 전화를 하는 것'이

가장 좋은 방법이지만

(부동산은 치킨집 만큼 많습니다.)

투자자의 진입이 많은 지역의 경우

좀 더 물건의 '가격에' 집중하고 정말 살 것 같은

'뉘앙스'를 드리는 것이 좋습니다.

이 때에는 입지요소, 단지 선호도에 대한

질문은 거의 하지 않습니다.

그리고 저의 경우 전화를 하자마자

투자자라고 말씀을 드리기보다는

대화를 어느정도 이어나가다

입주 언제에요?라고 여쭤보시면

'세를 맞출 겁니다'라고 말씀드립니다.

사장님 00물건 보고 전화드렸는데, 상태 어때요?

(신축의 경우) 시스템 에어컨 있나요?

(구축의 경우) 수리 상태 어때요?

몇 년 전에 수리 된 건가요?

확장은 됐나요?

(집주인 거주시) 이사 날짜가 정해졌나요?

(세입자 거주시) 만기 언제에요? 갱신권 썼나요?

집은 잘 보여주시는 편인가요?

등등

물건의 상황과 가격

(매가, 전세가, 수리비)에 집중합니다.

만약 물건을 보기가 쉽지 않은 경우라고 하셔도

그럼 사진이라도 보내 주실 수 있나요?

공실이라도 볼 수 있나요?

같은 구조 볼 수 있는 매물 있나요?

라는 식으로

좀 더 어필 하면 물건을 볼 수 있는 가능성이

더 커지는 같습니다.

유의점

매물예약 시 유의할 점을 조금

설명드려보겠습니다.

예약은 미리 미리

보통 토요일에 매물임장을 하는 경우가 많기에

저는 수요일부터 매물예약을 하기 시작합니다.

부사님들도 세입자/집주인에게

방문 예약을 할 시간이 필요하고

세입자/집주인들도 직장인인 경우가 많기에

저녁 시간에 연락이 가능합니다.

이 때, 금요일 저녁에 예약을 하게되면

일정 잡기가 쉽지 않기에 적어도 목요일 저녁에

사장님들과 통화하는 것이 좋습니다.

한 개 매물의 예약대기는 한 부동산에만

간혹,

A 부동산에 매물1의 예약을 해놓고

세입자/집주인의 응답을 기다리는 동안

B 부동산에 전화해서 매물1을 또

예약하는 경우를 보았습니다.

이 경우에는 세입자/집주인이 서로 다른 부동산에서

연락이 2번이나 오기 때문에 부담감을 느낄 수 있고

2타임이나 시간을 내줘야합니다.

또한, 많은 사람들이 자기 물건을 사고싶어한다고

착각해서 가격을 올려버리는 경우도 있습니다.

그러니,

시간을 좀 여유롭게 두고 A부동산의

응답을 기다린 후, 다른 부동산에 연락을

하는 것이 좋습니다.

전화임장에서 가장 중요한 것

전화임장 중 가장

중요한 것 1가지를 고르라면

'일단 전화 하는 것'을

선택하겠습니다.

전화임장 자체가 두려우신 분들이

계시겠지만 시도를 하지않으면

실력은 늘지 않습니다.

처음에는 챌린지처럼

하루에 1통씩이라도 강제성을

부여하는 것이 중요합니다.

여러 칼럼들을 읽어보고

어떤 질문을 할 것인지 미리 생각해보고

양적으로 인풋을 늘리는 과정이

필요합니다.

1통의 전임을 해본 사람과

100통의 전임을 해본 사람의

투자 실력이 같다고 말할 수는 없을 겁니다.

원하는 목표를 달성하기 위한

과정이기에 꼭 극복해내시길

간절히 응원합니다. 화이팅!!