열반스쿨 중급반 2강 강의 후기[열반스쿨 중급반 30기 37초 완벽그잡채]

이번 강의 후기 역시 나에게 도움이 되는 방향으로 작성하였습니다.

머릿속에 있는 내용들을 정리하고 요약하고, 나중에 필요 시 들여다볼 수 있도록 작성하였습니다.

PART 1. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

[전세가 설정 방법 3단계]

1단계 : 단지 - 단지 내 상/하위 평형과 비교 (호가/실거래 모두 확인 필요)

2단계 : 생활권 - 인근 생활권에서 유사 평형 (연식/구조/평형 등 비교)

3단계 : 공급 - 인접 지역을 포함하여 신축 하위 평형대비 경쟁력 있는지 확인

*소액 투자 시 전세보증금 반환보증 가능액(KB시세90%) 내 설정 필요

[임대기간 설정 방법 3단계]

1단계 : 공급 - 인접 지역 포함하여 공급 단지의 시기를 피해서 설정 + 2년 뒤 경쟁물량 까지 고려 필요

2단계 : 수요 - 평형별 수요 성수기/비수기를 확인하여 설정

3단계 : 포트폴리오 - 내가 가진 물건들의 임대 갱신 시점을 피해서 설정하여 리스크 최소화

[임차인 대응 전략]

• 전세 낀 매물 : 현 시세 대비 기존 전세금을 비교하여 매매여부 or 임대 갱신 or 임대 신규계약 여부를 판단

(*현 시세 대비 전세 계약금이 높을 경우, 전세금을 세입자에 돌려줘야한 리스크까지 포함하여 매매 판단)

• 법인 : 장점 - 비교적 높은 전세가 / 임대차 3법 적용 불가(임대료 상한 제한 없음)

단점 - 전세권 설정 가능(제3자에게 재임대 권리 + 전세권 담보 대출 가능) / 관리 측면 불리

(*특약 활용하여 리스트 헷지 : 계약만료 시 전세권 해지, 전세권 설정 담보 대출 금, 원상 회복 등)

PART 2. 사는 즉시 수익율 높이는 협상법

매도자의 매도 사유 파악 필수 - 매도 사유에 따라 기간적 이익을 제공하고 가격적인 이익을 취함

상황이 유리한 물건 - 매도자가 매도 후 임차인 계약 / 기존 임차인과 계약 / 만기가 많이 남은 임대기간 / 공실

PATR 3. 투자단계별 주의 사항

1) 매수 결정 단계 (권리상 하자 체크 - 등기부등본)

• 소유자 확인
• 가압류/가처분/가등기 권리침해 여부 : 있다면 매수 포기할 것!
• 근저당권 : 특약으로 해결 가능(잔금시 말소 조건 + 반드시 상환 영수증 확인)

2) 매매 계약 단계 (온전한 소유권 - 매매계약서)

• 금액/계약/중도금유무/잔금/잔금일자 등 기본정보 확인
• 특약 기재 : 전세 임대 행위 적극 협조 / 중도금은 전세 계약금으로, 매매 잔금은 전세 잔금으로 처리/누수 등 하자담보책임/근저당 말소 조건 등
• 계약서=등기부등본=신분증=계좌 동일 여부 확인
• 계약 해제 조건 확인 : 중도금or잔금 지불전에 매도인은 계약금의 배액, 매수인은 계약금 포기 조건

3) 임대 계약 단계 (원상회복 반환 - 임대차계약서)

• 보증금/계약/잔금/잔금일자 등 기본정보 확인
• 특약 기재 : 전기, 수도, 가스 주요설비는 임대인 수선, 이사할 경우 4개월 전 통보, 새로운 계약 위해 집 보여주기 등
• 원상회복 내용 : 반려동물 금지, 타공 시 임대인과 사전 협의, 실내 흡연 금지
• 보증금 반환 대상이 다른 경우 반드시 확인! : 근질권 (임대차보증금 반환 채권을 담보로 대출 받는 경우)

PATR 4. 임대 리스크 줄이는 법

• 인접 단지 or 지역의 공급 물량을 반드시 확인!!
• 시기별 지역별로 분산투자 필요!!
• 해당 지역 주변 많은 임장을 통해, 스스로에게 해당 물건에 대한 확신 갖기!!

강의 마지막에 강사님 말처럼

나는 이미 평범한 사람이 아니기에 남들이 뭐라고 하던 내 삶에서 이기는 게임을 지속해 나갈 것이다.