지방투자 기초반 2강 강의 후기[지방투자 기초반 17기 82조 애플민트2]

1월에 게리롱튜터님의 손품발품 특강을 듣고 정말 핵심 전달을 잘 하신다고 생각했는데 이번 지기반 강의에서도 핵심만 쏙쏙 정리해주셔서 정말 좋았습니다~ 어떤 튜터님은 지방은 무조건 30평대 신축만 보라고 하시고, 어떤 튜터님은 20평대, 낀평형도 기회가 있으니 보라고 해주셔서 솔직히 헷갈렸어요. 근데 이번 강의에서 20평대나 구축 투자시 어디까지 투자 가능한지 가이드를 주시니 고민이 정리됐어요. 게리롱튜터님이 강조하시는 "내용을 지도에 올려라" 지도에 올려서 비교하는 게 왜 중요한지 이해가 됩니다.

강의 시작 전에 지역 분석 내용 보다는 튜터님이 지역을 분석하는 방법과 과정을 배우는 게 중요하다고 하셨는데, 이제 그말도 이해가 됩니다. 튜터님마다 분석하는 방법이 다 다른데, 본인에게 잘 맞는 방법이 있고 그 방법을 벤치마킹해서 자기 것으로 만드는 게 중요한 것 같네요. C 지역은 이번에 임장 가는 지역이고, 지역개요와 입지분석을 작성하면서 궁금했던 부분이 있었는데 강의를 들으며 많이 해결됐어요. 전 C 지역이 지난번에 나왔던 A, B 지역보다 사업체수, 종사자수도 적고 대기업도 없는데 랜드마크 매매가, 전세가가 비슷해서 이상했어요. C 지역에는 대기업이 없지만, 옆에 있는 위성도시급의 00군에 대기업이 있고 출퇴근이 10~15분이면 가능하다고 하셔서 궁금했던 부분이 이해가 됐네요. 제조업의 비중이 큰 A, B 도시의 경우 경기에 따라 제조업의 수익에 영향을 받지만, C 도시는 제조업의 비중이 적어 경기의 영향을 덜 받고 집값이 조금씩 꾸준하게 상승했다고 합니다. 게다가 24~26년 3년간 공급이 엄청 적고, 가장 인구이동이 많은 인근 도시의 공급도 적으니 24년에 투자가 가능할 것 같습니다. 이번달 목표가 매임 10건인데 적극적으로 매임해봐야겠습니다.

다른 분들 임보를 보면 인구 관련한 입지분석 내용이 많아서 그렇게 많이 넣어야 하는 줄 알았는데, 인구는 세대당 인구수, 인구연령비 딱 2가지만 봐도 된다고 하니 다음에는 꼭 2가지만 넣고 제대로 분석해야겠습니다. 처음에 세대당 인구수와 인구연령비로 사람들이 선호하는 생활권을 찾은 뒤 학군, 직장, 환경 입지분석을 통해 처음 찾은 답을 확신해가는 과정이 재밌었어요. 지방은 연식이 최고다라고 생각했고, 학군은 딱히 의미가 없는 줄 알았어요. 학업성취도 85% 이상, 특목고진학률 3%이상, 졸업생수 300명이상까지 함께 보며, 학원가와 초등학교 학급당 학생수까지 함께 따져보니 지방에서도 선호하는 학군지를 찾을 수 있다는 게 신기했어요. 다른 건 아는 내용이었는데 졸업생수를 보는 건 처음 알았네요. 그리고 성취도와 특목고진학률의 기준이 수도권, 광역시와 조금 달라서 강의를 안들었다면 잘못된 판단을 했을지도 모르겠네요. KB 부동산앱에서 초세권 볼 수 있다는 얘기를 카페에서 봤지만, 한번도 해보지 않다가 이번에 강의를 들으면서 바로 찾아봤네요. 임장 가서 바로 확인해 볼 수 있어 좋을 것 같아요~

중소도시의 환경은 단순히 백화점, 마트가 몇개 있느냐가 중요한 게 아니라 신도시 느낌의 쾌적한 생활권(신규택지, 브랜드) 자체가 중요한 환경 요소라는 점도 지난 1주차 강의 때처럼 강조하신 부분입니다. 이 부분은 꼭 머릿속에 새겨야겠습니다.

C 지역의 호재와 실현가능성에 대해서도 얘기를 들을 수 있었고요~

C도시 투자 우선순위, 저평가(구축 아님, 입지 괜찮음, 올랐다 떨어짐)와 저가치(구축, 입지 않좋음, 전세가 오르지 않음) 비교 방법, 3천만원으로 지속적인 투자를 하기 위해 앞마당을 늘려야 함 등을 정리해주셨어요.

단지 분석하면서 넣는 자료로 호갱노노 매매/전세 그래프를 많이 넣었는데 그동안은 현재 매매가, 전세가, 전세가율만 넣었는데 좌우로 늘려서 과거 시세흐름을 보는 게 중요하다고 해서 이것도 이번 임보에 반영해야겠네요. 사실 이 그래프를 어디서 찾는지 궁금했는데 새로운 걸 배웠네요.

지난번 특강도 좋았지만 이번 지기반 강의 게리롱 튜터님 팬이 될 것 같습니다~ 튜터님의 지역 분석 방법을 잘 숙지해서 임장지에서 좋은 매물 찾아보겠습니다. 좋은 강의 감사합니다^^

*BM

- 단지분석 때 호갱노노 매매/전세 그래프-10년간 시세흐름 넣기(매매가, 전세가가 얼마나 상승했는지 확인)

-임장시 KB 부동산앱에서 초세권 지도 확인해보기

-갭이 작은 물건만 볼 게 아니라 저평가와 저가치를 구분해서 저평가 물건 찾기

-인구 입지분석 시 세대당 인구수, 인구연령비만 보기

-인구 입지분석으로 선호 생활권 찾은 뒤 직장, 환경, 학군 입지분석을 하며 선호생활권이 맞는지 확인하자

-중소도시에서 환경은 신도시 느낌의 쾌적한 환경, 신규택지 자체이다. 임장시 환경을 중점적으로 보자.