관련 강의
지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
안녕하세요. 게리롱 강사님. 2월 한 달 유성구를 앞마당으로 만들 국송이입니다.
1주차 강의를 통해 지방투자의 선입견을 깬 시간을 가졌다면, 2주차 게리롱님의 강의는 지방투자를 잘하는 법을 배우는 시간이었습니다. 잃지않는 투자를 위해선 투자자로서 지방투자에서 어떻게 바라봐야 하고, 비교평가하는 접근방법과 과정을 자세하게 배웠습니다. 덕분에 제 생각이 흔들리고 결정을 내리지 못할 상황이 되었을 때 열고싶은 강의교재가 되었습니다. 잘생긴 게리롱 강사님 감사합니다. 마지막 동기부여까지 너무 완벽했습니다. 전주라는 도시를 통해 배웠지만, 지방 투자에 대해 제가 얹은 인사이트를 정리해보았습니다.
인사이트1. 인구를 바라보는 시선
단순히 인구가 많은 곳이 중요한 것이 아니다. 인구가 적더라도 전주처럼 주변 인구를 흡수하는 지역인가 확인을 해봐야 한다. 임장보고서 쓸 때 인구 수만 틱 정리해서 이정도면 몇등급이다라기 보다는 주변 도시의 인구수를 확인해보고, 전출입을 확인해보면 해당 지역의 인구적 위상을 파악할 수 있다. 내 임장보고서 개요 적용이 필수적이다. 크게크게 보자.
경제활동이 가능한 젊은 인구와 4인가족 구성이 많은 생활권이 수요도 있는 생활권이다. 전국 시도별 인구수 및 세대당 인구수 파악도 중요하지만, 내가 갈 지역 자체에서 어디 생활권이 어떠한 인구 구조가 주된 것인지 파악하는 것이 중요하다. 이를 파악하고 분위기 임장에 사람과 상권을 보며 연관시켜보자. 인구에 대한 입지가 결정되고, 그 위에 다른 입지 요소들을 쌓아나가보자. 그러면 좀 더 생활권 별 선호도가 잘 보일 것이다.
인사이트2. 지방의 교통을 바라보는 시선
지방에서는 대부분 자차를 이용한 출퇴근을 한다. 서울 수도권은 대중교통의 이용률이 많아 주요 업무지구로의 교통 편의성이 중요하지만, 지방에서는 대체로 자차를 이동하기에 지하철과 같은 요소들이 크게 중요하지 않다. 다만, 새것이고 입지가 좋고 상품성이 좋은 곳이 직장과의 자차 이동시간까지 짧으면 이는 플러스 요소가 되는 것이다. 이번 임보에는 다행히 선호 생활권 별로 업무지구 까지 시간을 기록해두어 입지분석에 적용할 예정이다.
인사이트3. 저평가와 저가치의 구분
저가치는 가격이 싸도 가치가 낮아 수요가 한정적인 것이고, 저평가는 가격에 싼데 가치가 있거나 가격은 다소 비싸지만 가치가 그것보다 큰 것을 의미한다.
그렇다면 아파트 단지에서 저평가와 저가치를 어떻게 파악할까? 우선적으로 해당 단지가 가치가 있는지 확인해야 하고, 전세가의 경향을 봐야한다. 손품과 발품을 통해 해당 단지의 연식과 입지를 우선적으로 파악해야한다. 그리고 전세가가 꾸준하게 상향하는 단지 인지 확인한다. 그 때 가격이 비교적 입지적으로 떨어지는 단지에 비해 저렴하다면 그것이 저평가 단지이다.
그렇다면 10년 이상 매매,전세가가 우상향하지 못하는 단지들은 다 저가치 일까? 구축이며 입지가치가 떨어지는 단지는 저가치가 맞다. 하지만, 구축이 아니며 입지가 괜찮은 곳이라면 저평가이며, 오히려 기회가 될 수 있는 곳이 된다. 그렇기에 매매가 전세가를 보기 전에 우선적으로 해당 생활권 나아가 해당 단지가 어떤 가치를 가지는지 손품과 발품으로 파악하는 것이 정말 중요하고, 그렇기에 임보와 임장이 왜 중요한지 또 한번 깨달았다.
인사이트4. 지방 중소도시와 광역시의 입지 구분
서울은 빈 땅이 없기에 입지의 가치가 크게 변동되지 않는다. 광역시도 중심부는 빈 땅이 없지만, 외곽으로는 빈 땅이 있다. 반면에 중소도시는 중심부와 더불어 이곳저곳에 빈 땅이 있다. 이러한 빈 땅이 공급을 유발하고, 광역시에 비해 중소도시는 공급에 영향을 크게 받아 입지 순위가 바뀔 수 있게 된다. 그렇기에 광역시는 연식과 입지를 함께 고려해야 하며, 중소도시는 신축을 우선적으로 투자 검토해봐야 한다. 광역시와 중소도시의 차이를 몰랐던 터라 이러한 부분이 지방 투자에 대한 지식을 한층 쌓을 수 있었다.
이번 강의는 지방 투자를 좀 더 선명하게 만들어주는 강의였습니다. 다시 한번 게리롱 강사님께 진심으로 감사 인사드립니다. 매달 성장하고 현재 위치까지 달성하신 게리롱 강사님처럼 저 또한 더 성장하도록 하겠습니다.
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