지방투자 기초반 2강 강의 후기[지투기 17기 한달만 7ㅣ다려 8리 사러갈게!!! 햄부]

크나 큰 기대 속에 수강하게 된 게리롱님의 2강!

그간 닉네임으로만 들어봤던 게리롱님을 처음 뵙(?)는 자리였기도 하고, 이번 달 저희 조 앞마당인 C지역에 대해 깊게 알려주셨기에 반가운 마음으로 더 집중하여 들었습니다.

지금까지 다른 분들의 임보를 많이 벤치마킹해 왔다고 생각했는데, 이번에도 새롭게 적용해야 할 부분이 굉장히 많았습니다.

1. 인구가 중요한 것은 맞지만, 해당 지역의 특성을 이해해야 한다. 'C 지역의 경우 자체 인구가 광역시 급으로 많지는 않지만 **권에서는 타 지역들과 비교 불가하게 큰 도시이며, **권의 시세를 리딩하며, 인구를 흡수하는 지역이다' 라는 것을 듣고 단순히 인구 수로만 도시의 위상을 비교해 왔던 좁은 시야를 벗어날 수 있었습니다.
2. 해당 지역만 두고 보면 이 가격이 싼건지 비싼건지 알 수 없지만, 타 지역과 인구수 및 랜드마크 가격을 두고 비교해 보면 상대적 저/고평가 여부를 알 수 있다.
3. 아실 매물 수 증감을 보면서 현재 해당 지역의 상황이 어떤지 가늠할 수 있다.
4. 전세 갯수를 볼 때 특정 단지만 찍어서 볼 것이 아니라 동일 생활권, 동일 평형을 모두 찾아본다.
5. 생활권 정리할 때 게리롱님의 표처럼 정리해볼 것!
6. 입지분석 포인트. 등급이 어떻게 되는것이 중요한것이 아니라, 인구/직장/학군/환경/공급/교통 에서 가장 중요한!! 어떤 부분을 알아야 하는지
7. 직장을 볼 때 아실/원티드인사이트만 믿을 게 아니다. 본사 위주로 표시되기 때문에 현장에서 보고 느끼고, 다시 찾아보는 과정이 필요하다.
8. 학군을 볼 때 학업성취도, 특목고진학률, 재학생 수 모두 본다. 재학생수가 300명도 안되면 내신 따기가 어려워 학군지로 보기 어렵다. XX중의 경우 학업성취도가 92%가 넘지만 학군지로서의 역할은 하지 못한다.
9. 과밀학급 및 고학년 학생수가 증가하는 곳은 주변 단지의 전세/매매 수요도 있다는 말!
10. 환경을 분석할 때는 등급 자체, 백화점 근처 이런것 보다 사람들이 살고 싶어할 만 한 환경이 어디인가? 가 가장 중요하다. 신도시 느낌의 쾌적한 생활권!
11. 공급에서 재개발, 재건축도 살펴볼 것. 관리처분 인가 단계인 것부터 보면 됨. 빨라도 6년 이상 걸린다.
12. 저가치와 저평가 구분하기!! 20년차 이상의 구축에 입지도 별로고, 10년동안 전세가가 오르지 않았다면 저가치 물건일 가능성이 크다!!!

마지막으로 게리롱님의 몇년간의 투자 생활에 대한 이야기를 해주시며 '언제든 투자할 수 있는 사람'이 어떤 사람인지 알려주셨는데, 저는 지금까지 어쩌다 한 번 투자하는 사람에 가까운 모습으로 살아왔음을 깨닫게 되었습니다. 순자산 얼마!! 가 아니라 자신있는 앞마당 만들기에 집중하면 당연히 따라오는 것임을 다시 한 번 일깨우고 이번달 앞마당이 온전한 내 것이 되도록 달려봐야겠습니다!