안녕하세요 젊은우리입니다^^
오늘은 전고점에 대한 이야기를
해보려고 합니다
전고점이란 무엇일까?
전고점 = 직전에 찍은 고점
출처: 아실
즉, 과거에서 현재까지 찍은 가격 중에
직전에 찍은 가장 높은 가격을 의미합니다!
그러면!!
대체 이 전고점을
어디까지 믿어야 할까요?
아마 다들 한 번씩은
의심해 보시지 않으셨나요?
이 전고점을 어디까지 믿어야 하는지
많은 분들이 어려워하십니다
그래서 제가 이번 시간을 통해
전고점이 어떤 의미를 갖고
어떻게 바라봐야 되는지!!
위에서 길동우성 아파트가 나온 김에
길동우성을 예로 들어 알려드리겠습니다^^
대중과 반대로 생각할 때 기회가 보인다
출처: 아실
길동우성에 전고점은
12억 정도 되었습니다
길동우성 아파트는
현재 30년이 지난 아파트로
리모델링 이슈가 있는 곳입니다
그러면 저 12억을
과연 전고점으로 인정해 줘야 하는 것인지
리모델링 이슈로 거품이 붙은 것은 아닌지
의심을 하는 경우가 많습니다.
수강생분에 좋은 질문이 있었습니다
같이 한번 생각해 보자고요!
길동우성이 최고가 11.7억을 찍었던 당시
리모델링 이슈가 있었습니다
그럼 과연!
11.7억 전고점을 찍을 당시에는
리모델링이 100% 될 것이라는
확신이 있었을까요!?
최근 건설사가 힘들어지면서
리모델링이 되네 마네 하면서 가격이 떨어진 것은
그저 "상황"입니다
길동우성이라는 본질의 입지적 가치가
변한 것은 하나도 없습니다!
다시 그럼 상황이 바뀐다면!?
상승장이 돼서 건설사 상황도 좋아진다면!?
그때도 저 전고점이 거품이라고
말할 수 있을까요!?
상승장이 되면 길동우성에 사는 분들은
우리 집이 11.7억이라고 생각하지
거품이었다고 생각하지 않습니다!
여기서 중요한 것은!
변하지 않은 본질적의 가치를 아는 것이고
내가 바꿀 수 없는 때때로 바뀌는 상황에
집중하지 않는 것입니다
그리고
강동구 길동우성 아파트
현재 8.5억이 싼지 / 비싼지를 아는 것입니다
당시에 강동구 길동우성 아파트만 리모델링
이슈가 있었을까요?
강동구보다 훨씬 하급지인 경기도에도
리모델링 이슈가 있는 아파트들은 많았습니다
과거로 한번 돌아가 보겠습니다!
2급지인 강동구 길동우성('94년식)과
4급지인 경기도에 있는 상록7단지('00년식)입니다
두 단지는 보시는 것처럼
가격이 같았던 시절이 있었습니다
하지만 전고점은 길동우성이
1억 이상 높았습니다
저 때 길동우성 전고점이
과연 거품이었을까요?
누구는 거품이라고 믿었을 것이고
누구는 저렴해진 가격으로 기회가 왔다고
믿었을 것입니다
두 명의 다른 선택이
결과는 어떻게 되었을까요?
다시 1억 이상 길동우성이 비싸진 것을
알 수 있습니다.
누구는 거품이라고 믿고
누구는 기회라고 믿었습니다
다른 선택을 두 사람은
결과로써 대가를 치렀습니다
지금은 그러면 어떤 상황일까요?
현재 두 단지의 가격부터 살펴보겠습니다
더 상급지인 길동우성이
2천만 원 더 저렴하네요?
과거 전고점 다시 살펴볼까요?
길동우성이 전고점이 1.4억이나 높았네요!
하지만 현재 가격은 오히려
2천만 원이 더 저렴해진 상황입니다.
만약 2개 단지가 가격이 같다고 해도
연식이 다른데 가격이 같다면?
오히려 더 구축이 땅의 가치(입지)가
높다는 것이기 때문에
입지를 선택하는 것이 좋습니다
그 이유는
아파트값은 건축물값 + 땅값(입지)
건축물 > 노후 > 감가 되며 가격 하락
땅값(입지) > 인플레이션 이상 가격 상승
즉, 구축인데도 불구하고 가격이 오른다는 것은
감가되는 건축물 가격보다
땅값(입지)이 더 많이 오른다는
의미이기 때문입니다!
하지만 어떻죠!?
현재 가격이 같나요?
오히려 길동우성이 2천만 원 저렴하죠!?
여기서 포인트는!!
전고점은 그냥 인정해 주세요
그리고
현재 가격에서 지금
입지 대비 저평가 되었는지 비교해 보고
살지 말지를 결정하는 게
더 좋은 선택에 기준이 됩니다!
뭔가 과거와 반복되는 것이 보이지 않나요?
빠르게 다른 곳도 한번 살펴보겠습니다
2급지 강동구 선사현대
VS
5급지 부천시 한양수자인
두 아파트는 세월이 흘러
가격 차이가 좁혀집니다
아... 선사현대 주변에 유적지도 많고
개발도 되기도 어려운 곳인데....
역시 선사현대는 거품이었어!!!!
(진짜 거품이었을까요?)
또 세월이 흘러 가격이 변합니다
어떤가요?
아직도 선사현대가 거품인가요?
이제는 최근에 현재 가격입니다
뭐야 다시 만났네요!?!?
또 뭔가 비슷하지 않나요?
사람들은 과거의 실수를 되풀이합니다
참 재밌는 게~
상승장에서 가격이 올랐을 때는
그 가격이 될 수밖에 없었던
온갖 이유를 갖다 붙이는데
하락장에서는 다른 판단을 합니다
만약에 다시 상승장이 되면
같은 이유로 오른 가격에 대해서 인정하며
온갖 이유를 갖다 붙일 겁니다!!
이건 바로 대중의 심리입니다!
그래서 대중과 반대로 선택할 수 있는
우리들에게는 하락장을
또 다른 말로 기회라고 하는 것입니다
저는 월부에서 공부하고 계신 여러분들이
과거의 실수를 되풀이하지 않는 시간들로
채워가셨으면 좋겠습니다♡
