입주장에서 전세 쉽게 맞추는 법 알려드립니다 [자주가족]

안녕하세요.

자주적인 삶을 꿈꾸는 가족.

에이스2반

자주가족입니다.

과공급 도시에서 일주일만에 전세 맞췄습니다

(부제: 빙산의 일각)

https://cafe.naver.com/wecando7/10391390

위 글처럼

저는 작년에 2호기를 매수하였고,

일주일만에 전세를 맞췄습니다.

상품성이 좋은 아파트여서

입주장이 끝나고

전세가 올라붙는 시점을 포착하여

제 생각보다 훨씬 빠른 시간내에

전세를 맞출 수 있었는데요.

글 말미에

위와 같이 다짐을 했었습니다.

2호기 전세를 빼면서

자신감이 붙은 자주지만

1호기는 2호기보다 훨씬

좋지 않은 상황이었기 때문에

쉽지 않겠다고 생각했습니다.

하지만 결과적으로는

2주만에 전세를 맞추었고,

현재 본 계약을 치르고

사전에 약속한 수리를

진행하고 있는 상황입니다.

이번 구축 전세를 빼면서

걱정했던 여러 요소들이

사실은 부딪혀보면 해결되는

기우였다는 것을 알게 되었습니다.

2022년 신축

2023년 준신축

2024년 구축까지

서로 다른 3번의

전세를 뺀 자주.

부족하나마,

전세를 뺄 때

꼭 알아야 하는 것을

정리해서 알려드리겠습니다.

지금부터 시작합니다!!

목차

1. 전세 빼기 사전준비

2. 전세 빼기 본게임

3. 전세를 빼고 느낀점

1. 전세 빼기 사전준비

전세를 빼야할 때 이런말을 하죠?

수리가 잘 되어있거나

전세 가격이 싸면 빠진다.

사실 수리가 잘 되어있다는 것과

전세 가격이 싸다는 것은

절대적인 개념이 아닙니다.

수요와 공급에 따른 상대적 개념입니다.

그래서 이번에 전세를 뺄 때는

내 물건의 수리가 어느 정도인지,

적정 가격은 얼마가 좋을지

거시적인 상황에서부터

내 물건으로 단계를 좁혀가며

판단해 보기로 했습니다.

흐름은 아래 그림과 같습니다.

1단계 전체 시장상황

지난장의 전세가 거품이

하락장과 고금리로 인해 빠지면서

역전세가 많이 발생했던 시기를 지나

전국적으로 전세가 오르고 있었습니다.

최악의 전세 분위기에서는 벗어난 상황

2단계: 지역 상황

제가 투자한 1호기 지역은

공급은 많지 않았는데

전체적인 심리와 금리의 영향으로

가격이 빠진 경우여서

전세가 아주 힘든 상황은 아니었습니다.

3단계: 생활권 상황

사람들이 선호하는 1등 생활권이지만

랜드마크급 단지가 입주를 앞두고 있어

사람들의 관심이 오로지

이 단지에만 있었습니다.

이 단지가 제가 투자한 단지 바로 옆이라서

이 단지의 물량 소진이

저의 전세에 직접적인 영향을

미치는 상황이었습니다.

4단계: 단지 상황

랜드마크 입주의 바로 옆 단지인데

20년이 넘은 구축이어서

비교가 불가한 단지였습니다.

단지 내 34평 전세는 4개.

기본형 싼 전세와

2천 더 비싼 수리된 고층 전세가

저의 직접적인 경쟁자였습니다.

(가격은 예시입니다.)

5단계: 내 물건 상태

올확장 올수리는 아니지만

세입자가 잘 관리하던 매물이라

전체적으로 깨끗했고,

전세에 가장 중요한 주방과 욕실 2개가

수리되어 있었습니다.

+ 그리고 추가하여

기한 내에 전세를 못맞추더라도,

세입자는 보증보험에 들어있었고

저도 전세를 돌려줄 자금이

마련된 상태였습니다.

전세 만기 4개월 전

5단계를 생각하고 제가 내린 결론은

"거시적인 상황과 지역 상황은 나쁘지 않지만

같은 생활권 바로 옆 신축이 입주를 하고 있으니,

신축 단지의 사전점검 결과와

입주장에서 매물 소진 여부를 살펴야 하고,

그 다음에 적정 전세 가격과 수리 여부를 정해야겠다"

입니다.

12월 중순 사전점검 결과,

신축단지의 상태가 하자없이

호평을 받고 있다는 것을 알게 되었습니다.

그리고 위 그래프처럼 네이버부동산과 아실을 통해

매물 갯수를 확인하여 사전점검부터 한 달 동안

전세 매물 100개 이상이 사라지는 것을 보았습니다.

더 여기에 더해서 해당 단지 전임을 통해,

복수의 사장님들로부터

중복매물을 빼면 실제로는 매물이 더 없고,

59타입의 전세가도 많이 올라서,

제 1호기 84타입의 전세가보다

7~8천 가까이 높다는 것을

알게 되었습니다.

2. 전세 빼기 본 게임

1주차: 시장에 물건 내놓기

시기는 1월 초반으로

전세 만기일까지 3개월이 남은 상황,

몇 주 더 기다려서 입주장 매물이

더 빠지는 것을 보고 전세를 뺄까 하던 중

내꿈찾 반장님께서

지금 빨리 전세를 내놓고

올수리 아니더라도

전세가를 낮춰서 빼는 게

더 좋을 수 있다

라는 말씀을 해주셨습니다.

반장님의 조언을 수용해서

바로 전세를 빼 보기로 합니다.

3주차까지 생각한 과정은

다음과 같습니다.

묻지도 따지지도 않고 바로

최저가로 내놓는 방법도 있지만

그나마 구축 중에서는 연식이 좋고

수리 상태가 좋았기 때문에

일단 전임에서 친절했던 주변 사장님 몇 분께

최저가보다 3천 높은 가격으로 내놓고

시장에서 일주일간

내 물건의 경쟁력을 파악한 후

가격을 조정하기로 했습니다.

다행히 전화해보니

주인이었던 세입자는

짐을 일부 남겨두고

신축으로 입주했고,

청소를 마치고 나가서

집을 보여주기 수월한 상태였습니다.

부동산 사장님께 부탁드려

안내문과 슬리퍼를

구비해두고 손님을 맞이합니다.

(저런 슬리퍼 디자인을 부탁드린건 아니었지만ㅜ)

2주차 종료 후: 경쟁력 확인하기

일주일 간

간간히 손님은 오지만

계약까지 이르지 못한 상황.

동료인 슈퍼개미짱님께

전세입자 컨셉으로 전화임장을

부탁드립니다.

이를 통해

1. 부동산 사장님들이 적극적이지 않다.

2. 수리는 도배만 해도 된다.

3. 아직 확실한 1등은 아니다.

라는 것을 알게 되었습니다.

매물을 내놓는 것과 가격을 낮추는 것에서

저는 2주차에는 매물을 최대한 많이 내놓아서

내 매물을 좋아하는 하나의 세입자를

잡아보기로 했습니다.

대신, 2주차에도 매물 경쟁력이 없으면

최저가 수준으로 가격을 낮추기로 합니다.

3주차 종료 후: 1차 수정

부동산지인에서 부동산 전화번호 쉽게 따기

(비채기님 나눔글)

부동산 200군데 문자돌리는 법

(게리롱튜터님 나눔글)

위 두 나눔글의 도움으로

생활권의 모든 부동산에 문자를 돌리고,

주말을 맞이 했습니다.

주말 동안 매수했던 부동산을 통해서,

단지에 어머니가 살고 계신 따님이

친정어머니의 육아 도움을 받기 위해

전세집을 구하는 신혼부부에게

집을 보여 드렸습니다.

꼭 이 단지에 살아야 하는 분이었기 때문에

다른분들보다 단지의 가치를 높게 보았고,

가격 협상에 있어서 500만원 네고와,

매수때부터 고장난 샷시의 교체와

도배만 해드리는 조건으로

단지에서 가장 높은 가격으로

전세를 뺄 수 있었습니다.

현재는 본 계약을 마치고,

또다른 동료인 빈세니님과

한가해보이 멘토님의

도움을 받아 인테리어 업체와

계약을 한 상태입니다.

3. 전세를 빼고 느낀점(feat. 월부은)

이 글의 부제인

전세 빼기 두려운 분들을 위한 글에서

두려운 사람이란 바로 저였습니다.

이 1호기 전세를 빼기 전

두려움이 많았습니다.

하지만 그 두려움은

제가 맞서기로 결심한 순간 사라졌습니다.

1. 입주장에 만기되는 전세라서

역전세 5천만원 이상이 발생한다는 두려움

-> 샷시 수리비 포함 3천만원으로 해결

2. 주인전세 물건이라

전세계약을 연장하지 못한다는 두려움

-> 주인이었던 세입자가 본인돈으로

잔금을 치고 입주하며 공실을 만들어 주었고,

집 청소와 인테리어 철거까지 신경씀.

결과적으로 집 보여주기 좋은 매물이 됨.

3. 생활권 내 후순위 아파트인데

입주장까지 맞이한다는 두려움

-> 입주 아파트 덕에 상권과 거리가

개선되어 입지가 좋아짐.

+ 단지에 살던 사람이 친정으로

다시 돌아오는 행운

4. 연식이 중요한 지방에서

내 아파트는 20년이 넘은 구축이라는 두려움.

-> 아파트 자체가 부족한 지역이라

구축이더라도 타 지역보다는

구축아파트의 가치가 있음.

5. 또 다른 신축이 들어서서

공사소음이 발생한다는 것.

-> 소음보다는 신축 단지 정원이

보이는 뷰라는 점이 부각됨.

6. 수리가 애매해서

올수리를 해야한다는 것.

-> 주방, 화장실 수리가 되어 있어

도배만 해주면 됨

7. 매수 부동산 사장님이

다소 독단적임

-> 단지 터줏대감이라

전세 손님을 잘 데려와서

실제 계약으로 성사시킴.

8. 전세를 많이 뿌리면

문제있는 매물인 줄 안다.

-> 가격과 상태가 적절하니

오히려 전세입자가 매물을 뺐길까봐

걱정하는 상황이 됨.

이외에도 여러 두려움들이

실제로는 감당 가능하다는 것을 알면서

전세, 나아가 투자에서의 어려움들은

내가 부딪히기 나름이라는 것을 알게 되었습니다.

또한 이번 전세를 빼면서

너나위 멘토님의 월부은에 나오는

구절이 너무 와 닿았습니다.

p.306

정작 가격 협상에서 매수자의

협상력보다 중요한 것은,

매수 시점의 시장 분위기다.

-> 지역의 분위기를 파악하여

적정 전세가를 산출하였고,

p.310

임차인을 구하는 방법은 두 가지다.

가격을 저렴하게 낮추거나,

집을 원하는 가격에 어울리는 상태로 만들거나.

(중략) 전세일 경우에는

내부 집 상태가 더 큰 영향을 미친다.

세 번째 요인은 입주 가능 시기다.

-> 괜찮은 상태의 물건이 공실이 되어

전세입자를 들일 좋은 조건을 만들었고,

p.114

경험상, 실제로 투자할 부동산을 찾고

매입한 뒤 임대를 놓는 일을

다섯 번 정도 하기 전까지는

자신의 역량보다 주변의 도움이

투자결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다.

따라서 초보 투자자라면, 먼저 주변인들 사이에서

본인이 누구나 신뢰할 수 있는

좋은 사람이 되도록 노력하자.

-> 내꿈찾반장님의 조언을 통해

물건 내놓는 시기를 당겼고,

슈퍼개미짱님의 조언을 통해

수리범위와 가격 데드라인을 정했고,

한가해보이 멘토님과 빈세니님의 조언을 통해

내 손이 덜 갈 수 있는

친절한 인테리어 업체를 골랐습니다.

안일하고 오만한 태도로 0호기였던

신도시 신축물건을 내놓을 때는

전세가 일주일마다 천만원이 내려갔었는데,

두렵게 느껴졌던 1호기 구축은

2주만에 맞출 수 있어서

항상 시장에 겸손한 태도로

기본에 충실하게 활동하고,

주변 동료에게 항상

감사하는 투자자가 되어야겠다는

생각이 들었습니다.

4. 정리

오늘 드린 말씀을 정리하면

아래와 같습니다.

전세빼기 사전작업을 충실히 하여

적정 전세가와 수리여부를 정하고,

주 단위로 액션플랜을 정해서

전세를 내놓고,

동료의 메타인지를 받는다.

깎아줄 만큼 약간 여유있게

전세가를 올려놓고

협상이 들어오면 빠르게

일부 네고를 해주어

전세를 뺀다. 입니다.

물론 전세는

개인마다 상황이 너무 달라서

획일화 할 수 없다는 것을

잘 알고 있습니다.

저도 매물이 많았으면

바로 가격을 낮췄을 것이고,

수리가 중요한 상황이었으면

바로 올수리를 했을 것입니다.

이번에는 운이 따랐고

좋은 분들의 도움을 받았습니다.

다만, 내 상황이 좋든 나쁘든

내가 전세를 빼기 위해

후회없이 노력하겠다는

마음을 가져야한다는 것은

분명합니다.

당신이 원하는 그 모든 것들은

바로 두려움의 건너편에

있다는 것을 명심해라

잭 캔필드 / 베스트셀러 작가

오늘도 전세 투자자로서

전세를 빼기 위해

애쓰시는 월부 동료분들

화이팅입니다!

부족한 글 읽어주셔서 감사합니다.

월부카페에도 있어요!

https://cafe.naver.com/wecando7/10666450

자주 읽으면 좋은

자주가족의 나눔글 모음

📌초보시절 경험담

최악의 타이밍에 전세를 뺐습니다

(+자산재배치 전세빼기 팁)

최상의 타이밍에 월세를 구했습니다

(+자산재배치 월세구하기 팁)

📌실전투자 경험담

투자하려고 매물 100개 봤습니다 어게글

일주일에 두 건의 매수를 도왔습니다

40% 할인된 가격에 매수했습니다

(취득세 8.4%의 벽을 넘다) 어게글

과공급 도시에서 일주일만에 전세 맞췄습니다

취득세 8.4% 셀프등기 했습니다

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📌생각/마인드

답안지 밖에서 가격을 만들자

(+시스템에어컨업체 고르는 법)

그 금액은 못 드리겠는데요?(분양권 매도한 썰)

과정없이 결과만 좋으면 될까요?

(feat 축구, 매수, 임장)

📌소소한 꿀팁

"전무이사 되기, 당장 진행시켜!"

또경영과 함께하는 전무이사 초고속 승진법

1.2만 Hit

<지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글>

강남역 20분컷 6억원대 역세권 아파트가 있다고? (심지어 2호선?)

https://link.weolbu.com/3S2fp2X

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