마포구 용강동 래미안마포리버웰, e편한세상 마포리버파크 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 66기 52조 두잉뚜잉]

▶ 아파트명

용강동 래미안 마포 리버웰, e편한세상 마포리버파크

▶ 위치(지도)

깨알 꿀팁 : 화면 캡처는 [윈도우+쉬프트+S]

▶ 입지평가

1. 직장

마포구 사업체수 37,290개 / 종사자수 247,276명 - A등급

2. 교통

출발지는 래미안마포리버웰, e편한세상 마포리버파크 아파트 사이에 있는 용강동 주민센터로 지정

평일 아침 출근 시간 8:00 시 기준으로 조회

강남 41분 / 여의도 13분 / 시청 26분 - A등급

(출처: 네이버지도)

3. 학군 - C등급 2, A등급 1 = C등급에 가까움;

동도중학교 (82.9%,3.9%) / 광성중학교 (81.5%,0.0%) / 서울여자중학교 (90.9%,5.1%)

*괄호: (학업성취도평가, 특목고 진학률)

(출처: 아실 https://asil.kr/asil/ / 지도에서 단지 찾고 – 학군 클릭 / 중학교 학업성취도)

4. 공급 - S등급

아파트 없음

오피스텔만 예정 있음

(출처: 아실 https://asil.kr/asil/ / 공급물량 - 시/구 클릭)

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세:

1) 래미안마포리버웰 아파트 33평 현재 매매 18억 전세 10억

10년 내 고점 매입시: 2023년 5월 매매 19억 전세 9억 갭 10억

10년 내 저점 매입시: 2015년 6월 매매 7.7억 전세 5.5억 갭 2.2억

*고점 매입시 수익률 (180,000-190,000)÷(190,000-90,000)*100 = -10% 

*저점 매입시 수익률 (180,000-77,000)÷(77,000-55,000)*100 = 468%

2) e편한세상 마포리버파크 아파트 33평 현재 매매 19.5억 전세 10억 (해당 평수 매물 없어 평당 가격으로 계산)

10년 내 고점 매입시: 2022년 5월 매매 21억 전세 8.6억 갭 12.4억

10년 내 저점 매입시: 2016년 6월 매매 8.2억 전세 7.4억 갭 8000만 원

*고점 매입시 수익률 (195,000-210,000)÷(210,000-8,600)*100 = -12% 

*저점 매입시 수익률 (195,000-82,000)÷(82,000-74,000)*100 = 1413%

(출처 : 본 게시글 참고자료2 다운로드 - 수익률 계산기)

*수익률 단순 계산식: (매매차익÷투자금)*100

*수익률 상세 계산식: [매매차익(현재 매매가–매수가)÷투자금(당시 매수가–당시 전세가)]*100

▶ 현장사진

▶ 직접 돌아보며 느낀 점

공덕역~마포삼성아파트 구간: 공덕역 주변에 회사가 많아서 그런지 큰 대로변에는 회사가 있고 뒷골목으로는 음식점이 많았다. 마포삼성아파트는 단지내 동간 간격이나 주차장, 인도 등이 넓어서 쾌적해보였다. 그리고 인근 다른 아파트에 비해 평지에 위치했다. 공덕역과 아주 가깝다는 점 등 장점이 있었지만 주변에 너무 음식점과 술집이 많은게 단점으로 보였다. 주변에 차와 사람이 어지럽게 다니는 느낌이어서 아이들이 다니기엔 조금 위험한 느낌이었다.

마포역~마포대림2차e편한세상아파트 구간: 마포역에서 아파트로 가는 도로는 널찍하고 양 쪽에는 음식점(특히 고깃집)이 굉장히 많이보였다. 큰 도로 뒤쪽으로 아파트 출입구쪽은 골목이 좁은 편이었다. 한강공원이 가깝다는 점 말고는 특별히 장점으로 느껴지는 점은 없었다.

마포대림2차e편한세상아파트~e편한세상마포리버파크아파트 구간: 음식점이 많은 도로에서 래미안마포리버웰 정문쪽으로 꺾어서 들어가면 조용하고 정돈된 느낌의 도로가 나타났다. 양쪽에 래미안마포리버웰과 e편한세상마포리버파크 아파트 정문이 위치했다. 래미안마포리버웰이 더 경사진 곳에 있는 느낌이었고 단지 내 관리도 e편한세상마포리버파크가 더 깔끔하게 이뤄지고 있었다. 개인적으로 래미안마포리버웰은 좀 더 단지 내가 아기자기한 느낌이고, e편한세상마포리버파크는 1층 필로티가 높아서 그런지 웅장하고 정돈된 느낌을 주었다.

대흥역 학원가 구간: 대흥역 주변에 학원가가 많다고 하여 기대하고 갔는데, 예상보다 많지는 않았다. 보통 학원은 1층이 아니고 그 윗층에 위치해서 잘 안보였던 것도 있는 것 같다. 대흥역쪽 바로 인근보다는 대흥역과 공덕역 중간부터 공덕역까지(서울여중 주변) 학원가 건물이 있었다. 그리고 한 건물 전체가 학원인 것 같은 게 있었는데 그 앞에 여러 대의 통학버스가 있는 것을 보았다.

공덕파크자이 뒤쪽~공덕역: 회사 빌딩과 아파트 사이에 산책할 수 있는 작은 공원이 있고 파크자이 아랫층에는 상가들이 입점해있었다. 개인적으로 아랫층에 고깃집이나 음식점이 있는 구조는 선호하지 않아서 별로라고 느껴졌다.

총평: 직주근접과 교통이 매우 편리한 것이 장점, 신혼부부라면 살면서 아주 만족할 것 같고 학군이 부족한 점과 동네 분위기가 혼잡한 느낌이 있어서 아이를 키운다면 다른 지역도 고려해보고 싶을 것 같다.