[내마중 5늘이 가장 젊은♡ 우리♡는 뭐든지 할 수 있는 0진이🚀/나무해 월벗] 나눔 #20. 선분양과 후분양의 차이점을 아시나요!?

안녕하세요~

월부의 벗 월벗입니다~

엄청 오랜만에 이렇게 나눔 글로 인사를 드리게 되었네요~

항상 많은 관심 가져주시고 댓글도 달아주셔서 늘 감사드립니다~♥

저희가 입지 분석을 하면서 항상 리스크를 확인하기 위해 공급 부분을 분석하는데요.

리스크가 생각보다 그냥 조사할 때는 별 거 아닌 것처럼 느껴질 수 있어도

정말 그 역전세를 내가 맞으면 강제 미모가 된다고 하잖아요...?

그러기 위해서 공급 부분을 확인할 땐 부동산 지인을 통해서도 확인하고

각자의 여러가지 방법으로 확인을 하는데요.

작년에도 너나위 멘토님께서 인허가 물량과 착공 물량에 대해서도 설명해 주시고

이어서 분양을 미룬다는 부분을 말씀해 주셨는데요.

관련 영상 링크 : https://www.youtube.com/watch?v=uOVLtSOI378&list=PLE__UZ8Mop0uv2lv1ysrp7zD__gaaQ97r&index=6&t=1686s

그렇다면 선분양과 후분양은 무엇인지에 대해서 알아보겠습니다.

먼저 선분양 제도입니다.

선분양이란?

선분양이란 주택이 완공되기 전에 이를 입주자에게 분양하고 입주자가 납부한 계약금, 중도금을 통해 주택가격의 약 80%정도를 완공 이전에 납부하도록 하여 아파트 건설비용에 충당하도록 하는 제도입니다.

선분양은 현재 우리 나라에만 있는 독특한 제도라고 하는데요.

그럼 선분양의 장단점은 무엇일까요!?

장점 :

01. 선분양은 아파트를 짓기 전에 분양을 먼저 하기 때문에 건설사의 자금조달이 용이합니다.

계약금

분양을 하게 되는 경우 청약이라는 과정을 거쳐 계약에 이르게 되는데요. 이 때 계약을 한 소비자는 계약금을 납부하게 되고 보통은 전체 가격의 10% 정도를 계약금으로 납부합니다.

중도금

중도금이란 계약을 하고 잔금을 치르기 전에 몇 회에 걸쳐 납부해야 되는 금액을 얘기하는데요.

계약금을 지급하고 중도금을 납부하기 전에는 이전 납부한 계약금을 포기하고 계약을 파기할 순 있지만, 중도금이 이미 지급된 계약은 계약을 파기하기가 어렵습니다.

이 중도금은 건설사에게 큰 역할을 하는데요. 중간중간에 아파트를 짓는 데 필요한 건축비를 충당하는 역할을 하게 됩니다.

보통 중도금은 소비자의 부담을 덜어주기 위해 대출이라는 제도를 사용하게 되고, 건설사는 대출을 통해 은행에서 들어온 자금을 활용해서 유익하고 소비자는 대출을 통해 자기 자금이 들어가지 않아 자금 부담을 덜 수 있습니다.

이 중도금 대출에 대한 이자는 시장 상황에 따라 소비자가 내기도 하고 건설사가 내기도 합니다.

시장이 좋을 때는 소비자가 부담하고, 시장 상황이 좋지 않을 때는 건설사가 부담하게 됩니다.

그래서 건설사가 이자를 부담할 때는 보통 홍보 문구에 '중도금 무이자'가 들어가게 됩니다.

이렇게 해서 전체 가격에서 70~80%정도를 건설사 자금이 아닌 소비자 자금과 은행 자금으로 충당할 수가 있습니다.

건설사 입장에서는 자기 자금을 들이지 않고 아파트를 지을 수 있는 상황이 되는 것이죠.

그래서 선분양제도는 건설사에게 엄청 유리한 제도라고 할 수 있습니다.

02. 소비자 입장에서 목돈 마련의 부담이 적습니다.

위에서도 말씀드렸지만 소비자는 먼저 계약금으로 10%를 지급하고 중간에 중도금 대출을 활용하기 때문에 아파트를 짓는 기간에서는 실제로 자기 자금이 10%밖에 지출되지 않습니다.

분양만 받으면 10%만 지급하고 아파트를 짓는 기간 2~3년 정도 시간을 벌 수 있기 때문에 나머지 잔금을 그 기간에 마련할 기회를 가질 수도 있습니다. 그렇기에 당장 10%를 낼 계약금만 있다면 아파트를 분양받기도 하는 소비자도 있게 됩니다.

단점 :

01. 부실시공의 우려가 있습니다.

선분양에서 아파트 분양은 아파트를 짓기 전에 모델하우스라는 모형을 보고 선구매가 이루어집니다.

이 경우 소비자는 건설사가 꾸며놓은 모델하우스의 형태나 재료를 보고 판단하며, 결국에서는 건설사를 믿고 구매하게 됩니다.

이러한 이유로 유독 우리나라에서는 1군 브랜드업체의 가격이 비쌈에도 불구하고 선호됩니다.

아무래도 1군 업체가 약속도 잘 지키고 안정적이겠지?라는 이유 때문이겠죠.

하지만 현실은.. 1군업체, 2군업체 할 것 없이 하자 문제가 끊이질 않고 있습니다.

이때문에 언론에서는 후분양을 시행해야 한다고 목소리를 높이고 있습니다.

물론 아파트를 짓고 나서 하자처리를 해주기도 하지만 이미 잔금까지 다 받은 상황에서 건설사는 다소 느긋하게 대응하는 곳도 많은 편입니다..

02. 과대광고의 문제가 있습니다.

분양 당시에는 주변 환경이 엄청난 발전을 할 것처럼 그리고 교통편도 엄청 좋아질 것처럼 광고를 하며 해당 내용을 크게 부각시켜 분양을 합니다.

하지만, 분양 후 입주 시기가 되었는데도 이런 저런 문제로 아직 공사가 이루어지지 않는 경우도 많습니다.

이처럼 분양 다시 미래의 청사진을 바탕으로 비싼 가격으로 분양하고는 건설사의 책임이아니라고 책임회피를 하는 상황이 벌어지는 것도 선분양 때문에 벌어지는 것이라고 볼 수 있죠.

03. 분양권 프리미엄 등 투기 문제가 있습니다.

이 문제는 선분양제도라기보다는 청약제도와 계약금 10%만 지급한 상태에서 분양권을 전매할 수 있는 제도 때문에 발생하는 문제라고 볼 수 있습니다.

먼저 청약제도 때문에 발생하는 문제입니다. 부동산 시장 상황이 좋아지고 있는 시기에는 사람들이 아파트 분양에 관심이 커집니다.

이때 아파트 분양대행사는 대대적인 광고를 보냅니다.

청약경쟁률이 1:1이나 2:1정도 되면 실제 청약에서는 100%가 넘었지만, 실제 청약 당첨자가 분양 계약으로 이어질 때 조망이나 해가 잘 드는 자리를 제외한 조금 떨어지는 자리에 당첨된 사람들은 포기할 가능성이 커집니다. 그렇게 되면 미분양이 발생하게 되고 그때부터는 건설사 입장에서는 손해가 됩니다.

그런데 대기자가 많다고 생각되면 프리미엄이 많이 붙을 거라는 예상을 하게 되고 그렇게 되면 안 좋은 자리라도 프리미엄이 생길 것이라는 기대가 있기 때문에 청약 경쟁률이 100:1이상이 되면 청약 당첨자는 안 좋은 자리에 당첨되더라도 분양계약을 포기할 가능성이 거의 없게 됩니다.

그래서 건설사는 청약일에 맞추서 광고에 열을 올리는 겁니다.

청약 당일에는 광고를 보고 몰려든 청약 대기자들을 줄 세웁니다. 실제 모델하우스에 들어가 보면 생각보다 한산합니다.

구경을 제대로 하게끔 하고자 한다는 명분으로 밖에서는 줄을 길게 세우고 안으로는 조금씩 들여보냅니다.

밖에 줄이 길게 서 있게 되면 대기자들은 경쟁률이 엄청 심할 것이라는 생각을 하게 되고 그렇게 되면 조바심이 나서 물건을 제대로 파악할 생각보다는 경쟁자들보다 먼저 청약을 넣어 좋은 자리를 받아야겠다는 생각이 앞서게 됩니다.

그리고 일부 금액(보통 100만 원)을 입금하고 청약을 받게 되는데 혹시나 계약을 진행하지 않더라도 돈을 돌려받을 수 있습니다.

그래서 일단 대기자들은 거의 무조건 청약을 하게 되어 있습니다. 오랫동안 기다린 시간이 아까워서라도 결국에는 청약을 넣고 가죠.

그다음에는 떴다방이 등장하게 되는데요. 떴다방은 건설사가 부르기도 하고 스스로 찾아오기도 합니다. 이들은 사람의 심리를 잘 이용합니다.

청약 대기자가 많을수록 청약에서 당첨될 확률이 떻어지게 되는데 청약을 넣었는데 떨어지게 되면 안타까운 심정이 발생하죠.

이런 심리를 노리는 게 떴다방입니다. 좋은 자리를 바로 500만 원 정도만 있으면 받을 수 있다고 현혹합니다. 그리고 떴다방은 당첨자들을 찾아가 바로 300~500만 원 정도를 받아줄 수 있다고 매도하라고 유혹합니다.

이렇게 되면 조망이 좋은 자리는 계약도 하기 전에 500~1000만 원 정도의 프리미엄이 형성됩니다.

그다음 전매할 수 있는 제도입니다.

전매라는 것은 주택을 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변겅하는 것을 말합니다.

청약통장가입자에게 우선 공급한 분양아파트의 입주권을 '분양권' 또는 '당첨권'이라고 하는데, 이것을 아파트에 입주하기 전에 실제 물건이 아닌 권리형태로 제삼자에게 되파는 것을 말합니다.

분양권 전매는 보통 투기를 일으키는 주범으로 인식해 엄격하게 제한하기도 하지만 부동산 시장 상황에 따라 탄력적으로 운용하기도 합니다.

시장 상황이 과열이라 판단되면 전매를 제한하는 것을 강화하고 시장 상황이 침체기라 판단되면 시장 활성화를 위해 전매 제한을 한시적으로 풀어주는 저책을 시행하기도 합니다.

이러한 전매가 투기를 불러일으키는데요. 떴다방 사람들은 심리를 이용해 최소한의 프리미엄을 형성하게 만듭니다. 이렇게 형성된 프리미엄은 또 다른 결과를 만들어냅니다. 계약자는 프리미엄이 좀 더 올라갈 것을 기대하고 분양권을 움켜쥐고 있거나 가격을 올려서 내놓게 됩니다. 그리고 대기자 입장에서는 프리미엄이 형성되었기 때문에 좀 더 올라가기 전에 좋은 자리를 구매하고 싶은 욕구가 커지게 됩니다.

분양권은 전체 가격의 10%밖에 안 되는 권리에 불과함 상품으로서 자금적 여유가 없는 사람도 부담 없이 사고팔 수 있는 물건이 됩니다. 그리고 적은 금액을 투자해서 벌어들일 수 있는 금액이 크기 때문에 다들 분양권에 혹할 수밖에 없습니다.

후분양이란?

후분양이란 아파트를 거의 다 지은 후에 분양하는 것을 말하는데요.

바로 장단점부터 알아보겠습니다.

장점 :

01. 소비자의 선택 폭이 넓어집니다.

위에서 말씀드렸다시피 후분양은 아파타를 거의 다 지은 후에 분양하기 때문에 선택의 폭이 넓어집니다.

선분양 때는 청약이라는 제도하에서 추첨으로 집을 선택하기 때문에 청약 미분양상태가 아니고서는 소비자에게 선택의 권한이 거의 없습니다.

하지만 집을 거의 짓고 난 후에 소비자는 지어진 집을 보고 마음에 드는 방향과 타입을 선택할 수 있는 기회를 부여받게 됩니다.

02. 소비자에게 금융비용의 전가가 없습니다.

선분양제도에서는 집을 짓기 전에 먼저 계약금을 내고 중도금 대출을 통해 지불하는 방식이기에 중도금대출에 대한 이자를 소비자에게 전가하는 일이 많았는데 후분양제도에서는 건설사가 먼저 자금을 투입해 집을 지어야 하기 때문에 중도금 대출에 대한 이자 등의 금융비용을 소비자가 아닌 건설사가 책임을 지는 형태가 되어 소비자에게 유리한 제도입니다.

03. 부실시공 등으로 인한 분쟁의 소지가 줄어듭니다.

선분양에서는 모델하우스만 보고 계약하기 때문에 건설사를 믿고 있었는데, 막상 입주할 당시 하자 문제로 분쟁이 매우 잦았던 것이 현실입니다. 하지만 후분양제도에서는 집을 다 지어놓고 분양하기 때문에 건설사 입장에서는 물건을 팔기 위해서 하자를 최소화하도록 노력하게 되고, 소비자는 하자 여부를 직접 보고 판단해 구매에 이르기 때문에 건설사와 분쟁의 소지가 줄어들게 됩니다.

단점 :

후분양제도는 이미 선분양제도의 문제점을 인지하고 예전부터 시행을 하긴 했으나 업계의 반발이 너무 거세어 결국에는 포기하고 말았습니다.

후분양의 경우 소비에게는 유리한 측면이 많지만, 건설사 입장에서는 매우 부담스러운 것이 사실입니다.

01. 소비자의 목돈 마련에 부담이 될 수 있습니다.

다 지은 집을 사기 위해서는 짧은 기간에 집을 구매할 수 있는 자금이 있어야 합니다.

선분양에서는 2~3년이라는 준비 기간이 주어지기 때문에 자금 부담이 그리 크지 않을 수 있는데, 후분양의 경우 다 지어진 집을 구매하면 계약에서 잔금까지 짧게는 한 달, 길게는 3~4개월 정도가 주어집니다.

이 경우, 불과 몇 달 안에 60~70% 대출을 받는다 하더라도 30~40%에 해당하는 자금을 마련해야 하기 때문에 부담이 클 수 있습니다.

또한 기존 집을 3~4개월 안에 처분해야 한다는 것도 부담이 될 수 있습니다.

단기간에 급하게 기존 집을 처분할 경우 손해를 보고 팔아야 하는 경우도 있겠죠..

02. 건설자금 이자를 분양가에 반영할 경우 금융비용을 소비자에게 전가할 위험이 있습니다.

장점에서 금융비용의 소비자 전가가 없다는 점을 말씀드렸었는데요.

건설사가 먼저 자금을 융통해 집을 짓게 되는 경우에는 건설사는 분양가에 금융비용을 추가할 수도 있습니다.

이 경우 오히려 소비자가 금융비용을 떠안게 되는 상황이 발생하게 되죠.

시장 상황에 따라서 금융비용을 건설사가 떠안을 수도 있고 소비자에게 전가할 수도 있는 상황이지만, 원가가 정확하게 공개되지 않은 아파트의 가격의 특성상 건설사는 금융비용을 알게 모르게 소비자에게 전가할 가능성이 매우 큽니다.

03. 건설회사의 자금 부족으로 인한 공급감소가 우려됩니다.

후분양제도에서 가장 크게 우려되는 점입니다.

과연 자기 자금을 먼저 투입해서 아파트를 다 짓고 나서 분양할 수 있는 건설사가 얼마나 될까요?

선분양은 한 건설사가 서로 다른 지역의 아파트를 대규모로 공급할 수 있습니다. 동시에 여러 군데에서 분양이 가능하기도 하구요.

하지만 후분양에서는 자기 자금을 투입할 수 있는 건설사가 있다 하더라도 동시에 여러 지역의 아파트를 지을 수가 없겠죠.

또한 현재 당장 수익이 나지도 않는 아파트를 짓는 데 자금을 대출해줄 여력이 있는 은행 또한 없겠죠.

만약 있다고 하더라도 여러 지역에서 아파트를 짓는 현장에 대출을 지원해줄 여력이 있는 은행은 없을 겁니다.



여기까지!!

선분양과 후분양이 어떤 제도인지 그에 따른 장단점이 무엇인지에 대해 알아보았는데요.

그렇다고 해서 모든 건설사들이 선분양만 하는 것도 아니고 후분양만 하는 것도 아닙니다.

또한 시장 상황에 따라 달라지기도 하죠.

지금 같이 부동산 시장 상황이 좋지 않다고 판단이 될 때는 유튜브 영상에도 나왔듯이 착공을 했음에도 불구하고 공사를 진행하고 있음에도 불구하고 분양을 하지 않은 단지들이 있습니다.

이런 분양을 시작하지 않은 단지들은 부동산 지인 공급 물량에도 잡히지 않죠.

그럼 어떡해 해야하죠!?

저는 직방이라는 사이트를 통해 분양 예정 단지들의 규모와 위치를 파악하고 내가 투자하려는 단지들에 영향력을 줄만한 단지인지를

공급 부분에서 다시 한 번 확인하고 있습니다.

공급에 대한 부분은 언제든 나에게 리스크를 줄 수 있는 부분이니 미리 확인하는게 좋겠죠!?

자 여기까지 선분양과 후분양에 대한 개념와 장단점에 대해서 말씀드리고 분양 예정 단지들을 확인하는 방법까지 말씀드렸습니다~

이미 아시는 분들도 많으시겠지만, 공부도 하고 나눔도 할 겸 작성해 보았으니

이쁘게 봐주시면 감사하겠습니다~♥