효율적인 수도권 단지임장 이렇게 하세요 [루공]

작년쯤? 동료분들과

수도권 유명

1기신도시를

임장했었습니다.

성냥갑 같이

다똑같이 생긴

구축 아파트...

지하주차장도 없고,

분위기임장하고

다를게 뭐지?

뭔 향촌이 몇개고,

샛별이 몇개여...

느티? 효자? 다똑같애...

집에 돌아와서 지도를 펴보니?

머리에 기억이 안납니다.

"단지임장을 제대로 한게 맞을까?"

안녕하세요.

비현실적인 목표를

현실로 바꾸는 투자자

루공입니다.

앞마당을 만들때

우리는 굵직하게

3가지의 임장을 거칩니다.

분위기 임장

단지 임장

매물 임장

분위기임장은

그 지역 혹은 팀원분들과

설레이는 첫만남인 경우가 많으며,

눈으로 지역과 사람들을 담으며

생활권을 느끼는데

집중하면 되기에

그 자체만으로도

즐거운 경우가 많습니다.

매물임장은

케바케지만 저같은 경우에는

투자자모드로 전환해서

그 지역에 투자를 한다고 생각하고,

물건을 찾는 과정과

어떤 사람들이

거주하는지 파악하고,

나와 맞는

부동산 사장님을 찾는 과정에서

큰 재미를 느꼈었습니다.

그러나 단지임장...

특히 '수도권'단지임장은

(그중에서도 특히 1기신도시ㅎ)

머리에 잘 들어오지않고,

재미가 없었습니다.

공감 안되시는분은 뒤로가기 버튼을...

일단 우리는 단지임장의

목적을 알아야 합니다.

그럼 수도권 단지임장을 할때,

좋아하는 이유를 알려면 어떤것을

머릿속에 집어넣고

집에 돌아가야할까요?

1. 교통(역접근성 및 강남역과의거리)

2. 학군(초품아여부 및 중, 고등학교 배정, 학원가)

3. 환경(주변 편의시설, 균질성, 유해시설여부)

4. 단지외부(연식, 세대수)

5. 단지내부(동간거리, 조경, 쾌적성, 관리정도)

+

6. 시세(비교평가 및 저평가 여부)

이제 단지임장시

조원분들과

효율적이고 재밌는

역할나눔을 통해

머리에 쏙쏙 박히는

수도권 임장 방법을

알려드리겠습니다.

★길안내 팀장★

1. 만나는 장소와 헤어질 장소를 정합니다.

수도권이니까 지하철역을 토대로 센스있게 잘 짭니다.

2. 단지임장 루트를 짜고, 지도를 보고 길안내를 합니다.

미리 쪽문 찾아서, 효율적인 길을 찾아두셔도되고,

그렇게까지 안해도 워낙 임장시 변수가 많아서,

순서만 정해놓고, 그때그때

다음단지를 이렇게 길찾기 하셔도 됩니다.

"8시까지 XX역에서 모이세요!"

"18시에 XX역에서 헤어집니다!"

"나만 따라와!!!"

★교통 팀장★

1. 단지와 가까운 지하철역과의 거리를 알려줍니다.

2. 주요업무지구와의 접근성을 말해줍니다.

미리 카카오 지도에 강남역, 여의도역, 시청역 등을 내 장소로 등록해두면,

어디 단지를 가든 그자리에서

대중교통으로 몇분이 걸리는지 바로바로 알려줍니다.

"이 단지는 흑석역 도보 14분 걸리고,

강남역 36분, 여의도역 17분, 시청역 27분걸립니다!"

★학군 팀장★

1. KB부동산어플을 들어가서,

입지->초세권을 들어가면 초등학교 배정지가 나옵니다.

그 지역내에 선호되는 학교에 배정되는지(과밀학급)

단지내에 안전하게 초등학생을 등교시킬수 있는 초품아인지,

중,고등학교 위치가 어디인지 등을 말해줍니다.

2. 추가로 호갱노노에서 분석->학원가를 누르면,

규모와 비용부분에서 학원가 밀집지역이 나오고,

지역내에서 어떤 생활권이 학원가가 몰려있는지 나오는데

추가적으로 짚어주면 됩니다.

"이 단지는 초품아에 과밀학급이네요!

학원가는 길건너에 밀집돼있어서 이 지역학군지로 선호되겠어요!"

★★★시세 팀장★★★

1. 시세팀장은 시세를 웬만하면

미리 전날에 조사한 사람이 하는게 편합니다.

그 자리에서 계속해서 호가를 조사하는것이

여간 어려운일이 아니기 때문입니다.

수도권같은 경우는

지역의 구석구석까지 상승장의 온기가 전달되어

단지별 가치에 따라 가격이 웬만하면 반영이 잘 돼있고,

맞는 그림찾기보다는

틀린그림 찾기를 하는것이 더 쉽습니다.

저같은경우는 트렐로를 활용했었는데,

그냥 카톡이나 엑셀에다 메모해가도 됩니다.

2. 84나 59타입으로 타입의 단지의 호가를 불러주고,

시세토론을 합니다.

(한마디씩 무조건 시키기.아무말 안하기없기)

위에 교통, 학군, 기본(연식, 세대수 등)정보들을 토대로

팀원들끼리 서로의 생각을 나누며 상대평가를 합니다.

"A단지랑 B단지랑 같은 7억이에요. 같은값이면 어디 살래요?"

"A단지가 B단지보다 더 비싸요 말이 돼요?"

"A단지가 역이 훨씬더 가까움에도 불구하고,

연식이 너무 차이나니까 B랑 가격이 같네요.

이 동네는 4급지라 역세권과 연식의 힘이 이정도 되는듯요!"

그냥 가격을보며, '아~이렇구나~'넘어가는게 아니고,

이렇게 저평가단지 찾아내기 게임을 하거나,

우리가 단지임장을 하면서 놓친부분이 있는지 찾아봅니다.

머리에 긁는 과정입니다.

3. 전고점을 맹신하거나,

전고점을 먼저 보고 가치판단을 한다거나,

전고점을 답지 확인하듯이 하면 안되겠지만,

환경이 달라지지 않았고,

호재에 따른 거품이 없었던 지역에

꾸준하게 전고점 거래가격이 찍혔던 지역은

그래프를 '참고' 해볼만합니다.

서로 다른 지역이 아닌 같은 지역내의 단지나,

같은 급지의 비슷하다고 생각했던 단지와

그래프를 대보면서,

'와 이 두단지는 매매가와 전세가가

천만원단위까지 완전히 똑같네?

둘다 역과의 거리는 애매하다고 생각했는데???'

"B는 현재는 환경이 안좋지만 천지개벽할 동네인데 강남접근성이 좋네!

A는 현재는 학군이 좋지만, 역과의 거리가멀고, 동네가 너무 낡고 있네!

나는 같은 값이면 B에 투자하고 싶다!"

이렇게 서로의 기존 앞마당들을 꺼내면서, 자랑(?)도 하고,

한번 더 비교평가를 하고, 우리가 평생 풀어야할 숙제인

'같은값이면 어디를?' 의 난제를 한번 더 함께 고민합니다.

이 과정에서 혼자하는 것보다 조원분들과 하면

더 풍성한 이야깃거리가 가능해지고,

혼자만의 에고에서 빠져나오는 계기가 될수도 있습니다.

(같은값의 내가 아는단지보다 더 좋은단지가

분명 동료 입에서 나옵니다...ㅎㅎㅎ)

지금까지

기억에 남는 효율적인

단지임장을 위해

조원분들과 어떤식으로

단지들을 머리에 긁어나가는지

효율적인 역할분담 팁을

알려드렸습니다.

새롭게 시작되는 3월

새로운 임장지에서

활용해보시기를 바라며,

실시간 단지 비교평가의

달인이 되시기를 바랍니다.

남은 2월!!!

단지정리 잘하시고,

3월 새로운 앞마당도

화이팅!!!!!