1등 뽑기 할 때, 이제는 ○○○ 순위에서 벗어나야 합니다

안녕하세요. 잔쟈니입니다.

최근 수강생분들과 이야기를 나누던 중,

1등 뽑기와 투자 검토에 관한 질문을

받게 되었습니다.

"중소도시에서

1등 생활권 구축 3.5억과

3등 생활권 신축 3.8억 중

어디에 투자하는 게 좋을까요?"

(가격은 예시입니다)

"ㅇㅇ님께서 직접 보기에

어떤 단지가 더 나아 보이셨어요?"

"신축이 좋아보이긴 했는데요,

근데 단지만 새거고

주변 생활권이 너무 애매해서

이런 곳도 투자해도 될지 모르겠어요..."

Q) 노후빌라 후순위 생활권에 있는 신축 단지,

어떻게 봐야 하나요?

해당 수강생분께서 질문주셨던 단지는

노후한 빌라들과 중,저층 구축 아파트로

이루어진 생활권에 위치해 있습니다.

비록 아파트 자체는 브랜드 신축이지만

해당단지가 속한 생활권 자체는

지역 내에서 우선순위가 아니므로

단지의 선호도를 어떻게 판단해야할지

고민이 되실 수 있습니다.

게다가, 비교평가를 해보려니

주변에 마땅한 다른 단지가 없어

해당 단지의 가격이 싼지 비싼지

판단하기 어렵기도 합니다.

Q) 주거지로서 생활하기 불편해 보이는데

가격은 비싼 생활권, 어떻게 봐야 하나요?

다음은 위와 다른 수강생분께서

질문주셨던 사례입니다.

"횟집, 모텔들이 즐비하고

인도와 차도의 구분이 없어

생활도 불편하고 아이 키우기가 애매해보여요.

하지만 아파트 가격이 너무 비싼데...

이런 곳에 투자해도 괜찮을까요?"

해당단지는 부산에 위치한 곳으로,

주변에 상권이 크게 형성되어 있긴 하지만

생활상권이 아닌 관광객 위주의 상권이고

아파트가 많이 없어

균질성이 떨어지는 생활권에 있습니다.

하지만 과거 상승기 전고점이

34평기준 10억을 돌파했던 곳이고,

가격이 많이 떨어진 현재도

7억 가까운 시세를 보이고 있습니다.

두 수강생분들의 질문을 들어보니

1등 뽑기와 투자검토 단계에서

같은 어려움을 갖고 계신다는 생각이 들었습니다.

위 사례들의 경우,

투자판단을 내리기 어려운 이유는

해당 단지가 위치한

생활권

때문입니다.

이제는 생활권 순위에서

벗어나야 합니다

보통, 새로운 지역을 처음 임장하면

지역을 큼직하게 한 번 돌아보고

나름대로 생활권을 묶어

순위를 매겨보게 됩니다.

하지만 어떤 아파트들은

생활권 순위로 접근하면

투자 판단이 더욱 어려워질 때도 있습니다.

왜냐하면 개별 단지의 선호도가

생활권 선호도를 넘어서기 때문입니다.

즉, 속한 생활권의 순위는 낮지만

사람들이 선호하는 단지의 경우

이 아파트를 투자대상으로 바라봐도 될지

혼란스러운 경우가 있습니다.

이런 곳들을 투자해도 괜찮을지 판단하려면

생활권 순위에서 벗어나

단지 자체가 가지는 가치를 파악해야 합니다

첫 번째 질문사례의 단지는

인구규모가 80만이 넘는

지방 중소도시에 위치해 있습니다.

해당지역에서 사람들이 선호하는 가치는

"신축, 브랜드, 대단지"입니다.

실제 해당 도시의 다른 단지들을 보면

생활권순위는 후순위이지만 사람들이 선호하는

신축 브랜드 대단지 아파트들을

어렵지 않게 찾을 수 있습니다.

두 번째 질문사례의 단지는

광안리 해변에 인접한 곳입니다.

이 곳의 가치는 오션뷰(+광안대교뷰) 입니다.

비록 초등학교와의 거리가 애매하고

인도와 차도의 구분이 없고

횟집 수산물 트럭이 수시로 드나들어도

사람들은 오션뷰를 찾아 이 단지에 오고

그 오션뷰가 가격을 형성합니다.

(그래서 그 가격이 싼가 비싼가에 대한 판단은

이 글의 핵심이 아니니 논외로 하겠습니다)

이렇듯 생활권의 선호도와 단지 선호도가

큰 상관이 없는 경우가 있기에

생활권 선호도 만으로

투자우선순위와 1등뽑기를 하는 데엔

무리가 있습니다.

명문 사립고에 다니는 학생들이

공부를 잘할 확률이 높긴 하지만

명문고에서 하위권 성적의 학생보다

일반고등학교의 전교 1등이

수능시험을 더 잘 볼수도 있는 것처럼,

단지가 속한 생활권이

해당 단지의 선호도에 대한 모든 것을

말해주는 건 아닙니다.

우리가 투자검토 단계에서

생활권 순위에서 벗어나

단지 대 단지로 접근하고

개별단지의 선호도를 비교해야 하는 이유도

이와 같습니다.

그럼 생활권 순위는

도대체 왜 매기는 건가요?

생활권 순위를 매기는 건

마치 숲을 그리는 것과 같습니다.

한 개의 구 안에 적게는 50~80개,

많게는 200개 넘는 단지가 있습니다.

전화번호를 암기할 때

01012345678으로 외우지 않고

010-1234-5678으로 외우면

더 잘 외워지듯

많은 단지를 다 기억하기가 어려우니

비슷한 상권과 특징을 공유하는 지역을

하나의 생활권으로 묶고

대략적인 선호도 비교를 하기 위해

생활권 순위를 매겨보는 겁니다.

임장을 다녀와서 지역의 분위기를 떠올려보고

사람들이 좋아할만한 곳이 어디일지

생각해보는 데엔 의미가 있지만

지역의 모습을 정리하는데에서 넘어가

1등을 뽑는 단계에 이르면

해당 단지를 사람들이 좋아하는지,

구매력 있는 사람들이 실제 그 단지에 거주하는지,

현재 나와있는 가격이 야망호가가 아니라

꾸준히 실거래가 이루어지며

시장이 그 가격을 받아주는지를

종합적으로 검토해야 합니다.

커다란 생활권으로 퉁쳐서

아파트들의 가치를 판단하는 게 아니라

단지 대 단지로 가격과 선호도를 비교해야

생활권 순위에 매몰되지 않고

사람들이 더 좋아하는 단지를 찾고

비슷한 투자금으로 더 좋은 수익을

거둘 수 있습니다.

오늘은, 1등 뽑기와 투자검토 단계에서

실제 수강생분들이 주셨던 질문을 바탕으로

왜 생활권 순위에서 벗어나 개별 단지 단위로

선호도와 가치를 판단해야 하는지,

그리고 생활권을 나누는 진짜 이유에 대해

알아보았습니다.

지역의 임장을 마무리하고

투자결론을 맺으실 때

도움이 되셨으면 좋겠습니다.

감사합니다 :)