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열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
본것
Part1. 투자의 원칙 - 저.환.수.원.리
저환수원리. 너무나 많이 들은 투자의 원칙이다.
하지만, 실제 적용함에 있어 어려웠던 부분들, 그리고 시장에 맞춰 바뀐 기준들을 배울 수 있었다.
▶ 저평가
1. 저평가는 비교조건을 맞춘 뒤 비교한다.(20평은 20평끼리, 수도권은 수도권끼리)
2. 과거 가격의 수준과 흐름을 장기적 관점에서 비교
(ex. 서울 수도권에서는 입지 좋은 구축이 입지 안좋은 구축보다 나을 수 있다.
→ 신축일 때는 가치가 있으나, 시간이 지나면서 입지의 힘이 커진다.)
3. 그래도 비슷하면 거래 조건이 좋은 물건 선택
▶ 환금성
☆투자의 범위 정하기☆
- 뭐든 사면 오르겠지 X → 팔릴 수 있는 가치가 있는 물건을 산다 O 내가 할 수 있는 가장 좋은 물건을 산다 O
- 판단이 애매하면 사지 않는 것도 방법
- 그리고 나의 선택을 복기한다. "정말 저가치 물건이였는지, 아니면 투자해도 괜찮을 물건이었는지"
▶ 수익성
나는 투자금을 무조건 줄인다고 좋은게 아니라는 것을 깨달았다.
"내가 할 수 있는 것 중 가장 좋은 것"
WHY? 전고로만 수익 계산하기에는 좋은 것과 안좋은 것의 차이는 점점 벌어진다(수익금더 ↑) + 전세 상승으로 인한 투자금 회수 기대
현재 수익률의 기준은
수익률 : 연평균 20%
전세가율 : 서울 60%, 경기도 70%, 지방 80% 이상
타이밍 : 전고점 대비 -25~-30% 하락 = 싼겁니다. (지방, 수도권 모두 마찬가지. 바닥의 범위)
투자금 기준 : 없음.
☆ 투자금 기준이 없어진게 특징!
따라서, 판단의 순서가 투자금(갭) 먼저 보면 안된다.
- (가치판단) 가치가 있고 2. (가격 판단) 가격이 싸고 3. (전세가율 기준) 전세가율 기준에 들어오
투자금에 상관없이 내가 가진 투자금으로 투자한다.
☆ 단지 가치 차이가 크지 않으면, 무조건 더 좋은 것을 하기보다는 조건이 좋은걸을 택할 수도 있다!
▶ 원금보존
전세가율이 높은 것에 투자한다는 의미는
= 안전마진
= 빠른 투자금 회수
▶ 리스크 관리
리스크는 무조건 피해야할 것 X
리스트를 계량화 하고 → 리스크가 감당 가능하고 → 리스크 대비 기대수익이 크면 투자한다
(ex. 역전세가 1억이 났을 때, 만약 수익이 +인 상태이고, 이 1억을 이 단지에 넣느니 더 기대수익이 큰 단지를 투자할 수 있으면 매도하는 것도 방법)
Part2. 실전투자 프로세스
- 신축은 투자금이 대체로 많이 들기 때문에, 입지 좋은 구축이 투자 기회를 줄 수 있다.
- 지금은 하락장이기에 투자원칙을 차분히 지키기 비교적 쉽지만,
가격이 자꾸 오르는 봄 시장에서는 마음이 조급해져 투자원칙을 무시하기 쉽다.
투자 기준에 이미 벗어난 단지에 대한 미련을 버리고,
시장이 그렇게 급변하진 않을거라는 믿음으로 조급함을 내려놓고.
★철저하게 투자원칙을 고수한다★
이게 성패를 결정한다!!
더 좋아도 이미 가격이 올라서 투자기준에 벗어나는 곳엔 투자하지 않는다.
- 1차로 1등 뽑기 할 때 가치대비 저평가된 "물건"이 아니라 "단지"를 뽑는다.
→ 그리고 투자결정하면, 그 단지 물건 털고 1등 투자 물건을 선정하는 것!
정말 모든 단지를 털어야 한다! 유진아빠님은 1호기 때 말고는 최저가 물건 산적이 X, 조건이 더 좋은 물건을 최저가 가격에 맞춰서 샀다.
- 지역 내에서 가격의 순서 = 위상의 순서
역전되지 않음!
저평가를 판단하려면, 지역간 비교를 해야한다.
Part3. 투자의 원칙과 프로세스를 적용한 투자 사례
- 시세트래킹을 통해 기회를 포착하면,
다른 지역까지 다 보면서 투자 후보 매물 선정.
시간 놔눠서 지역별로 부동산 2~3군데에서 보고 의사결정 하는데 1~2주 밖에 안걸림.
그렇게 해서 단지 선정했으면
그 단지 매물 털러간다!
[투자 단지 1등 뽑기 의사 결정 과정]
입지 가치 순서와 가격 가치 순서가 같으면 = 적어도 비싼건 없다. 모두 투자 검토
(너나위님이 하신 방식이랑 같음. 최강 저평가 1등 뽑기가 X, 비싼거 소거법이라는 표현이 더 맞겠음.)
그 다음에 투자금 기준으로 OUT 시키고,
투자금 가능 범위 내에서는 제일 좋은 것 결정
- 나중에 전세 매물이 없는 시장이 오면,
전세가를 부사님이 아닌 내가 판단하는 시기가 오게 될거에요.
HOW TO KNOW? 임장을 통해. 주변 단지 전세 시세, 매물개수 등의 파악을 통해
Part4. 최소 노력으로 최대 성과 내는 법
- 습관화의 중요성.
- 모든 것을 완벽하게 끝내고 다음 단계 넘어간다 X → 그냥 앞으로 나아간다 O
"3~4년만 미쳐보세요. 미치기 좋은 시기입니다. 지금 시기를 바꾸면 여러분들의 앞으로의 30년이 바뀔 수 있어요."
깨달은것
- 저환수원리에 내가 기존에 알고 있던 내용에서 좀 변하거나 새롭게 알게 된 내용이 있다. (저평가 판단은 비교 조건 맞춰서, 투자금 기준은 無)
- 지금은 몰라도, 나중에 봄 시장이 오면 욕심이 생겨 저환수원리를 무시하고 투자할 수 있음을 미리 알고, 저환수원리 다시 뼈에 새기기!
- 지금이 정말 내 인생을 바꿔줄 좋은 시기임을 알고, 투자 생활 습관화 하기. 완벽주의 보다는 실행주의.
적용할 것
- 이번에 배운 저환수원리 뼈에 새기기!
- 지금 시기의 중요성 알고, 투자 공부 더 열심히 하기
- 그냥 하자. 그냥 해! 전임&매임 습관 그냥 해서 습관들이기 제발~!!
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