[담다보니] 부족한 점 많았던 1호기 경험담 (1호기 전 체크리스트(저환수원리) 양식 포함) (매수경험담 #1)

안녕하세요.

가치 있는 부동산을 싸게 담아갈

담다보니입니다.

1호기 경험담을 차일피일 미루다가

드디어 올리게 되었네요. 😊

잘한 것보다는 잘못한 게 많은 1호기여서

1호기를 복기하는 게 두렵기도 했는데

하나하나씩 해보려고 합니다.

제가 복기를 하는 이유는,

다시는 같은 실수를 안 하기 위해서도 있지만,

다른 동료분들이 제 경험담을 보시고

같은 실수를 안 하셨으면 하는 마음도 큽니다.

제 글에서 조금이라도 배워가시는 게 있다면 좋겠습니다.

그럼 시작해보겠습니다 !

#1. 1등 뽑기

23년 10월에 전주시를 자실로 임장하게 되었습니다.

한 달 동안 열심히 임장을 하고,

30평대와 20평대 각각 1등을 뽑았습니다.

두 단지 모두 싸다고 느껴졌습니다.

게다가, 전주가 공급이 많지 않은 점을

생각한다면 더 싸다고 했습니다.

물론 작년 여름에 비해서 가격이 3천만원 가량

올랐다는 단점이 있긴 했습니다.

A 단지가 싸다고 생각했던 이유는,

1) 전고점이 높았고

2) 생활권 우선순위가 높았고,

3) 공급이 없는데도 저 가격이었기 때문입니다.

하지만 전세가가 받쳐주지 않아서,

'전세가가 오르면 사야겠다'라고 결론을 내리고,

지기 강의를 들으러 갔습니다.

[K]

투자금 5천만원 이내로 들어오지 않는다고 판단하여

투자를 진행하지 않은 점

→ 이후에 강의를 들으며 투자금에 대한 기준은 없어졌고,

중소도시는 85% 기준으로 투자하라는 이야기를 들을 수 있었습니다.

[P]

1) 매물코칭을 받거나, 지역 강의를 들으며

내 생각에 대한 튜터님의 판단을 듣지 않은 점

2) 강의를 지속적으로 듣지 않은 점

3) 지역 간 사이클이 다른데 전고점으로 단지의 가치를 판단함

[T]

1) 추후에 지역을 분석하고, 결론이 궁금하다면

매물코칭이나 투자코칭 받으면서 물어보기

(비용이 부담된다면 동료분들과 돈을 모아서라도)

2) 지역 간 비교평가할 때는 전고점 보지 말기

#2. 투자 대상 물건 발견

23년 10월 임장지를 마치고,

11월에 지기 강의를 들으러 갔습니다.

이때는 김해를 임장지로 가게 되었는데요.

여러 동료분들이 김해를 투자하셔서

'아 김해에서 투자해보자'라는 마음으로

가게 되었습니다.

김해를 분단임하고 든 생각은,

김해는 현재 공급도 있고,

전주는 공급이 없는데,

가격이 비슷하다면,

공급이 없는 전주를 하는 게 맞지 않을까?

생각했습니다.

(이는 매코 때 튜터님의 답변으로 인해

아니라고 밝혀지게 됩니다 후후)

그리고는 핫한 율하를 뒤로 하고,

11월에 봤던 전주를 다시 살펴봅니다.

전화임장도 하면서,

투자금을 줄일 수 있는 물건을 찾아봅니다.

그러다가 ㅇ천만원에 할 수 있는

세 낀 물건을 찾습니다.

그리고는 물건 약속을 잡았습니다.

다른 투자자가 먼저 물건 예약을 했는데,

이 사람 볼 때 같이 보자고 하셨습니다.

별 생각 없이 알겠다고 했습니다.

당일날, 물건을 보러 갔는데

그 투자자분이 저를 힐끗 보시더니

사장님께 "물건 같이 봐요?"라고

물어보셨습니다.

싸늘한 기운이 들었지만..

어찌됐든 물건을 같이 보고 사무실로 돌아왔는데

그 투자자분께서는 저에게

투자자: "선생님(=보니) 먼저, 사장님과 이야기 나누세요~"

라고 말씀하셨고,

뭔가 이상하다는 생각이 들었습니다.

그 투자자분이 먼저 예약하셨기 때문이죠.

보니: "아니에요. 먼저 예약하셨는데 먼저 말씀 나누셔야죠 ^^"

투자자: "그럼 잠깐 나가주시겠어요? 사장님이랑만 이야기하려고요."

뭔가 불평등하게 느껴졌습니다😂

제가 이야기할 때는 그 투자자분이 있는 데서 이야기하고,

그 분이 이야기할 땐 내가 나가 있고..?

그래도 저는

설마 계약하겠어?? 물건이나 좀 더 털다와야지 하는 마음으로

잠시 나왔습니다.

그러더니 사장님께 연락이 왔어요.

"지금 오시면 되요."

잠시 들린 다른 부동산에는

더 싼 매물이 없었고,

500만원 깎이면 해야지라는 생각으로

원래 부동산으로 돌아왔습니다.

그.런.데

그분께서 계약을 하시기로 하셨다는 겁니다.. ㅎㅎ

정말 다양한 생각이 들었습니다.

'지금이라도 한다고 할까?'

'에이 그래도 이분이 먼저 예약했는데 그래도 되나?'

'상도덕에 어긋나는 행동일까?'

'월부인 같은데 나중에 만날 수도 있을 것 같은데 예의있게 행동할까?'

등등

그렇게 보내주었던 물건을

3달이 지난 시점에서 복기해보니,

제가 확신이 없었고 간절하지 않았던 것 같습니다.

그리고 이게 상도덕인지에 대해서

주변 부사님이나 사장님께

여쭤보지도 않구요.

[K]

1) 투자 단지를 선정한 후, 지속적으로 트래킹한 점

[P]

1) 모든 부동산에 다 전화하지 않은 점

2) 다른 투자자보다 먼저 보겠다고 이야기하지 않은 점(적극성 부족)

3) 다른 사람과의 갈등을 피하려고 한 점

4) 문제가 생겼을 때 적극적으로 알아보는 CEO 마인드 부족

5) 괜히 분위기 풀어보겠다고 말 많이 한 점

[T]

1) 먼저 예약한 사람에게 선택권이 있는 건지 질문 드리기

2) 다음에는 가장 싼 물건이 아닌, 여러 물건 보고 네고 던져보기 (최소 5개 이상)

3) 실전투자경험담 200개 정리하고 2호기 투자하기

매물 털기와 관련하여 제가 좋아하는

연보라우유님 칼럼이 있어서 공유드립니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/9745587

#3. 매물 털다가 계약해버림

그렇게 그 물건을 보내주고~

2주 뒤, 한번 더 물건을 털어봐야겠다는 마음으로

전주에 한번 더 갑니다.

다른 단지도 같이 봤어요.

사장님께 급매 나오면 연락 달라고 했는데

2주 동안 연락이 오지 않았습니다 😂

그 당시에는 '왜 이렇게 물건이 안 나오는걸까?'

'사장님이 나한테 연락이 안 주는 게 아닐까'라고

생각했는데

지금 생각해보면, 그런 물건이 없었던 것 같습니다.

[P]

1) 연차를 쓰고 매물을 턴 게 아니라 토요일에 턴 점

2) 번호 남기고 온 부동산이 적었다는 점

[K]

1) 투자할 때는 연차 쓰고 평일에 물건 털기

2) 근방에 있는 모든 부동산 털고 번호 남기기

어쨌든 새롭게 투자할 물건을 보는데,

그때도 다른 투자자와 함께 물건을 봤습니다.

벽은 낙서로 가득했고,

강화마루는 틈이 벌어져있었으며,

화장실 타일이 4장 정도 깨져있었고,

베란다 외벽에는 거뭇한 자국이,

화장실 바닥은 검은 물때가 있었고

화장실 줄눈은 다 떨어져나가 있었습니다.

한 마디로, 상태가 안 좋은 집이였죠.

사장님께서는

이런 물건은,

도배하고 청소하면 전세 나간다고,

화장실 곰팡이 저런 건 다 청소로 커버된다고

하셨습니다

사장님의 말이 사실인지 확인조차 안 하고,

저는 '그런가보다'라고 생각했습니다.

(CEO 마인드 부족)

이번에도 그 물건을 다른 투자자분과

함께 봤는데 굉장히 꼼꼼히 보시더라고요..?

그래서 조급함이 더 생겼습니다.

왜 이렇게 조급했을까라고 복기해보면

1) 다른 동료들이 1호기를 하는 것에 조급함을 느낌

2) 12월까지 1호기 하겠다고 원씽 공언했는데

안 하면 약속 안 지키는 사람 될까봐 두려움

3) 지난 번처럼 물건을 놓칠까봐 두려움

4) 이제는 1호기 투자를 마무리 짓고,

월부 안에서 실력과 커리어를 쌓고 싶다는 마음

(TF 지원, 운영진 지원, 실전/지투 등)

결국, 남에게 어떻게 보이는지에서 오는 조급함과

제 스스로의 조급함이 합쳐졌던 것 같습니다.

그렇게 조급한 마음을 가지고

부동산에 돌아왔고 사장님과 딜을 했습니다.

500도 안 깎일 수 있다는 사장님의 말을 듣고도,

앞동뒷동 차이가 천만원도 안 나는 건

말이 안 된다고 생각해서

용기를 내어 천을 깎았고

천이 깎이자

좀 더 고민이 되었습니다.

하지만 매코를 넣어야 했기 때문에

사장님께 그럼 이거 부모님이랑 상의해보고

내일(일요일)까지 연락드린다고 말씀드렸습니다.

그런데 갑자기 사장님이 화를 내셨습니다 😂

이거 깎아놨는데 이런 식으로 나오면 어떡하냐고

이런 식으로 나오면 안 된다고.

당황스러웠습니다.

그 상황에서 부동산을 나오면 되는 거였는데

저는 그 상황에서,

지난 번에 물건을 놓친 것도 생각나고..

자리에서 1시간을 고민합니다.

이때까지 정리한 칼럼들을 다시 살펴보고,

아실에서 실거래가를 살펴보고

등등

이것저것을 해보고,

저는 가계약금을 넣었습니다. (???)

계약하고 집에 오는 길은

그래도 한 건 했다라고 안도했는데

시간 지나고보니 복기할 게 너무 많네요 😂

가격, 하자, 동별 가격 차이, 네고, 전세 세팅, 조급함 등

많은 분야에서 실력이 부족했던 것 같습니다.

이 투자를 하고 강의나 칼럼을 보면

제가 시키는대로 하지 않은 걸 확인할 수 있었고,

마음이 쓰리지만

이 또한 성장의 일부라고 생각하고

넘어가려고 합니다 😂

[K]

1) 그래도 1000만원 깎아달라고 말함.

[P]

1) 잔금 기한이 두 달로 짧은 것을 이유로 500~1000 정도 네고할 수 있었다.

WHY? 1호기 경험담을 충분히 보지 않음

2) 도배(120), 청소(40), 줄눈(30), 타일(100~300) 비용을 깎지 않음.

WHY? 1호기 경험담을 충분히 보지 않음

3) 앞동, 뒷동 가격 차이 1000만원 난다는 사실을 인지하지 못함.

WHY? 투자후보 상세분석이 부족함, 전임이 부족함

4) 2천만원 이상 네고하지 않음.

WHY? 용기 부족. 확언, 시각화하며 단단함 기르기

5) 2.5억에 전세가 많았는데 2.5억에 놓으면 전세가 나갈 것이라고 안일하게 생각함.

WHY? 적정 전세가를 생각해본 적이 없음.

6) 현장에서 바로 계약한 것

WHY? 최종 의사결정권자 전략을 활용할 용기가 부족함.

7) 부동산 물건 하자에 대한 공부 부족

WHY? 관련 글을 읽어보지 않았기 때문에

🚩전세 임대 결정 요인 4가지 기억하기(월부은)

가격 - 상태 - 입주시기 - 사람

[T]

1) 사고 싶은 물건이 있으면, 그 물건을 취급하는 부동산에 다 전화해서

얼마까지 해줄 수 있는지 물어보기

2) 매일 1호기 경험담 및 투자 칼럼 5개 이상 읽고, 1개는 본깨적 정리하기

3) 아기곰의 재테크 불변의 법칙에서 배운 내용 적극 활용하기

🚩 아기곰의 재테크 불변의 법칙에 나온 협상기술

＊ 협상 전 준비 많이 하기

＊양보를 위한 카드 만들기

＊윈윈 전략 추구하기(잃는 사람은 부사님 또는 은행)

＊ 자신의 무기를 최대한 활용(돈 미리 주기)

＊ 최종 의사결정권자 (부모님) 활용하기

＊ 중재자를 내 편으로 만들기

4) 2호기 체크리스트 만들어서 다음에 꼭 실천하며 투자하기

이렇게 된 데는 사장님의 화려한 언변에

휘둘린 측면도 있는 것 같아서

다음부터는 사장님의 언변에 어떻게 대응할까

고민을 하던 중,

"밤에 혼자서 이 롤 플레이를 끊임없이 연습해 보라.

그리고 자신이 부딪칠 수 있는 다양한 상황을 상상해 보라."

- 《성공의 법칙》, 맥스웰 몰츠

위 책을 읽고,

다음부터는 사장님의 협상 기술에

안 당하기 위한 시뮬레이션도 기획해보았는데요.

1) 더 비싸게 사려고 한 사람이 있었는데 안 팔았다고 하는 경우

사장님: "얼마 전에 더 비싼 가격으로도 하실 분이 계셨어~"

내 생각: "(호갱이네..) 그건 그거고 저는 그 가격에 못 사요.

2) 네고 안 된다고 하는 경우, 매도인한테 말 못 한다고 하는 경우

사장님: "네고는 어려워~"

내 생각 및 답변: "사장님 저 그럼 안 살 것 같아요.

이거 적어도 수리비랑 잔금 짧은 거랑 해서 2천만원은 빼주셔야 할 것 같아요."

사장님: "아 그래도 안 된다니까!! (역정)"

내 생각 및 답변: "사장님 한 번만 물어봐주세요. 부탁드릴게요."

🚩 매도자에게 가격 전달해달라고 이야기하기

(정 안 되면 다른 사장님 통해서 거래하기)

3) 동문서답으로 일관하시는 경우

나: "사장님 ~~ 이거 맞아요?"

사장님: 동문서답 시전

나: "네 사장님 그래서 이거 이렇게 되는 거 맞아요?"

🚩반복해서 물어보기

4) 네고하고 바로 결정하지 않을 때

사장님 "이거 지금 가격 조율했는데 이런 식으로 하면 나 곤란해"

나: "사장님~ 죄송해요. 제가 결정권이 없어서 부모님이랑 다시 한번 상의해보고

연락드릴게요. 월요일까지 연락드릴게요."

(다른 물건이 더 깎이면 그거 사기)

🚩여러 물건 네고하고 깎이는 거 사기

(진짜 싼 거 아니면 그 자리에서 결정 X)

5) 오리엔탈 식으로 접근하실 때

사장님 "아들 같아서~ 이렇게 해주는거야"

나: "어머니 같은 분이시니 이렇게 좀 부탁드릴게요"

🚩오리엔탈 식으로 접근할 때는 역오리엔탈 이용하기

그래서 결과적으로 제가 부족했던 부분과,

그동안 강의에서 배웠던 내용을 담아서

제가 볼 N호기 체크리스트를 만들었습니다.

혹시라도 활용할 동료분들이 계시다면

사본 만들기 후 사용해주세요 ❤️

https://docs.google.com/spreadsheets/d/

17NKxKeBokTha7TmeeY0eaCxjkKjoSmNamQ87E31z0pI/edit?usp=sharing

여기까지 1호기 경험담 중 사게 되는 과정까지만 적었는데요.

곧 2편(인테리어 및 전세 빼기)으로 찾아오겠습니다 😊😊

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 🧡