열반스쿨 중급반 2강 후기 [열반스클 중급반 35기 36조 재이조]

반드시 지켜야할 투자의 기준 '저환수원리'에 대해 자세히 알려주셔서 너무 유익했고, 이후 8단계의 투자 프로세스에 대해 짚어주셔서 다음 단계에 대해 또 새롭게 알아갑니다.

[저환수 원리]

1. 저평가: 가치(입지)를 비교하여 지금 가격이 싼 것을 산다.
2. 특히 가격을 비교할때는 비슷한 평형, 조건의 단지 중에 직장/교통/학군/환경을 비교해야함
3. 과거 가격 수준과 흐름을 통해 장기적 관점에서 비교
4. 언제 얼마나 오를지는 알 수 없음을 기억하기 !!
5. 환금성: 수요가 많은 곳에서, 다수가 사고 싶은 물건을 산다
6. 해당 지역의 입지 분석이 중요함 (20-30평, 지방 500세대 이상, 실거주자의 마음 이해하기)
7. 입지 분석 시에는 온라인의 유언비어나 블로그 등을 믿지 말고 직접 통계로 조사하고, 임장을 통해 눈으로 확인하여 판단하기
8. 수익성: 인풋을 줄이고 아웃풋을 늘린다
9. 특히 인풋을 줄임으로써 "수익률"을 높이는 것이 중요
10. 얼마만에 수익을 낼 수 있는가도 중요한 요소 중의 하나 (비쌀때 사면 오래 기다려야한다) (전고점 대비 25~30% 이상 하락 물건이 좋음)
11. 원금보존: 투자한 원금을 절대 지킨다
12. 하락장에서도 버틸 수 있는 투자를 해야한다. 특히 전세가가 높다면 하락 방어 & 투자금 빠르게 회수할 수 있으므로 높은 전세가율이 중요 !!
13. 리스크 관리: 리스크는 감당 가능해야하며, 기대수익 더 큰 투자를 한다
14. 잔금과 역전세 / 계약 상대방의 변심 / 여러가지 플랜 / 입주물량 / 전세가 / 가치 / 기다림

[8단계 투자 프로세스]

1. 사전 준비: 임장 지역을 가보기 전에 전반적인 지역 파악 - 지적편집도, 나무위키 등 활용 (3일)
2. 분위기 임장: 지역의 지리와 생활권을 완전히 파악, 지도를 끄고도 길을 찾을 수 있을 정도로 - 생활권과 사람을 구분하고 입지와 투자 우선순위 파악 (1주)
3. 지역 조사: 직장/교통/환경/학군/공급/가격 파악 - 현장에서 확인할 수 없는 정보 파악, 통계 카페 자료 네이버 부동산 자료 활용 (1주)
4. 단지 상세 임장: 사전조사 후 단지별 특징과 선호도, 가격 단지 하나하나 방문하며 확인 (1주)
5. 후보 물건 선정: 투자 기준에 맞는 후보 물건을 선정하고 매물 임장 준비 - 저환수원리 !!에 따라 매물 순위
6. 매물 임장: 투자 기준에 맞는 매물과 지켜봐야 할 매물을 우선순위가 높은 곳부터 임장 - 부동산 컨택
7. 임보 완성: 임장 지역 내 1등, 전체 앞마당 중 1등 뽑기 - 네이버 카페의 엑셀 시트에 정리하기
8. 투자 결정: 부동산의 모든 매물 털기

2강을 듣고 지역 조사 및 분위기 임장을 1주 내로 수행해보기로 하였습니다.

조원들과 함께 갔던 부산 동구 지역을 사전 조사하고 분위기 임장을 통해 사전 임장 보고서를 작성하는 것을 목표로 하고 있습니다.