열반스쿨 중급반 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서 후기 [열반스쿨 중급반 35기 88조 새벽활동]

24.03.03

Step1. 책의 개요

책제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라
저자 및 출판사 : 너나위 / RHK
읽은날짜 : 2024.02.27
총점(10점 만점) : 10점

Step2. 책에서 본 것

[1장 WHY 왜 투자를 해야 하는가]

대한민국 사회를 살아가는 개인으로서 우리가 가장 먼저 알아야 할 자본주의의 특징은 무엇일까? 여러가지가 있겠지만, 흔히 물가상승으로 알고 있는 ‘인플레이션’ 을 먼저 생각할 필요가 있다.

이 물가라는 것이 내 소득의 증가 속도보다 더 빨리 오르기 때문에 점점 더 여의치 않게 되는 것이다.

돈의 가치가 하락하면 자연스럽게 예전과 같은 돈으로 할 수 있는 것이 줄어들 수밖에 없다. 또한 양극화(소득분배 불균형)가 진행되고 있기 때문이다.

노후는 스스로 준비해야 한다. 투자의 제1 목표가 부자가 아닌, 노후 준비라는 관점에서 바라본다면, 투자는 하지 않아도 되는 것이 아니라, 꼭 필요한 것이 된다.

[2장 DIRECTION 당신과 돈이 가야 할 방향]

개인이 돈을 버는 방식은 돈을 벌기 위해 시간을 직접 투입해야 하느냐, 아니면 시간을 투입하지 않아도 되느냐로 구분할 수 있다. 그 중에 지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’에 해당 한다면 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 이동해야 한다. 그러기 위한 방법으로는 돈을 버는 방식보다 쓰는 방식을 변화시키는 데서 찾아야 한다. 돈을 쓰는 방식은 두가지가 있는데 소비자산과 생산자산이다.

(소비자산은 내가 산 것보다 절대 비싸게 되팔 수 없는것이고, 생산자산은 내가 산 가격보다 비싸게 팔 수 있는것이다.)

생산 자산을 만드는 방법으로는 6단계가 있다.

1단계 : 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여를 받는다.

2단계 : 소비 자산에 대한 지출을 최소화 한다.

3단계 : 남은 돈을 모은다.

4단계 : 모은 자본으로 생산자산을 산다.

5단계 : 앞의 1~4단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다.

6단계 : 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다.

시스템을 만들기 위한 가장 적합한 투자방법 부동산 투자.

부동산 투자의 장단점

장점 : 투자자 판단에 따른 직접투자 가능, 높은 기대수익, 소액 투자 가능, 무이자 레버리지 활용 가능.

단점 : 원금 이상의 손실 가능성 존재, 낮은 환금성.

[3장 WHAT 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]

투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.

잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자.

[4장 CONCEPT 성공 투자를 위한 필수 지식]

비근로소득 창출 시스템을 만들기 위해 필요한 ‘종잣돈’을 마련하기 위한 방법은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 첫째는 현재 내 가계로 들어오는 수입에서 지출을 뺀 금액을 알뜰하게 모으는 것, 둘째는 거주 등의 이유로 묶여 있는 큰돈을 일할 수 있는 상태로 만드는 것이다. 당신의 돈이 당신을 위해 효율적으로 일하길 원한다면, 이 두 가지 방식 모두를 이해하고 자금을 운용해야 한다.

절약을 하려면 현재 가계에 들어오는 돈과 밖으로 나가는 돈의 흐름을 빠짐없이 정리하는게 우선되어야 한다.

고정비와 변동비를 구분하고, 필요비와 불필요비를 체크하여 지출을 줄인다.

두 번째는, 거주등의 이유로 묶여 있는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을, ‘자본 재배치’ 라고 한다. 자본 재배치를 통해 무조건 돈부터 만들 게 아니라, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선되어야 한다. 실력이 뒷바침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다.

투자와 투기의 개념은 사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는건 투기다. 따라서 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다.

잃지 않는 투자를 위해 저평가된 지역을 찾아내고자 한다면, 먼저 아는 지역을 늘려가야 한다.

장기간 보유의 장점 3가지

수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다.
수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다.
거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다는 점이다.

부동산을 꾸준히 사서 모으다 보면 시스템이 만들어 진다. 부동산은 시장흐름이 상승세이든 하락세이든 이를 살 때와 팔 때만 수익이나 손실이 발생한다고 생각하는데, 시세차익형 전세투자를 할 경우, 2년마다 현금 흐름이 발생한다. 이것 또한 빼놓을 수 없는 시스템 투자법의 핵심이다.

시세차익형 전세투자 시 발생할 수 있는 역전세 리스크 관리법

처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.
신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.
마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.
세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두 개 정도는 남겨둔다.

리스크에 대한 대응이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져내릴 수 있다.

[5장 HOW 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼]

당신이 가장 먼저 해야 할 일은 자신만의 투자 기준을 마련하는 것이다. 투자의 기준을 제대로 세우려면 직접 경험해 봐야 한다. 좋은 책과 훌륭한 멘토와 동료 들을 만나 그들이 고난과 어려움을 겪으며 힘들게 얻은 투자 노하우와 기준을 그대로 전수 받게 되었다. 거기에 더해 실전 투자 경험에서 얻은 깨달음으로 완성한 투자 대상의 아파트를 선택하는 기준이다.

첫째, 저평가 상태인가?

둘째, 투자금이 적게 드는가?

셋째, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

이것이 절대 돈을 잃지 않는 투자의 비결이다.

투자 매뉴얼은 지역선정, 사전조사, 현장조사, 실전투자 단계가 있다.

지역선정 - 전세가율과 가격, 투자금의 규모, 입주물량과 미분양 을 살펴봐야 한다.

사전조사 - 일자리, 교통, 환경, 학군, 인구구성(연령), 가격

현장조사 - 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것, 중개소 방문, 매물 확인, 정리

실전투자 - 여려 부동산을 방문하여 ‘장부물건’을 찾고 가격을 협상한다. 가격 협상에서 매수자의 협상력 보다 중요한 것은, 매수 시점의 사장분위기다. 매도자 우위인 시장에서는 웬만해서는 부동산을 매수하지 않는다.

협상시 중요한 것은 우선협상 범위를 설정. 수월한 임대조건 네가지( 가격, 집 상태, 입주 가능 시기, 사람)

[6장 MIND 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]

모든 변화의 시작은 인지하는 것에서 비롯된다. 내가 알지 못했던 무언가에 눈을 뜨는 것, 그것은 인지다. 사실 우리는 일상에서 예전까지 몰랐던 사실을 종종 깨닫곤 한다. 그러나 애석하게도 그 ‘인지’가 ‘변화’로 이어지는 일은 거의 없다. 변한다는 건 이처럼 어려운 일이다. 왜 변화가 일어나지 않는 걸까? 알기만 하고 행하지 않아서다. 무슨 당연한 소리를 이렇게 진지하게 하느냐고 웃을지 모르겠다. 하지만 당신의 1년 전을 돌아보라. 당신의 그때에 비해 달리진 게 없다면, 1년이라는 짧지 않은 시간 동안 새롭게 알게 된 여러가지를 당신이 알기만 하고 실행하지 않았기 때문일 것이다.

당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.

투자를 잘하기 위해 무엇부터 공부해 나갈지 그 순서를 정해야 한다.

경제와 투자 관련 서적 읽기
투자관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기
실제로 투자 실행하기
1~3번 까지를 반복하기

빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절하다 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수가 없다. 큰 성공을 바라기보다 우선 살아남아 있기만 하면 늦더라도 멀리까지 갈 수 있고, 그렇다면 그것이 성공이다.

성공적인 투자를 위해 꾸준히 그리고 멀리 가기를 원하는가? 최고인 사람들과 함께하라.

내 인생을 바꾸는 투자를 원하고 그 짧지 않은 레이스를 함께 걸어갈 동료를 찾는다면, 먼저 내어줄 수 있는 사람이 되어야 한다. 자연스럽게 당신 곁은 점점 더 당신과 비슷하게 좋은 사람들로 채워질 것이다.

좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다. 그리기 위해선 우선순위를 정할 필요가 있다.

Step3. 책에서 깨달은 것

월부강의를 듣기전에 우연히 이 책을 읽은 적이 있었다.

그때는 이렇게도 돈 버는 방법이 있구나, 노후를 위해 뭐라도 해야겠다는 생각만하고 끝났던 것 같다.

월부의 강의를 듣고 다시 이 책을 읽으면서 투자를 왜 해야 하는지, 월급쟁이 투자자가 왜 레버리지를 이용한 아파트 투자를 선택하고, 그것을 위해서 어떻게 해야 하는지를 좀 더 이해할 수 있었고, 그 과정에서 얻은 원칙을 지켜가면서 일관성있게 투자를 해야 잃지 않는 투자, 시스템을 만들어 갈 수 있다는 것을 다시 한번 배우게 되었다.

마지막으로 혼자서는 갈수 없고 같이 가야하고 그러기 위해서는 먼저 내어줄 수 있는 사람, 좋은 영향을 미치는 사람이 되어야 한다는 것을 항상 잊지 말아야겠다.

Step4. 책에서 적용할 점