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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
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열반스쿨 중급반 독서 후기 작성 과제
STEP1. 책의 개요
내가 읽은 책의 개요를 간단하게 작성해보세요
1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사: 너나위
3. 읽은 날짜: 2024.03.03
4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점
STEP2. 책에서 본 것
몇 가지 핵심 키워드와 함께 내가 책 내용을 나만의 언어로 요약해보세요
[Chapter1. 1장. WHY 왜 투자를 해야 하는가]
01 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈
#통화량 증가 #돈의 가치 하락 #인플레이션
돈 100만 원을 그대로 금고에 넣어두지 않고 활용할 수 있다는 걸 알게 된 은행은 정말 예금액 중 일부만을 금고에 남겨두기 시작했다. 즉 은행은 다른 고객에게 돈을 빌려 주고 받는 대출이자에서 돈을 맡긴 고객에게 주는 예금이자를 뺀 차액만큼 돈을 벌 수 있다. ‘은행수익=대출이자 수입-예금이자 비용’인 셈이다. 은행이 고객의 돈을 활용해 돈을 버는 동안 시장에는 실제 돈의 양인 100만 원보다 더 많은 양의 돈이 생겨난다. 이러한 이유로 통화량은 실제로 존재하는 돈보다 많다. 이렇게 돈의 양은 종이로 더 찍어내지 않아도 늘어날 수 밖에 없다. 돈이 많아지는 것이다.
‘통화량 증가=돈이 흔해짐=돈의 가치 하락’이다. 돈의 가치가 하락하면 자연스럽게 예전과같은 돈으로 할 수 있는 것이 줄어들 수 밖에 없다. 10년이 흐르는 동안 자본주의의 특성에 따라 돈의 양이 늘어났고(통화량 증가), 그에 따라 돈의 가치가 떨어져(돈의 가치 하락) 이제는 이전보다 많은 양의 돈을 줘야만(물가상승) 사과 1개를 얻을 수 있게 된 것이다.
어떤가? 그런데도 인플레이션이 당신의 경제적인 삶과 무관한가? 만약 당신이 이런 변화에 무관심해 그저 당신의 돈을 통장에 넣어두고 1%에도 채 미지치 못한 이자에 만족하며 산다면, 결국 당신이 그 돈으로 할 수 있는 것들은 계속해서 줄어들 것이다. 시간이 당신의 돈을 갉아먹을 테니 말이다.
당신이 하루도 빠짐없이 출근해 열심히 돈을 벌고 이를 쓰지 않고 아끼면서 악착같이 은행에 저축한다고 해도, 시간이 지나면 그 모아둔 돈으로 할 수 있는 것이 오히려 지금보다 줄어든다는 말이다. 식음료와 생필품은 당신의 예금금리보다 빠른 속도로 ‘가격이 오른다.’ 그리고 그에 따라 당신이 살 수 있는 것, 할 수 있는 것은 줄어들 수밖에 없다.
아파트는 다른 물건에 비해 조금 더 특별한 성격을 띤다. 인간의 삶을 영위하기 위한 필수재인 동시에, 산 가격보다 비싸게 팔 수도 있는 투자재라는 것이다. ‘인간이 생존을 위해 필요한 주택은 결코 투자의 수단이 되어서는 안 된다’라는 개인의 가치판단에 전혀 영향을 받지 않는다.
‘인플레이션이 발생해 내 통장 속 현금의 값어치가 나날이 떨어지고 대한민국 집값은 도저히 감당이 안 될 정도로 치솟는 동안, 나는 무엇을 했는가?에 대해 생각해 보는 것. 이것이 우선되어야 한다. 자본주의와 인플레이션의 본질을 인식한 사람과 그렇지 못한 사람의 결과가 얼마나 다른지 알 수 있을 것이다. 똑 같은 회사에서 똑같이 일하고 똑같은 급여를 받았음에도, 그 자산의 격차는 벌어질 수 밖에 없다. 돈을 현금이 아닌 자산으로 바꾸는 대책 말이다. 그것이 바로 투자다. 내가 보기에 가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.
02 월급은 절대 오르지 않는다
#양극화 #내 힘으로 바꿀 수 있는 부분에 집중
당신이 일해서 벌어들이는 소득의 증가속도가 점점 더 느려진다는 것이다. 양극화란 가계, 기업, 정부라는 경제의 3주체가 각각 나누어 가지는 부의 비율이 이전과 다르게 큰 격차를 보인다는 것이다. 가계는 22년 전보다 무려 7.7원을 덜 가져가는 반면, 기업은 6.4원, 정부는 1.3원을 더 가져가게 된 것이다. 처자식을 둔 현실주의자로서, 나는 결국 내가 어찌할 수 없는 것에는 신경을 끄고, 내 힘으로 바꿀 수 있는 부분에 집중하기로 했다.
회사 밖에서라도 내 힘으로 얻을 수 있는 것을 찾아 나서기로 결심한 것이다. 회사 밖으로 눈을 돌려보니 두 가지 방법이 있었다. 사업과 투자. 그 중 사업은 작게나마 성공하려면 죽기 살기로 해야 했다. 남은 건 투자. 불가능한 건 없겠다 싶었다. 세상에는 생각보다 많은 ‘월급쟁이 부자’가 있고, 그들이 직장생활을 하면서도 그만한 부를 일굴 수 있었던 것은 투자를 겸했기 때문이란 걸 알게 되어서다.
처자식을 둔 현실주의자로서, 나는 결국 내가 어찌할 수 없는 것에는 신경을 끄고, 내 힘으로 바꿀 수 있는 부분에 집중하기로 했다. 회사 밖에서라도 내 힘으로 얻을 수 있는 것을 찾아 나서기로 결심한 것이다. 회사 밖으로 눈을 돌려보니 두 가지 방법이 있었다. 사업과 투자. 그 중 사업은 작게나마 성공하려면 죽기 살기로 해야 했다. 남은 건 투자. 불가능할 건 없겠다 싶었다. 세상에는 생각보다 많은 ‘월급쟁이 부자’가 있고, 그들이 직장생활을 하면서도 그만한 부를 일굴 수 있었던 건 투자를 겸했기 때문이란 걸 알게 되어서다. 그리고 이 책을 읽고 있는 당신 역시 곧 알게 될 것이다.
03 당신마저 관심 없는 당신의 노후
#1차 목표 #나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작
당신은 어떤가? 지금의 소득 수준을 자녀가 성인이 되는 시점까지 계속해서 유지할 수 있는가? 이 질문에 진지하게 고민해 보길 바란다. 나 역시 투자를 시작하기 전, 스스로 이러한 질문을 던지고 나니 가슴이 답답했다. 뭉개면 뭉갤수록, 그렇게 시간을 흘려보낼수록 해결해야 할 문제가 점점 더 커지기만 할 테니 말이다.
퇴직연금개발원에 따르면, 2018년 기준 실제 고령층(55~79세) 인구 1,240만 명 중 44.1%인 547만 명이 평균 51만 원의 연금을 수령하고 있다. 도시에서 생활하는 노인의 생계유지를 위한 최저금액이 월 99만원인 것을 고려하면 이 정도의 연금은 필요 금액 대비 약 52%에 불과한데, 그 마저도 고령층 인구 중 절반 미만밖에 못 받고 있다.
우리나라의 경우 국가에서 제공하는 노후생활 지원은 필요 수준에 턱없이 모자라므로 노년 노동이 불가피하다. 그런데 노인 근로자가 해야 하는 일은 젊은이들에게도 어렵고 힘든 일이 대다수다. 절망스러운 것은 이렇게 나이 들어서까지 힘들게 일을 해야 하는데도 우리나라의 노인 빈곤율이 OECD 국가 중 1위라는 사실이다. 젊은 시절 누구라도 열심히 그리고 성실히 살아왔음에도 이런 상황에 내몰릴 수 있다. 국민이 더 내고, 더 늦게, 덜 돌려받는 형식으로 바꾸겠다는 것이다. 당신은 지금 대한민국에서 살아가는 사람이라면, 노후는 스스로 준비해야 한다. 본격 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는, 부자가 되는 것이 아니었다. 나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그 다음에 따라온 결과였을 뿐이다.
04 직장생활 N년 차, 당신의 현주소
#가장 먼저 해야 할 일은 ‘자기 점검’ #냉정하게 꼼꼼하게 자신을 돌아봐야 한다
#노후 준비는 셀프 #꾸준히 노력하면 목표에 도달할 수 있다
그렇게 꽤 많은 시간이 흐른 나중에서야, 내가 30대 초중반까지의 귀한 시간을 기회 비용으로 날려 버리고 말았다는 걸 뼈저리게 깨달았다. 나는 겨우 은행의 통장 거래내역을 엑셀로 다운받아 두어 번 살펴본 후, 다시 일상으로 돌아갔다. 행동에 변화는 없었고 그렇게 2년이 흘렀다. 그 2년 동안, 수도권 아파트 시장은 반등했고 나는 수업이 많은 투자의 기회를 모두 놓쳤다. 지금 이 책을 읽고 있는 이들 중에도, 투자를 시작하기 전의 나와 비슷한 사람이 있을 것이다. 돈 걱정 없이 살아가려니 월급만으로는 부족해서 뭔가를 해야 할 것 같긴 한데, 얼마나 부족한지 도대체 무엇이 문제인지 도통 알 수 없는 사람들. 내가 그랬다. 무엇을 어떻게 해야 할지 고민하길 바란다. 그러면 무엇부터 해야 할까? 가장 먼저 해야 할 일은 ‘자기 점검’이다.
이러한 문제의 심각성을 인식하게 되었다면, 회피하지 말고 직시하면서 대책을 세우고, 그것을 실행으로 옮겨야 한다. 주먹구구식이 아닌, 냉정하고 꼼꼼하게 자신을 돌아봐야 한다. 이를 위해 자신을 점검해 볼 수 있는 셀프 체크리스트를 준비했다. 이 중에서 당신이 과연 몇 개의 문항에 해당하는지 차근차근 생각해 보라. (체크리스트 표 확인)
내가 생각하는 투자의 첫 번째 목적은 바로 ‘노후 준비’다. 나는 투자라는 수단을 통해 달성하고자 하는 목표를 설정할 때, 크게 2단계로 나누어 생각할 것을 제안한다. 1단계는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것. 즉, 노후 준비다. 많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은, 1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표라는 걸 기억하자. ‘차근차근 미래를 준비하는 것’으로 바뀔 수 있다. 투자의 제1목표가 부자가 아닌, 노후 준비라는 관점에서 바라본다면, 투자는 하지 않아도 되는 것이 아니라, 꼭 필요한 것이 된다. 만약 당신이 나처럼 평범한 가정에서 태어나 맨손으로 시작한 사람이라면, 지금 행동하지 않으면 미래의 위기를 피할 수 없다고 보는 것이 현실적이다.
노후 준비는 셀프다. 경험해 본 결과, 꾸준히 노력한다면 누구나 자산이 세운 목표에 도달할 수 있다는 것을 알게 되었다. 그렇게 나와 가족을 위한 울타리를 건설한 뒤에는, 많은 이가 꿈꾸는 편안하고 안락한 부자가 되는 것에 도전해도 된다. 피해야 할 것은, 노후 준비와 투자의 필요성을 알고 있으면서도 행동 대신 불평만 늘어놓는 태도다. 노동이 아닌 방법으로 거둔 소득이 정말 잘못된 것이라면, 도대체 당신은 언제까지 일을 할 것인가? 자본주의 사회에서도 덮어놓고 문제점만 비난하는 사람보다는 현실을 직시하고 배워가며 노력하고 문제를 해결하려는 사람에게 더 많은 기회가 생긴다. 공산주의 국가에 속한 국민이나 과거 봉건주의 사회 속 농노는 결코 꾸지 못한 꿈을, 자본주의 사회에 살고 있는 우리는 꿀 수 있다. 자본주의는 나처럼 평범한 사람도 꿈꿀 가능성을 주고, 이뤄낼 기회도 제공한다. ‘누구나 하면 할 수 있는 것’이라는 사실이다.
[Chapter2. 2장. DIRECTION 당신과 돈이 가야 할 방향]
01 직장인의 투자 전략
#시간과 무관하게 돈을 버는 사람으로 이동해야 한다 #저금리 예금은 소비자산
#중요한 것은 돈을 버는 것 보다 쓰는 것
돈을 버는 방식을 구분할 때는 시간의 직접 투입 여부를, 돈을 쓰는 방식을 구분할 때는 나중에 더 가격이 오를 수 있는 것을 사는지 아닌지를 기준으로 삼는다. 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이다. 우리 직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다. 일과 노동의 진짜 의미는 몸을 움직이느냐 아니냐 뿐 아니라, 내 시간을 직접 투입하느냐 아니냐와 밀접한 관련이 있다.
시간이 곧 돈인 사람은 자신의 시간을 투입하지 않으면 소득을 얻지 못한다. 대표적으로, 회사에 매일같이 출근해야 급여를 받을 수 있는 직장인이나 본인이 자기 사업장의 문을 열어야 수입이 생기는 소규모 자영업자가 여기에 해당한다. 이렇게 시간을 투입하는 행위를 근로 혹은 노동이라고 한다.
반면, 시간과 무관하게 돈을 버는 사람은 어떤가? 오히려 노동자보다 돈은 더 많이 벌면서 시간 역시 많다. 당연한 일이다. 돈을 버는 데 나의 시간을 투입할 필요가 없으니까. 그러니 남는 시간을 더욱 생산적인 일에 쏟아부을 수 있고, 먹고사는 데 지장이 없다면 그저 돈을 버는 일이 아닌 하고 싶은 일을 하며 살 수 있다. 지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’에 해당한다면 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 ‘이동’해야 한다.
현재 대한민국의 저금리 환경에서는, 은행의 예금통장 안에 잠든 돈 역시 ‘소비자산’이다. 부동산이나 주식은 생필품이나 사치품과 다르게, 시간이 흘러도 가격이 오를 수 있는 신기한 자산이었다. 즉, ‘생산 자산’의 일종이었던 것이다. B는 저평가된 부동산과 주식을 실제 가치보다 낮은 가격에 하나둘씩 매입하여 자산 덩어리를 키워갔다. 결과적으로 그는 이제 사업체뿐 아니라 부동산과 주식이라는 생산 수단을 추가로 갖추게 되었다. 그의 부동산과 주식 역시 사업체와 마찬가지로 B가 먹을 때나 잘 때나 쉴 때나 그를 대신해 일을 하고 돈을 벌어다 주고 있다.
시간을 흘러도 가치와 가격이 증대될 가능성이 있는 생산 자산은 감가상각 외에는 기대할 것이 없는 소비 자산과 정확한 대척점에 있다. 따라서 시간이 지날수록 A와 B 사이의 자산 격차는 점점 더 큰 폭으로 벌어질 것이다. 토지나 건물 같은 부동산, 기업의 일부 소유권인 주식, 유명 미술품이나 유물, 저작권, 다단계나 프랜차이즈 등이 생산 자산의 대표적인 사례다.
직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다. 생산 자산의 시스템을 갖춰 직접 시간을 투입하지 않아도 필요한 만큼의 돈을 벌 수 있는 상태가 되면, 그때 비로서 당신은 1번 포지션에 자리를 잡을 수 있을 것이다. 이 1번이 바로 수많은 사람이 그토록 바라는 ‘경제적 자유’에 해당한다.
중요한 것은 돈을 버는 것 보다 쓰는 것이라는 사실이다. 당신이 투자를 시작하기 전의 나처럼 노후에 대한 막연한 불안감과 부자에 대한 열망을 가지고 있는 평범한 직장인이라면, 당장 1번으로 옮겨갈 생각을 하기보다 우선 3번으로 이동해야겠다는 방향성을 가지기 바란다. 3번 `포지션은 ‘예비 경제적 자유인’으로서 준비하는 기간에 해당하기 때문이다. 투자란 것이 무엇보다 끈기가 필요한 장기전이라는 사실을 절절히 깨닫는다. 그 과정에서 포기하지 않고 앞으로 나아가려면 내가 지금 무엇을 하고 있으며 투자의 길에서 어디쯤에 있는지 중간중간 체크해야 한다. 나는 아직까지는 내 시간을 투입해야만 돈을 벌 수 있는 영역에 있지만, 지난 몇 년간 투자라는 도구를 통해 적지 않은 생산 자산을 사들였고 덕분에 이전보다 훨씬 수월하게 미래를 계획할 수 있게 되었다.
02 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법
#직장인의 비근로소득 창출 6단계
#시간과 근로소득 교환, 절약, 자본화, 투자, 시스템 마련, 비근로소득 확보
내가 산 것보다 절대 비싸게 되팔 수 없는 것(소비자산)을 사들이는 것에서 내가 산 가격보다 비싸게 팔 수 있는 것(생산자산)을 사기 시작한 것이다.
직장인의 비근로소득 창출 6단계
1단계: 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여를 받는다 (시간 <-> 근로소득 교환).
2단계: 소비 자산에 대한 지출을 최소화한다(절약).
3단계: 남은 돈을 모은다(자본화).
4단계: 모은 자본으로 생산 자산을 산다(투자).
5단계: 앞의 1~4단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다(시스템 마련).
6단계: 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다(비근로소득 확보).
시간을 투자해 소득을 만들고, 그 중 생활에 필요한 기본적인 비용을 제한 나머지를 모아서 자본화한 후, 그 자본으로 생산 자산을 사는 데 쓰는 것, 바로 이것이 자본주의의 원리를 깨닫고 투자라는 수단으로 부를 쌓은 사람들이 사용했던 방법이다.
필요한 것이라곤, 그저 적은 돈으로 투자가 가능한 곳을 찾는 능력을 익히고 동시에 투자 횟수를
늘려 자산을 확대해 나갈 수 있는 꾸준함이다.
03 내가 부동산을 택한 이유
#레버리지 효과
내가 소득을 아껴 매입할 생산 자산으로 주식이 아닌 부동산을 택한 이유는 '정보 대칭'과 '레버리지' 때문이다. 정보 대칭이란 거래에 참여하는 매도자와 매수자가 그 거래와 관련한 정보를 거의 대등하게 가질 수 있는 것을 말한다. '레버리지'는 보통 '지렛대'를 의미하는데, 경제학에서의 레버리지 효과란 타인의 자본을 지렛대고 삼아 자기자본이익률을 높이는 것으로 '지렛대 효과'라고도 한다. 여전히 아파트는 많은 사람이 가장 선호하는 주거 형태임에도 충분한 공급이 이뤄지지 않았기에, 시장 상황이나 가격만 적당하면 매도해 현금화하는 것이 생각보다 쉽다. 돈이 불어날만하면 꺼내 서버리는 일이 반복되는 셈이다. '노후준비'나 '경제적 자유' 같은 분명한 투자의 대의와 목적이 있다면 절대 하지 말아야 할 일이다.
레버리지의 원리는 다음과 같다. 만약 당신이 3억 원짜리 아파트를 매입했는데 1년 뒤 그 아파트의 가격이 3억 3,000만원 이 되었다면 투자금이 3억원, 수익은 3,000만 원이므로 수익률이 10%(3,000만원/3억원X100%)가 된다. 하지만 우리나라에만 전세 제도를 활용하여 투자할 경우 놀라운 일이 벌어진다. 똑같이 3억 원짜리 아파트를 매입한 뒤 2억 5,000만 원에 전세 임대를 놓으면 투자금이 5,000만 원으로 줄어드는 것이다. 그렇게 1년 뒤 아파트 가격이 똑같이 3억 3,000만 원이 되었다면 투자금이 5,000만 원, 수익은 3,000만 원이므로 수익률이 60%(3,000만원/(3억 원-2.5억 원)X100%)로 껑충 뒤는 것이다. 임차인으로부터 받은 전세금에는 따로 이자를 지급하지 않아도 되는 반면, 은행에서 받는 대출엔 이자 비용이 발생한다는 사실이다. 전세가율이란 해당 부동산의 매매가 중 전세가가 차지하는 비중을 의미하며, '전세가/매매가x100%'로 계산할 수 있다. 노력에 비해 얻을 수 있는 가치가 굉장히 크다는 사실도 깨닫게 되었다. 부동산의 강점은 자산의 규모를 키우기에 적합한 레버리지를 무이자로 활용할 수 있다는 점이다.
[Chapter3. 3장. WHAT 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]
01 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다: 의왕시 25평 아파트
#부동산 투자에 중요한 것은 입지! #좋은 관계가 우선 #호재보다 저평가 여부가 중요
자산의 크기를 키워나가는 과정에서 내가 가진 돈에는 한계가 있으므로 무이자로 빌릴 수 있는 전세금을 레버리지로 활용한다. 경기도 성남시의 분당, 안양시의 평촌, 군포시의 산본, 고양시의 일산, 부천시의 중동 같은 수도권 1기 신도시에는 1990년대 초반에 건설된 아파트들이 밀집해 있다. 촘촘한 수도권의 철도와 버스 교통체계를 이용하면 서울 주요 지역으로도 수월하게 이동할 수 있으며, 각종 편의 및 문화시설과 좋은 학군도 빼놓을 수 없는 장점이다. 한마디로 많은 사람이 거주하기에 좋은 조건을 두루 갖춘 선호 지역이다. 문제는 아파트가 많이 낡았다는 것. 신축 아파트 사랑이 남다른 요즘 사람들의 취향을 고려하자니, 투자처로서는 고민이 되었다. 내손동의 경우 평촌 신도시에 포함되지는 않지만, 물리적인 위치도 가깝고 버스 교통 여건도 좋은 데다, 평촌의 입지를 공유하고 있다. 내손동에는 신축 아파트가 여럿 있었는데, 그 중에서도 내 눈에 띈 것은 지역 주민들 사이에 가장 선호도가 높다는 E 아파트. 이유는 세대수가 가장 많은 대단지인 데다 초등학교가 단지 내에 있는 이른바 ‘초품아’였기 때문이다. 버스가 인근의 평촌역이나 인덕원까지 사람들을 실어 날랐다. 지하철역과 좀 떨어져 있긴 하지만, 버스 노선이 많은 편이라 역까지 이동이 어렵지 않다는 것도 장점이다. E 아파트 단지에 들어서자 유독 젊은 사람들의 비중이 높다는 것이 느껴졌다.
초품아란 ‘초등학교를 품은 아파트’의 줄임말로, 대로의 횡단보도를 지나 등,하교를 할 필요가 없으므로 초등학생 자녀를 둔 부모들이 선호한다.
이 아파트는 평촌 신도시에 포함되지는 않아도 기존 인프라를 활용할 수 있는 입지를 가지고 있었다. 그저 허허벌판에 위치한 새 아파트가 아니라는 말이다. 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다. 내손동 E아파트처럼 비교적 입지가 괜찮으면서 매매가와 전세가의 차이가 적은 신축이라면 투자처로 적합낟. 단, 무조건 신축 아파트라는 이유 하나만으로 투자를 결정하지 않기를 바란다. 특히 최근 수도권 시장처럼 열기가 뜨거운 상황에서 입지가 좋지 않은 지역에 고분양가로 분양되는 아파트라면, 좀 더 깊게 고민해 봐야 한다. 하루아침에도 시장 분위기가 바뀔 수 있다는 것을 잊어선 안 된다.
강남에는 사람들이 선호하는 여러 가지 요인(일자리, 교통, 환경, 학군 등)이 다른 위치에 비해 월등하게 조성되어 있고, 이러한 요인 역시 강남을 떠날 수 없다.
애초에 가격 조정을 마친 후 계약서를 써야지, 매도자 면전에서 가격 협상을 하는 건 정말 어려운 것이며, 계약이 깨질 확률도 높다는 것이다.
보통 전세금을 레버리지로 삼는 투자는 사는 것이 가장 쉽다. 어려움은 오히려 사고 나서 임대를 놓는 과정에서 시작된다.
엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.
<투자 교훈>
1)레버리지는 리스크를 감수해야 하는 투자 수단이지만, 잘만 활용하면 수익률을 극대화할 수 있다.
2)부동산 투자에 있어 주택이 신축이냐 구축이냐보다 중요한 것은 입지다.
3)부동산 거래가 내 생각대로 늘 순조롭게 진행되는 건 아니다. 따라서 나의 입장만 주장하지 말고 상대방의 입장도 고려하며 인내심을 가지고 임해야 한다.
4)부동산 거래는 나와 매도자 둘 사이의 거래일 뿐 아니라, 기존 인맥과 중개인, 임차인 등 많은 사람이 함께 인연을 맺는 일이다. 좋은 결과를 얻기 위해서는 좋은 관계가 우선되어야 한다는 걸 잊지 말아야 한다.
5)호재보다 저평가 여부가 잃지 않는 투자를 위해선 더 중요하다. 호재의 불확실성을 염두에 두라.
02 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만원: 분당 21평 아파트
#안목 키우기 위해 열심히 공부하자 #비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해진다
투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다. 장마철이 시작되는 6월 초부터 한 여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기가 그 시기다. 계절상의 이유로 이사하기 좋은 봄, 가을 이사철에 많은 사람이 거처를 옮기고, 야외활동이 힘든 너무 덥거나 추운 날씨엔 손님이 뜸해지기 때문이다. 그래서 그때까지 시장에서 선택받지 못한 매물들이 남아 있기 쉽다. 나는 지금도 이 두 시기를 적극적으로 활용해 투자하고 있다.
나는 대개 해당 지역 인근의 직장, 강남 등으로 향하는 교통, 편의시설이나 자연 등의 환경, 중,고등학교와 학원가로 평가할 수 있는 학군 등을 입지 판단의 주요 요소로 본다.
분당의 J아파트와 광명의 P아파트의 입지 구성 요소들을 하나씩 비교하며 따져보았다. 인근의 판교테크노밸리가 가산과 구로디지털단지보다 규모는 작지만, 급여 수준 등에서 우위에 있었다. 서울 강남까지의 접근성은 비슷한 편이지만, 도로를 통한 접근에서는 분당이 다소 우위에 있었고, 특히 환경과 학군은 분당이 확실히 비교 우위에 있었다. 그런데도 오히려 가격은 분당의 아파트가 더 저렴했다. 무려 4,000만원이나!
당신이 부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면, 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다. 문제는 그 가치가 쉽게 눈에 보이지는 않는다는 것이며, 그래서 열심히 공부해야 한다.
비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수 밖에 없다.
명심하라. 부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 kb시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실을. 나 역시 이 사실을 깨닫기까지 많은 시행착오를 거쳤다.
보통 매도자와 가격을 협상하기 전에는 그가 집을 팔려고 하는 이유를 묻는다. 물론 이때 중개소 소장님이 매수자인 나보다 매도자와 더 사이가 끈끈하다면 유용한 대답을 듣기 어려울 수 있다. 하지만 거래에 대한 신뢰가 쌓이면 어느 정도 구체적인 이야기를 들을 수 있다. 또한 등기부 등본처럼 열람에 제한이 없는 서류를 통해서도 매도자의 사정을 짐작할 수는 있다.
<부동산 전세투자 시 일반적인 거래 순서>
1)1단계: 매매 가계약 체결
매도자에게 매수자가 가계약금을 지급한다(통상적으로 200만~500만 원가량).
2)2단계: 매매 계약 체결
매도자와 매수자가 만나서 매매 계약서를 작성하고 가계약금을 제한 나머지 계약금(통상 매매대금의 10%)을 지급.
3)3단계: 전세 가계약 체결 및 1차 매매 중도금 지급
매도자에게 신규 임차인이 전세 계약에 대한 가계약금을 지급(통상 200만~500만 원가량)하며, 이를 매매 계약의 중도금으로 봄.
4)4단계: 전세 계약 체결 및 2차 매매 중도금 지급
매도자와 신규 임차인이 만나 전세 계약서를 작성하고, 임차인이 가계약금을 제한 나머지 계약금(통상 전세금의 10%)을 매도자에게 지금
5)5단계: 매매 및 전세 잔금 지급
매도자와 매수자, 신규 임차인이 함께 만나, 임차인이 치르는 전세 잔금으로 매수인이 매도인에게 매매잔금을 지급.
내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다.
“제가 정말 선생님의 집을 사고 싶은데요. 돈이 조금 모자랍니다. 그래도 제가 할 수 있는 최선을 다해 성의를 표하겠습니다. 이 작은 성의가 매도자분께 도움이 되었으면 좋겠습니다. 한번 고려해 주실 수 있을까요?”
이 같은 태도로 접근해야 한다는 뜻이다.
여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것. 이것이 비수기 투자의 정석이다.
대출을 받으면 주택담보대출의 중도상환수수료와 대출이자, 임대가 완료되어 대출금을 상환할 때 까지의 기회비용, 소유권 이전 이후의 관리비 등 여러 가지 비용이 추가로 발생한다. 부동산 10채를 마련하기까지는 최대한의 경험을 해보려고 애썼다. 그때 내게 가장 중요한 화두는‘잃지 않는 선에서 경험 쌓기’였다. 결과적으로 나는 담보대출과 1금융권 마이너스 통장, 2금융권의 신용대출까지 모두 개설해 받은 돈을 활용했다. 가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수 밖에 없다.
처음 10채의 부동산을 마련하기까지 나는 다른 지역, 다른 평형, 다른 상황에 도전했다. 분당, 평촌, 의왕, 서울, 부천, 용인, 고양 등 지역도 달랐고, 10평형, 20평형 초반, 20평형 중반, 30평형 초반까지 국민주택규모 이하의 모든 면적에 도전했다. 매도자인 주인이 살던 집, 전세 임차인이 살던 집, 월세 임차인이 살던 집, 공실, 임차인 전세 기간 중간에 매매 등 매입 당시 상황 또한 모두 달랐다. 신축 아파트, 구축 아파트는 물론이거니와 구축 아파트 중에서는 올수리된 집, 일부만 수리된 집, 전혀 수리가 되지 않은 집까지 상태도 달랐다.
<투자 교훈>
1)해당 부동산이 가진 입지 가치에 비해 가격이 저렴한 것을 찾아 투자하는 것이 중요하다.
2)실전 투자자로서 중요한 것은 다양한 경험을 쌓는 것이다.
3)전장에 나가는 군인이 자신이 가진 총알 개수를 알아야 하 듯, 투자자는 대출 가능액 등을 점검하여 자신이 유용할 수 있는 자금 동원력을 확인해 둬야 한다.
4)초보 투자자라면 안전한 투자를 위해 가격이 지나치게 높지 않은 물건에 투자하면서 경험을 쌓는 것이 좋다.
03 수익률 440% 아는 지역을 늘린 대가: 수지 32평 아파트
#그저 철저히, 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다
‘임장 후 모니터링’은 각 지역의 부동산 시세흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.
통상적으로 철도개통 등의 호재는 사람의 심리를 자극해 개통 전에 이미 매매가에 반영되는데, 전세가는 실사용 가치를 의미하기엔 선 반영되지 않는 것이다. 개통되고 나서야 그 지하철을 이용할 사람들이 비로서 새로운 임대수요, 즉 실사용 수요가 되기 때문이다. 개통되지 않은 지하철을 이용하려고 그 지역에 전셋집을 구하는 사람이 있겠는가? 시간이 흘러 신분당선이 개통하는 2016년 1월 말이 됐는데, 상황이 재미있게 흘러갔다. 지난 상승장 초입 구간에서의 가파른 매매가 상승과 당시 국정 농단이라는 사회적 이슈 등에 따른 피로감이 쌓인 탓에, 막상 개통 시기에는 오히려 매매가에 정체 구간이 나타난 것이다.
나는 한 번 임장한 지역은 이후에도 꾸준히 시세 흐름을 모니터링하는데, 보다 보니 시간이 흘러 소폭의 시세상승이 있었음에도 여전히 다른 지역에 비해 가격이 저렴하다는 걸 알 수 있었다. 특히 20평형대 아파트는 나와 같은 시기에 진입한 투자수요와 꾸준한 실수요에 반응해 어느 정도 가격이 상승했지만, 30평형대는 여전히 약보합 내지는 정체 상태였다. 수도권 동남부(용인, 화성(동탄), 수원 등)에 예정된 입주 물량 떄문이었다. 입주 물량이 많으면 가장 먼저 아파트 전세가가 내려간다. 전세가는 매매가에 비해 가격이 쉽게 움직이는 편이다. 물량이 많아서 임차인을 구하기 쉽지 않은 상황이 되면, 집주인들이 그들 입장에서 가장 큰 위기가 되는 공실을 막기 위해서라도 전세 보증금을 내리기 때문이다. 보증금은 어차피 임차인에서 돌려주어야 하는 돈이라는 인식이 있어서다. 그러나 매매가는 다르다. 이렇게 전세가 상승이 주춤하면 어떤 일이 생길까? 전세 보증금을 레버리지로 활용하는 투자자들의 움직임 역시 주춤하게 된다. 투자금이 많이 들기 때문이다. 당시 용인뿐 아니라 동탄과 수원 등에 예정된 입주 물량이 사상 최대에 이른다는 뉴스에, 실수요는 물론 투자수요 또한 위축되었던 것이다. 이로 인해 수지 지역은 일시적으로 매수세가 얼어붙었다. 나는 전세가와 입주 물량들을 살펴보면서 진입할 기회를 찾았다.
입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다.
30평형대의 경우 평형의 특성상 학군이 중요한 요소가 되는데, 수지는 주택가격 대비 학군이 좋기로 이미 유명한, 흔히 말하는 ‘학군 가성비’가 높은 지역이다. 교통과 학군의 수준을 생각할 때 32평 아파트의 매매가가 3억 원이 채 안 된다니 저렴해 보일 수 밖에. 이는 그보다 교통과 학군이 월들이 떨어지는 다른 지역의 아파트와 가격이 비슷한 수준이었다.
매매가는 떨어지고 전세 매물이 자취를 감추는 타이밍이 된 것이다. 신축 아파트의 경우 매매가가 34평 기준 6억원대 중반이었는데, 바로 옆의 구축 J아파트 32평은 매매가가 3억 원대 중,후반으로, 신축 아파트 매매가의 60%에도 미치지 못하는 상황이었다. 비록 구축이긴 했으나 길 하나를 건너 마주 보고 있으니 입지에는 차이가 없는데, 가격이 절반을 조금 넘는 정도였다. 나는 J아파트가 저평가되었다고 판단하고 2년 뒤 일시적인 역전세에 대비할 수 있는지를 검토한 후 투자를 결정했다.
매도인의 매도 사유가 분명하고 꼭 집을 팔아야 하는 입장이기에 가격을 조정하기 수월하다. 또한 매도자가 계속해서 거주하길 원하므로 임대 계약도 쉽다. 다만 매도자인 주인이 같은 곳에 세입자로 거주할 경우, 전세가가 시세와 비슷한 상황이면 매매가를 시세보다 비싸게 부르고, 매매가가 시세와 비슷한 상황이면 전세가를 시세보다 저렴하게 요구할 때가 많다. 그렇기에 건당 투자금액 기준을 3,000만 원 가량으로 삼고 있는 내겐 조건이 맞지 않을 때가 있었다.
이때 투자자가 증시해야 할 것은 매매가와 전세가의 차이가 아닌, 매매가 그 자체다. 간혹 이처럼 전세가가 맞춰진 물건에 투자할 때 투자금을 줄이는 데 집착하느라 오히려 가격이 더 비싼 물건을 매입하는 경우를 종종 보게 된다. 수익을 추구하는 투자자로서 바람직하지 않다. 자산 시장에서 투자자가 꿰어야 할 첫 단추는 ‘싸게 사는 것’이므로 나는 가격을 최우선 기준으로 삼고 협상을 시작했다.
그저 철저히, 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다. ‘준비된 자에게 기회가 온다’라는 말은 부동산 투자에 있어서 ‘아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다’라는 의미라고.
<투자 교훈>
1)단순히 공급 물량만으로 투자 여부를 결정하지 말고, 가격이 가치 대비 저렴한지 먼저 고려해야 한다.
2)부동산 투자의 기준 세 가지. 저평가, 적은 투자금, 자금 동원력.
3)아는 지역을 늘린다는 것은 투자 후보군을 늘려가는 동시에, 협상에서도 유용하게 활용할 수 있는 무기를 갖추는 일이다.
4)때로는 매매 계약 후 새로 임차인을 구하지 않아도 되는 물건에 투자하는 것도 좋다.
04 3,000만 원으로 구한 역세권 대단지 초품아: 평촌 21평 아파트
#투자기준이 충족하고 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하자
교통편의 측면에서도, 4호선과 연결되는 1호선이나 2호선 환승을 통해 강북 도심과 구로 및 가산디지털단지, 여의도, 강남 등 서울 주요 업무지구에 어렵지 않게 이동할 수 있다. 거대 업무지구로 새롭게 떠오르고 있는 판교와도 기존의 외곽순환 고속도로뿐 아니라 새로 개통된 안양-성남 고속도로 덕분에 접근성이 매우 뛰어나다. 다른 1기 신도시들이 그렇듯 1990년대 초반 입주를 시작해 지은 지 30년이 가까운 구축 아파트들이 몰려 있긴 하지만, 그럼에도 장시간에 걸쳐 형성된 각종 인프라와 학군이 여전히 적지 않은 수요를 끌어당기고 있다.
이러한 이유로 추세적으로 수도권 전체가 부동산 상승장이던 2016년에도 평촌 신도시의 시세는 상승폭이 미미했다. (입주물량이 많았음) 상황이 어떠하든, 평촌은 입지 측면에서 수도권에서도 사람들의 선호도가 높은 지역이다. 전세 임차인을 구하기 어렵다는 리스크만 감당할 수 있다면, 좋은 가격에 물건을 잡을 수 있는 기회였다. 나는 교통이나 학군 등 다른 입지 조건이 비슷할 경우에는 유흥업소 같은 유해시설은 적고 병원이나 학원, 근린시설 위주의 업종으로 구성된 상권을 선호한다.
나는 보통 매물을 확인할 때, 집을 보고 나오면서 현재 거주하는 살마에게 언제쯤 이사할 계획인지 질문한다. 이 질문으로 대화의 문을 열어 이런저런 이야기 속에서 거주자의 사정을 파악하려는 의도다. 대화하다 보면 실제 이사 날짜가 정해졌는지 아닌지도 알 수 있고, 집을 매도하고 싶은 마음이 어느 정도인지, 또 상대가 타인에게 친절하고 호의적인 성격인지 아닌지도 짐작할 수 있다.
중개소를 나서기 전, 소장님에게 해당 부동산의 등기부 등본을 떼어 달라고 부탁했는데, 보통 등기부 등본에는 해당 주택의 기본적인 사항 외에도 현재 근저당 설정 여부와 권리관계, 매도자가 해당 주택을 매입한 가격 등이 기재되어 있어서, 부동산 매입을 고려할 때는 반드시 확인한다. 특히 어느 정도 차익을 실현한 매도자라면 가격 조정 시 가격을 깎는 데 조금 수월하기 때문이다.
많은 이의 선망을 받으며 집값이 치솟는 강북의 마용성(마포, 용산, 성동구), 강남 3구(강남, 서초, 송파), 그 외에 영등포구, 양천구, 강동구, 동작구, 광진구 그리고 과천, 판교, 분당, 평촌, 광명 같은 지역이 여기에 해당한다. 이 지역에 소액으로 투자를 할 수 있는 상황이라면 다른 지역보다 우선순위에 두고 검토해야 한다.
명실하길 바란다. 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기 보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자.
<투자 교훈>
1)괜찮은 입지임에도 부동산 상승장이 진행되는 동안 다른 지역에 비해 상승세가 주춤한다면, 예의주시 해야 한다.
2)매도자의 매도 사유를 대화와 협상 과정에서 파악해야 한다. 등기부 등본 열람은 필수다.
3)경험이 쌓여 투자 가능한 곳이 여러 군데로 늘어날 경우 입지와 위상을 고려하라.
[Chapter4. 4장. CONCEPT 성공 투자를 위한 필수 지식]
01 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법
#잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선이다
전세금으로 묶여 있는 돈을 활용하려면 보증금이 적은 월세를 택해야 했다. 일반적으로 보증금 규모가 가장 작아서다. 하지만 당시엔 대출금리가 매우 낮은 상황이었기에, 전세자금 대출을 받는 것도 고려했다. 나는 월세로 거주하는 방식과 전세자금 대출을 받아 전세로 거주하는 방식 중 어느 쪽이 더 적은 비용이 드는지 계산해 보기로 했다.(p.168 참고)
이와 같은 방법으로 깔고 앉는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을, ‘자본 재배치’라고 한다.
만약 당신에게 투자할 마음은 간절하나 당장 투자에 활용할 돈이 없다면, 현재의 지출을 관리해 수입에서 지출을 뺀 저축액을 늘리는 것과 동시에, 깔고 앉아 있는 돈을 적당한 수준에서 재배치하는 일까지 두 가지를 병행할 방법을 모색해야 한다. 절대 잃지 않는 투자를 하기 위해 실력과 상황을 만들어야 한다. 첫 투자에 나서기전 경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고, 10여 개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아나갔다. 그 기간 50명 이상의 투자 동료들을 만났으며, 그들에게 신뢰감을 주고 앞으로의 투자 여정에 함께하고 싶은 동반자로 여겨질 수 있도록 최선을 다했다. 독서와 강의를 통한 이론적 무장은 물론이요 실질적인 도움을 주고받을 수 있는 동료들과의 관계까지 마련되자, 비로서 어떤 대상에 어떻게 투자하면 되는지 길이 보이기 시작했다.
노파심에서 한 번 더 이야기하자면, 자본 재배치를 통해 무조건 돈부터 만들 게 아니라, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선되어야 한다. 실력이 뒷밤침 된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.
02 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자
#아는 지역 늘리기 #가치(입지) 대비 싼 물건 찾기 #전세가율 높아 투자금 적게 드는 물건 투자
당신이 10년 이상 직장생활을 통해 당장 생활비를 걱정할 필요가 없다면, 매월 통장에 들어오긴 해도 좀처럼 뭉쳐지지 않는 크기의 월세 수익에 시간과 노력을 투입하기 보다, 전세투자를 통해 자산의 크기 자체를 불려나가는 방식을 활용하는 게 더 주효한 전략이다. 이렇듯 전세투자는 급여라는 안정적인 현금 흐름을 가지고 있는 직장인에게 아주 매력적인 투자법이다.
당신이 잃지 않는 투자를 위해 저평가된 지역을 찾아내고자 한다면, 먼저 아는 지역을 늘려가야 한다. 서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해, 알아가라. 그리고 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 되는 물건에 투자하라.
우리나라 부동산 투자에서 돈을 잃지 않기 위해 활용할 수 있는 방법이 하나 더 있다. 바로 부동산의 매매가와 전세가의 차이를 비율로 표시한, ‘전세가율’을 활용하는 것이다.
부동산의 전세 제도는 전 세계 어느 나라에서도 찾아볼 수 없는 우리나라에만 존재하는 제도다.
04 용돈 몇 푼 벌 것인가, 인생을 바꿀 것인가?
#자산을 팔지 않고 장기 보유하자
<용돈벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정>
1)노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.
2)현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다.
3)보유 자산의 크기를 키워나간다.
4)매입한 부동산을 장기 보유한다.
5)원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다.
자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다. 결국 부동산이라는 그릇에 돈을 담아놓고 꺼내지 않는 것과 같다. 두 번째 장점은 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다. 세 번째 장점은 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다는 점이다. 부동산 거래 시에는 중개수수료와 취,등록세, 양도세 등 거래에 수반되는 각종 비용이 발생한다. 거래 횟수가 많아지면 당연히 이에 대한 비용이 늘고 이에 따라 수익도 줄어들 수 밖에 없다.
05 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리
#조급함 버리고 10년 이상을 봐라
조급함을 버리고 10년 이상을 봐라. 돈이 부족하면 당연히 투자에 어려움이 있을 수 밖에 없다. 하지만 돈이 부족하다고해서 목표를 달성하지 못하는 것은 결코 아니다. 누구에게나 똑같이 주어지는 소중한 자산, 시간이 있으니까.
시스템이란 ‘다주택’을 의마한다. 적은 투자금으로 저평가된 아파트를 매입한 후 팔지 않고 장기 보유하면서, 여러 채를 모으는 방식으로 투자를 진행해 왔다.
‘똘똘한 한 채’는 높은 가격대만큼이나 투자금 규모와 가격의 변동폭이 커서 감수해야 할 리스크 또한 커진다. 쉽게 말해, 출렁거림이 심한 것이다. 애초에 종잣돈이 많아야 하고, 큰 폭의 역전세 같은 닥칠 수 있는 위험에 대응할 수 있는 자금 동원력이 있어야 한다. 혹여 위기가 와도 투자금 외에도 위기에 오래 버틸 수 있는 체력(넉넉한 자금)이 필요하다는 의미다.
여기서 알아야 할 것은 전세금을 레버지리로 활용해 투자하는 경우에는 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 큰 영향을 준다는 것이다. 공급 과잉 등의 이유로 아파트의 전세가가 2년 전보다 급락하게 되면, 그 차액만큼은 마련해야 하기 때문이다. (역전세)
그럼에도 불구하고 똘똘한 한 채에 투자하는 방식은 여유 자금이 풍부한 고액 자산가에게는 상당한 유효한 투자법이다. 눌림목에서 싸게 매입한 초우량 자산에 거금을 묻어놓고 흔들림 없이 시간을 보낼 수 있다면, 장기적으로 매우 큰 수익을 얻을 수 있기 때문이다.
비교적 입지가 우수한데도 가격 자체는 그리 높지 않은 아파트를 위주로 투자하게 되었다. 내가 매입하던 시점에 수도권 아파트 기준으로 매매가가 4억 원 이하이거나, 전세가율이 높아 실제 투자금이 3,000만~5,000만 원 정도만 소요되는 것들을 대상을 삼았다.
이러한 투자 방식을 택한 것은 우선 이 기준에 맞는 아파트들이 가격대가 낮은 만큼 상대적으로 변동성도 그만큼 덜하기 때문이다. 매매와 전세 가격이 오를 때도 강남, 서초, 송파, 마용성 등에 위치한 신축 아파트만큼 오르진 않지만, 반대로 매매나 전세 가격이 떨어질 때도 고가의 똘똘한 한 채에 비해 그 폭이 적거나 비슷한 수준에서 버텨낸다. 또한 투자금이 적게 든다. 투자 건당 수익의 크기는 작더라도 소액의 투자금으로 매입이 가능한 부동산에 투자하여 변동성을 줄이면서도 투자의 효율성은 높이겠다는 것이 내 전략이었다. 소액을 들여 투자 물건을 차츰 늘려가는 방식으로 투자하다 보면, 건당 투자금이 적기에 보다 많은 경험을 쌓을 수 있다. 투자 역시 다른 분야의 일처럼, 경험이 쌓일수록 실력도 좋아지게 마련이다. 즉, 똘똘한 한 채에 투자하면 단 한 번으로 성패가 결정되지만, 소액으로 채수를 늘려가며 시스템을 만드는 투자를 하면, 회를 거듭할수록 이전 투자에서 잘했던 것은 더욱 발전시키고 실수한 것은 개선할 수 있는 기회를 얻게 된다.
<시스템 구축 계획>
1)1단계: 원하는 은퇴 시기와 기대 수명을 감안해, 근로 소득 없이 살아야 하는 기간을 계산한다.
2)2단계: 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산한다.
3)3단계: 채당 목표 수익을 1억 원으로 가정하고, 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수를 계산한다.
4)4단계: 종잣돈이 모이거나 생길 때 마다 투자하여, 3단계의 필요 주택 수까지 성을 쌓아 올린다.
주택 전세의 경우 2년 마다 재계약이 진행된다. 전세 가격이 매일 조금씩 오르는 게 아니라, 2년에 한 번씩 계단식으로 상승한다는 의미다. 2년에 한 번씩 물가상승분만큼의 현금이 전세금 상승으로 유입된다는 뜻이기 때문이다. 투자자가 그 집을 매도하지 않았음에도 현금 흐름이 발생한다는 것이다. (P.210 표 참고)
은퇴로 인해 매달 들어오던 근로소득은 사라지겠지만, 여러 주택의 전세금 상승분을 모아 일부 주택의 임대 방식을 전세에서 월세로 전환하는 방식으로 현금 흐름을 창출할 수 있다.
특정 지역 한 곳이나 한 아파트 단지에 ‘몰빵’투자를 한 경우가 아니라면, 전국에 고르게 투자해 보유하게 된 모든 주택의 전세가가 동시에 하락하는 일은 거의 없다.
STEP3. 책에서 깨달은 것
책을 읽고 난 후 새롭게 깨닫게 된 점을 적어보세요
1. 이 책을 통해 ‘월급쟁이 부자로 은퇴하라’라는 꿈을 꾸고, 너나위 멘토님처럼 성장해야겠다고 생각하게 되었다. 현재 가격 자체를 보고, 저평가된 아파트를 찾아내는 안목을 키우고, 끝까지 지켜나가 자산을 쌓아 올리는 시스템을 만들어야겠다.
2. 아는 지역을 넓히기 위해 월 1회 임장 보고서를 작성하자. 임장 다년 온 후 모니터링을 꾸준히 하자.
3. 나의 투자 기준을 마련하자.
STEP4. 책에서 적용할 점
책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!
1.월 1회 시세 트레킹 자료 업데이트 하자.
2.월 1회 앞마당 1개씩 늘려가자.
3.올해 1호기 투자하자.
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
책을 읽으며 기억하고 싶은 ‘책 속 문구’가 있다면 적어보세요
명실하길 바란다. 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기 보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자.
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