본 것

왜 투자를 해야 하는가

위대한 인물에게는 목표가 있고 평범한 사람에게는 소망만 있다. - 워싱턴 어빙

1. 자본주의 국가에 살면서 자본주의를 공부하지 않는 것은 경제를 전혀 모르고 사는 것과 같다. 자본주의에서 인플레이션은 필연적이며, 부동산도 물건이기에 이를 피해갈 수 없다. 통장잔고가 줄지 않으면 된다고 생각하지만, 시간이 돈을 갉아먹고 있기에 잃고 있는것과 같다. 투자 = 돈을 자산으로 바꾸는 것

위험한 것은 투자가 아니라 투자를 하지 않는 것이다.

1. 소득이 오르지 않는 것은 정부와 기업에서 가져가는 비율이 많아지고 있기 때문이다. → 내가 직접 바꿀 수 없는 것 → 신경 끄고 내가 할 수 있는 것에 집중

회사에 인생을 올인하는 것이 부자가 되는 방법 중 가장 낮은 확률의 일이다.

1. 누구도 나의 노후를 책임져주지 않는다. 나 스스로 준비해야 한다. 열심히만 산다고 노후가 보장되는 것은 아니다. 현실을 직시하고 보다 구체적이고 현실적인 노후를 계획하자.
2. 중요한 것은 실천이다. 현실을 아는 것에서 멈추지 말아라. 앞으로 나아가기 위해 가장 먼저 해야 할 것은 ‘자기 점검’ 이다. 목표를 명확하게 하라. 경제적 자유보다 노후 준비가 우선되어야 한다.

돈을 벌고 굴려서 부자가 되기 위해서가 아니라, 이대로 살면 나와 내 가족에게 경제적 위협이 닥칠 수도 있기에 투자해야 한다. → 투자는 선택이 아니라 필수다. 사치가 아니라 생존이다.

당신과 돈이 가야 할 방향

당신이 잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면, 당신은 죽을 때 까지 일해야만 할 것이다. - 워런 버핏

1. 시간에 관계 없이 돈을 버는 사람이 되기 위해서는 ‘생산 자산’을 구매하는데 돈을 쓰는 단계를 거쳐야 한다. 버는 방식에서 차이를 만들 수 없다면 쓰는 방식에서 만들어야 한다. → 방향성
2. 생산 자산을 구매하는데 지속적으로 돈을 쓰는 것 → 시스템을 만드는 것 시간 투자 → 근로 소득 → 절약 및 자본화 → 생산자산 구매 → 무한 반복 → 불로소득 적은 돈으로도 투자 가능한 곳을 찾는 능력을 키우고 투자횟수를 늘려나간다.
3. 운용 비용을 받아가고 물가 상승률보다 못한 수익률을 보장하는 상품은 투자로 보기 어렵다. 아파트의 장점은 정보의 대칭성과 레버리지의 활용이다. 특히 전세라는 제도 때문에 이자도 지급할 필요가 없는 레버리지를 잘 활용해야 한다.

평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

1. 연식보다 중요한 것은 입지다. 저평가된 물건을 찾는 것이 가장 중요하다. 호재는 보너스 개념이다(기름) 협상을 할 때는 내 입장만 고수하면 안된다. 좋은 관계에서 좋은 결과가 나온다.

투자자의 무기는 첫째도 경험이고, 둘째도 경험이다. - 앙드레 코스톨라니

1. 6~8월 11~1월은 부동산 비수기이다. (투자 물건을 찾기 좋은 시기) → 잔금은 수요가 많은 시기에 저평가된 아파트 찾기 → 비교평가 → 많은 비교대상(앞마당) 협상할 때는 내가 줄수 있는 것 상대방이 원하는 것을 생각해라. 초보자일수록 절대적인 가격이 높지 않은 물건에 투자하라.

부동산은 발품이다.

1. 입주물량, 투자금(전세가율)보다 중요한 것은 저평가 여부이다. 리스크 대비 예상 수익이 높고, 감당할 수 있는 리스크라면 무조건 피할 이유는 없다. 아는 지역을 늘리는 것은 협상에서도 좋은 무기가 된다. 상승장에서 선호도가 높은 지역이 오르면 그 다음 지역도 따라 오른다. → 갭 메우기, 키 맞추기
2. 매도자를 알 수록 가격협상이 수월하다. → 매도사유, 등기부등본, 전 매매가, 이사날짜 가장 중요한 것은 가격이다. 작은 것을 취하려다 큰 것을 놓치지 마라. 선호지역일수록 실수요는 물론 가수요도 먼저 몰려든다.

성공 투자를 위한 필수 지식

투자는 위험한 것이 아니다. 투자를 배우지 않는 것이 위험한 것이다. - 로버트 기요사키

1. 종잣돈을 마련하는 방법
2. 절약 및 저축 → 고정비/변동비, 필요비/불필요비 구분, ‘자산’에 지출하기!
3. 깔고 앉은 돈(자본 재배치) → 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 만드는 것이 우선
4. 전세투자 : 시세차익으로 높은 수익률, 적은 투자금, 관리 용이 → 직장인 투자자에게 유리 월세투자 : 안정적인 현금흐름, 전세보다 관리 어려움, 공실 리스크 → 더 많은 노력과 시간 필요 → 자산형성보다 안정적인 현금흐름이 더 중요한 시기에 좋음
5. 투자 : 사는 순간 돈을 버는 것, 투기 : 막연하게 오를 것으로 생각하는걸 사는 것 휴대폰도 꼼꼼히 알아보고 사는데, 몇 백배 비싼 집은 왜 1~2개만 보고 사는가 전세가율이 높을수록 리스크 낮음 → 매매가는 전세가보다 싸지지 않는다. → 일부 공급 많은 지역 예외

워런 버핏의 투자 법칙 첫째, 잃지 않는다. 둘째, 첫 번째 원칙을 지킨다.

1. 단기 시세차익을 노리는 투자 → 용돈벌이, 단기적 방향은 예상이 어렵다. → 인생을 바꿀 수 없다. 장기적인 관점에서 가치있는 자산을 쌓아가는 투자 → 인생을 바꾸는 투자
2. 시스템은 소액으로 투자할 수 있는 자산을 지속적으로 늘려가며 10년 이상 장기적인 상승을 기대하는 방법이다. 저축 등으로 모은 종자금과 기투자 물건의 전세 상승분을 활용해서 빠른 속도로 자산을 늘려갈 수 있다.
3. 가격이 올라도 내가 가지고 갈 수 없으면 의미 없다. 역전세 등 리스크를 인지하고 대비하라.
4. 전세가 하락 우려가 적은 물건에 투자(입지), 2. 공급이 많은 곳 주의
5. 현금 유동성 확보(대출 등), 4. 매도할 물건 남겨두고 순서 정하기

누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

1. 투자가 가능한 지역 중 입지가 좋은 순서대로 접근하라. 명확한 기준을 세우고 기준을 지키면서 투자한다. 기준과 타협하지 마라 명확한 투자기준 → 빠르고 현명한 의사결정 가능
2. 아파트 가격 등락의 요인 1. 수요와 공급, 2. 대중의 심리 변화 아파트는 수요가 많을 때 ‘공급’이 아닌 ‘분양’을 하기 때문에 안정화가 어렵다. → 특정한 사이클의 반복 임장지역 선정방법 1. 전세가율 및 가격, 2. 투자금의 규모, 3. 입주물량, 4. 미분양 투자처는 반드시 임장을 해봐야 선택할 수 있다.
3. 지역조사를 하기 전 조사의 목적을 분명히 하라. → 저평가 여부(가치→입지) 일자리(숫자, 급여수준, 업종), 교통, 환경, 학군, 분위기(인구 구성), 가격
4. 현장조사의 목적 - 사전조사한 내용의 확인, 지역의 정확한 정보 수집 → 그냥 간다고 끝이 아니라 진지하게 임해야 한다. 사소한 것도 느낄 수 있는 집중력. 같은 돈으로 살 수 있는 최고의 물건을 찾아야 한다.

태도가 차이를 만든다.

1. 장부 물건 - 모든 중개소를 방문해야 하는 이유, 비슷한 매물이 많다면 - 동,향,층 선호, 전세 빼기 쉬운 것 가격 협상 - 능력 보다는 시장의 상황에 영향, 조급하지 않기 위해 ‘여기 아니면 저기’ 만들기 협상을 위해 상대가 원하는 것 먼저 알아보기 임대에 영향을 미치는 4가지 1. 가격, 2. 집 상태, 3. 입주 가능 시기, 4. 중개인

당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

1. 인식의 전환 → 내 생각이 틀린건 아닐까? → 내 힘으로 바꿀 수 있는 것과 없는 것의 구분 바꿀 수 있는 것 → 집중, 에너지 투자. 바꿀 수 없는 것 → 이용할 방법 모색 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 행하라. 조급함을 버려라. 지금 투자하지 않는 것도 투자 전략이다.
2. 독강임투의 반복 → 투자의 전부. 부동산보다 자본주의를 먼저 이해하라. 멘토, 친구를 만들어라. 꾸준함!
3. 멀리, 오래 가는법 → 좋은 사람과 함께한다. 최고의 사람들과 함께 하는법 → 내가 먼저 좋은 영향을 주는 사람이 되어라.

빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절하다 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수가 없다.

1. 갈등의 근본적 원인 → 시간의 부족 → 우선순위를 정하고 충실히 따라라 꾸준한 투자를 위해서는 반드시 갈등을 해결해야 한다. 순위가 밀린 대상에게는 욕심을 내지 말아라 → 회사에서의 인정, 승진 등 (내려놓기) 가족 → 책임감 있는 태도로 신뢰를 준다. 시간표, 일정 공유

나는 지금 1순위, 2순위로 둔 것들부터 챙겨야, 친구와 지인들뿐 아니라 4순위, 5순위까지 두루 살필 수 있는 날이 올 수 있다고 믿는다.

깨달은 것

1. 미래에 대한 구체적인 계획은 어떤 분야에서든 매우 중요하다.
2. 단순히 ‘열심히’ 산다고 노후가 보장되는 것이 아니다. 노후는 ‘구체적’으로 준비해야 한다. → 현실직시 = 메타인지
3. 시간을 투입해 돈을 버는 사람에서 시간에 관계 없이 돈을 버는 사람으로 이동해야 한다.
4. 자산은 내 시간을 들이지 않아도 자연스럽게 상승한다. 자산이 2개, 5개, 10개라면 시간의 효과는 배가 된다.
5. 시간을 투입하지 않고 돈을 버는 사람이 되기 위해서는 반드시 ‘생산 자산’이라는 경유지를 거쳐야 한다. → 시스템화
6. 어디에 투자하든 그 대상에 대해 공부하고 나와 맞는것이 무엇인지 알아야 한다.
7. 협상을 할 때는 ‘나’만 생각하면 안된다.
8. 리스크를 감당 가능한 범위에서 제어할 수 있어야 한다.
9. 입주물량이 많은 시기에는 같은 시기에 여러채에 투자해서는 안 된다. → 리스크 대비
10. 전세가 = 실수요 = 가치 → 전세가로 가치 비교평가가 가능할까?
11. 장기적인 계획의 투자는 사이클이 분명히 지나간다. → 하락장 및 역전세 리스크에 대한 대비도 반드시 필요함

적용할 것

1. [ ] 부동산이 역사상 단 한번도 자산으로서의 가치를 잃은적이 없는지 팩트체크 → 일본?
2. [ ] 할 수 있는 것과 할 수 없는 것 구분하기. 바꿀 수 있는 것과 바꿀 수 없는 것 구분하기
3. [ ] 첫 투자는 투자금 보수적으로 잡기 → 예상하지 못한 비용, 전세 맞추기 등
4. [ ] 비수기에 계약하고 성수기에 잔금일 잡기. 비수기에 전세계약시 만기일 성수기로 조정하기.
5. [ ] 10년 뒤를 바라보는 장기적인 안목 가지고 투자에 접근하기 → 2년간 전세금 상승률을 5%로 계산해서 로드맵을 짜보자.
6. [ ] 현재 시장에서 수도권과 지방투자의 장단점 비교해보기(229)
7. [ ] 조사의 목적을 분명히 하고 사임, 분임, 단임으로 조사할 것을 구분하고 원씽을 적용해보자. 일자리 → 근로소등 통계, 산업분류별 일자리 통계 환경 → 백화점, 대형마트, 종합병원, 공원, 지적편집도 등 인구 구성 → 국가통계포털-국내통계-주제별 통계-인구가구-주민등록인구현황(행정구역별/5세별)
8. [ ] 투자의 목적이 나와 가족이 돈 걱정에서 벗어나 경제적 자유를 누리기 위함임을 잊지 말자.