[넘바다]부동산 투자의 정석(독서후기 11호)

안녕하세요. 너씨가문에 입성하고픈

넘바다입니다.

너나위님의 추천도서

부동산 투자의 정석을 읽게 돼서

많은 인사이트를 얻고 깨닫게 돼서

감사합니다.

책제목 : 부동산 투자의 정석

저자 및 출판사 : 부동산 김사부 (김원철)

읽은 날짜 : 2024.3.2

총점(10점 만점) : 9.7

핵심 키워드 3가지 뽑아보기

#제목 그대로 부동산 투자의 정석같은 책

#내 집 마련보다 시스템이 우선이다

#고수는 그저 꾸준히 노력하고 모든 상황에서 타이밍을 위해 인내한다.

저자 및 도서소개

이 책은 2007년과 2016년에 출간되었고 2022년에 개정증보판으로 출간되었다. 저자는 18년간 부동산 강의를 해왔고 전세보증금 2,500만원으로 투자시장에 뛰어들어 3년 연속 1000%라는 기록적인 수익률을 거둔 성공적인 투자자이며, 2007년 처음 집필한 책에 전세보증금을 레버리지로 활용하는 투자법을 국내 최초로 공개했다. 보통의 재능과 자산을 가진 사람들이 쉽게 접근해 승률 높은 투자를 꾸준히 할 수 있는 투자를 지향하면서 소액으로도 시도할 수 있는 저자의 투자법은 부동산 투자 대중화에 영향을 미쳤고 부동산 전문가들을 배출하는데도 크게 기여했다.

내용 및 줄거리

▶️ 현명한 투자의 정석

1) 3,000만원씩 4년간 투자해 여유롭게 살기

1년 동안 모든 3천만원의 종잣돈으로 전세 낀 부동산을 매년 1채씩 4년간 구입하고 2년에 한번씩 나오는 전세보증금 상승분 약 2,000만원으로 그와 비슷한 부동산을 다시 구입하는 것을 10년을 한다.

2)전세 레버리지 투자법

-중요한 것은 포기하지 않는 것. 투자를 못하는 해가 있더라도 목표달성에 이르는 기간이 조금 늘어날 뿐 포기하지만 않으면 결과는 똑같다.

-수요가 몰리고 공급이 부족한 지역은 지속적으로 가격이 상승한다. 그 지역이 어디인지 알기 위해 노력하고 공부하면 된다.

-부동산 시장에 불황이 오면 부동산을 매입하는 것이 손해라는 인식이 팽배해지고 사람들은 부동산을 매수하지 않는다. 그런데 매년 부동산이 필요한 인구는 증가한다. 매매가는 올라가지 않고 전세가만 상승하는 현상이 벌어지고 결국 매매가와 전세가의 차이가 아주 작아지는 상황이 생긴다. 부동산의 매매가와 전세가 차이가 벌어졌다 좁혀졌다 반복되는 현상은 부동산 시장에서 불황과 호항이 반복되는 것처럼 계속 이어질 것이다. 그때가 매수 타이밍이다.

-미래에도 여전히 수요가 몰릴 지역을 찾아라. 그런 지역의 부동산은 10년, 20년이든 재건축, 재개발, 리모델링, 도시환경정비사업 등으로 변모하여 여전히 그 지위를 이어나갈 것이다. 처음에는 전세 레버리지 투자를 하여 규모를 늘리고, 그 이후에는 이와 같은 개발을 통해 시세차익을 얻을 수 있는 지역을 고르는 것이다.

-핵심적인 위치에 있는 부동산은 전세 보증금이 꾸준히 상승할 가능성이 크다. 현금흐름이 좋으면 이를 가지고 다양한 형태의 수익을 창출해 낼 수 있다.

-전세 보증금 상승분이 2,000만원이라면 1,000만원은 재투자에 쓰고 역전세 대비를 위해 1,000만원은 은행에 보관하면서 더욱 안정적으로 자산을 운영할 수 있다.

-먼저 시스템을 갖추는 것이 더 중요하다. 당장에 돈을 버는 일보다 시간이 지날수록 막강한 힘을 발휘하는 시스템을 만들어야 하고 그 과정은 다소 시간이 걸린다. 당장 눈에 보이는 것도 없고 지루하고 인내하기 힘들어도 시스템을 만드는 일이 먼저다.

▶️ 탁월한 투자자의 정석

-투자는 불황기에 하는 것이 가장 좋은데 막상 이때 투자할 수 있는 사람들은 적다. 이때 투자하는 사람들을 일컬어 ‘고수’라고 부른다.

-핵심 부동산에 집중하라. 핵심 부동산은 리스크에 강하다. 어떤 상황에서도 가격이 덜 무너지고, 설령 무너진다고 해도 빠르게 회복한다. 장기적으로 볼 때도 평균보다 훨씬 높은 상승률을 보인다.

-초보이더라도 꼼꼼하게 따지는 것을 포기하지말자. 엉뚱한 것을 따져서 망신을 당하기도 하고 기회를 놓치기도 하며 조롱을 당할 수도 있지만, 그런 과정을 모두 거쳐야만 진정한 고수가 된다.

-핵심 부동산이 무엇인지 알게 되었다고 해도 너무 비싸게 오른 시점에서 매수하면 핵심으로서의 가치가 전혀 없게 된다.

-지방에도 핵심 부동산은 존재한다. 다만 지방의 경우 대규모의 신규지역이 조성될 가능성이 상대적으로 크기에 기존의 핵심 부동산의 지위가 흔들릴 가능성이 존재하기 때문에 주의를 기울일 필요가있다. 그렇지만 지방은 일시적 저평가가 좀 더 자주 이뤄지기에 오히려 훨씬 높은 수익률까지 기대할 수 있다.

-향후 20년을 좌우할 부동산 시장의 핵심 키워드 : 새것(재건축, 분양권), 역세권, 소형, 강남권, 임대료가 지속적으로 상승하는 곳

-고수는 소외된 절대가치의 부동산을 찾아낸다. 조건이 비슷한 다른 지역 또는 대상과의 비교를 통해 판단한다. 그 다음 조건이 비슷한데 저평가가 된 결정적인 이유 한두개를 찾는다. 저평가의 주요원인을 찾아내면 저평가에서 정상평가로 돌아설 그 시점을 찾아낼 수 있다.

-좋은 물건이 싸게 나오는 물건을 매수해서 먹고 들어가는 투자를 한다. 요새는 당장은 투자금이 많이 들어가는 물건이거나 투자금을 회수하는데 1~2년을 기다리는 급매가 나온다. 이런 물건을 잡으려면 심리적 함정을 극복해야 한다.

-고수는 자신의 자금 형편에서 최상의 물건을 고른다. 부동산 투자할 때 미래의 성장성에 투자해야 한다. 예를 들어 가장 상급지 A에 투자할 자금이 없다면 A급 물건을 사기 위해 계속 자금을 모으는게 아니라 바로 그다음 급지B를 사는 것이다. B가 안되면 C를 산다. 자신의 형편상 가장 최상의 성장성이 있는 물건을 일단 사두는 것이다. 그렇게 하면 언젠가 기회가 오면 A로 갈아탈 수 있다. 매도하고 갈아타는 게 쉬운일은 아니지만 타이밍을 보고 때를 기다리는 인내심을 지닌 사람이 고수다.

이 책에서 얻은 점과 알게 된 점, 그리고 느낀 점

-월부에서 너바나님께 배운 투자법이 이 책에서 나온 것이 아닌가 싶을 정도로 정말 부동산 투자의 정석다운 책이다. 내집 마련보다 시스템 투자가 먼저고, 일년에 한채씩 전세 레버리지 투자를 통해 시스템을 만드는 것이다.

-고수는 임장과 많은 경험도 물론 중요하지만 때를 기다릴줄 아는 인내심이 정말 중요하다는 걸 또 다시 깨닫는다.

-저평가된 물건을 매수하는 다양한 법에 대해 실제 적용해볼 수 있어 매우 유익했다.

-무조건 핵심 부동산을 보유하는 방향으로 가야 한다.

나에게 어떤 점이 유용한가

-월부에서 너바나님께 배운 투자법의 기초를 다시 정리한 것 같고, 투자자의 머리와 마인드를 갖게 되는 과정에 도움이 많이 됐다.