전문가칼럼

GTX 호재 믿고 투자하면 이렇게 될 수 있습니다

시크릿브라더 24.03.06 0

안녕하세요.

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

오늘은 GTX 호재 때문에 집을 매수했거나 앞으로 집을 매수할 계획이 있으신 분들을 위한 포스팅입니다.

과연 호재로 인해 얼마나 집값이 오를 수 있을까요?

GTX 호재가 있는 지역은 가격이 덜 빠졌을까요?

이미 가격에 전부 반영이 된 걸까요? 아닐까요?

이런 궁금증들에 해답을 하나씩 드려볼까 합니다.

GTX 호재가 있는 단지는 어디?

그 단지는 오르기만 했을까?

떨어졌다면 얼마가 떨어졌을까?

GTX A, B, C 노선 호재 단지들은 꽤 많습니다. 대표적인 지역으로 동탄, 인덕원, 일산, 파주, 송도 등등이 있는데요. 오늘은 가장 많은 거품이 꼈었다고 판단되는 인덕원푸르지오엘센트로를 예시로 들어보겠습니다.

글 시작 전에 말씀드리면 이 단지는 매우 선호도가 높고 좋은 단지입니다.

다만 이 단지가 좋은지 여부와 그것이 고평가됐는지는 전혀 별개의 문제입니다.

삼성전자가 좋은 회사임에는 틀림없지만 주가가 싼지 비싼지를 판단하는 것은 전혀 다른 영역인 것처럼요

우선 팩트체크를 먼저 해봐야겠죠?

이 단지는 21년 6월 최고가 16.3억(A타입/25층)을 찍었고 이전 최고가는 15.3억(C타입/3층)이었습니다. 그러다 하락장을 맞이하고 쭉 하락하다가 23년 1월에 9.8억(A타입/32층)이 찍힙니다. 6.5억이 하락한 것이죠. 물론 거래가 많지 않았기에 이를 일반적인 시세로 보는 것은 무리가 있으나 거의 -40% 정도 떨어진 것은 팩트라고 보는 것이 맞습니다.

당시 16.3억에 매수한 사람은 왜 매수했을까? 혹시 이 가격이 비싼 가격이라고 판단할 수 있는 방법은 없었을까?

제가 매수한 사람이 아니기 때문에 자세히는 알 수 없지만 이 집을 매수한 사람의 마음은 아마 이랬을 겁니다.

가격이 조금 비싼 것 같긴 한데..

그래도 호재도 많고 신축이고 대단지고

브랜드도 좋고 입지도 괜찮고

계속 가지고 있으면

언젠가는 오르겠지

장기적으로 보면

오늘이 제일 싸니까

그런데 이 가격에 사자마자 거의 1년 동안 거래가 없었고 다음 거래가 거의 4억이 떨어진 금액이었습니다. 이 사람은 왜 이런 실수를 저지른 걸까요? 저는 비교평가를 할 줄 몰랐기 때문이라고 생각합니다.

만약 이 정도의 비교평가를 할 줄 알았다면? 과연 16.3억에 매수하는 선택을 했을까요?

이미 일자리 호재 실현된 서울의 마곡이나

이미 신분당선이 깔려있는 수지의 롯데캐슬이나

비슷한 교통호재가 있는 광명도

16.3억에 매수할 시기의 실거래가 14억 정도에 찍혀있습니다. 아무리 인덕원의 호재가 많다고 하더라도 과연 비교군에 비해 2억이나 더 주고 살 만큼 메리트가 있었는지를 곰곰이 생각해 볼 필요가 있었다는 것이죠.

그럼 호재는 매수할 때 아예 고려하지 말라는 건가요?

아닙니다. 호재는 집값 상승을 만드는 강력한 유인 중 하나입니다. 이를 부정할 수는 없습니다.

다만, 이 호재로 인한 가격 상승이 적정한 것이냐 거품이냐를 판단하는 것은 매우 어렵다는 것을 인지하고 있어야 합니다.

많은 사람들이 호재를 무적의 카드로 생각합니다. 호재가 있으니 그 지역의 가치가 오를 것이고 가치가 오르면 입지 순위가 바뀌는 거고 그러면 가격이 오르는 게 당연한 게 아니냐라는 논리로만 접근합니다.

호재로 인해 입지 가치가 바뀌고 이에 따라 가격이 오르는 것은 당연한 이치입니다. 이것은 인정해야 합니다. 다만 '이 가격이 그럼에도 불구하고 비싸지는 않은가?'를 반드시 체크해 봐야 합니다.

호재가 있는 단지들이 하락장에서도 잘 버티고 떨어지지 않는다면 아무 때나 사도 되겠지만, 밑에 보시는 것처럼 대형 호재가 있는 단지들도 하락장에는 다 빠졌습니다. 오히려 더 많이 빠졌죠?

왜냐하면 호재로 인해 다른 단지보다 거품이 많이 꼈기 때문입니다.

이런 단지들을 매수할 때 사람들은 호재로 인해 가격 방어가 잘 될 거라고 생각해서 매수했지만 결과는 반대였습니다. 호재로 인해 고평가된 만큼 더 많이 빠졌습니다. 우리는 교훈을 얻어야 합니다.

이런 호재가 있는 단지는 이처럼 사이클이 안 좋은 쪽으로 전환해서 가격이 빠졌을 때 매수해서 다시 사이클이 좋아져 다른 단지들보다 가격이 오버슈팅 됐을 때 매도하는 전략으로 접근해야 한다는 것입니다.

호재로 인해 입지 가치가 변하는 게 아니란 이야기인가요?

절대 오해하시면 안 됩니다. 수도권은 호재로 인해 입지 가치가 많이 바뀝니다. 입지 가치가 바뀌면 가격이 변하는 것은 당연합니다.

대표적인 예시가 분당과 일산입니다.

같은 1기 신도시로 시작했지만 지금 분당과 일산의 격차는 2배 이상 벌어졌습니다. 여러 가지 이유가 있겠지만 저는 신분당선을 대표로 한 [강남 접근성]때문이라고 생각합니다. 지리적 위치가 가까운 것도 있지만 신분당선 호재로 강남 접근성이 훨씬 좋아지며 가치가 벌어지기 시작한 것이죠. 실제로 신분당선이 개통하기 전에는 그렇게 큰 차이는 아니었으나 개통 후 점점 격차가 벌어지는 게 보이고요.

아래 보시는 안산레이크타운푸르지오도 대표적인 예시입니다. 아직 호재가 실현되지는 않았지만 확정된 호재인 [신안산선 호재]가 있습니다.

현재 평균 호가가 9억으로 포레나광교(8억), 단대푸르지오(9억), 청라에일린의뜰(7.5억)에 비해 훨씬 높습니다.