안녕하세요

열정만수르 세르정입니다

좋은 임장보고서는

생각이 많이 들어간 임보에요

위 문장, 한번쯤 들어보셨을 거에요

하지만 어떤 생각을 넣어야 하는지

어려워 하시는 분들이 많이 계신 것 같습니다

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🤔

Why

생각은 왜 적어야할까요?

그것은 임장보고서를

왜 작성하는지와 연결됩니다

우리의 투자 원칙은

가치대비 싼 물건에 투자하는 것 입니다

그러기 위해서는 해당 단지의

가치를 아는게 굉장히 중요한데요

임장보고서를 작성하면서

거주하는 사람을 이해하고

해당 지역의 특징을 이해해야

해당 단지의 가치를 파악할 수 있습니다

💡

How

그럼 생각을 넣는 임보는

어떻게 작성해야 할까요?

아래 3가지만 기억하시면 가능합니다

① 거주민과 선호도

지역의 주요 가치를 파악합니다

어떤 사람들이 거주하고 있는거지 ?

[입지 - 교통]

교통을 살펴보니

강남까지 30분 도심까지 20분으로

강남과 도심권 근무자들의 배후수요가 되겠다

[입지 - 학군]

22년 서울대학교 보냈던 고등학교 있음,

학업성취도 85%이상 중학교 10개,

입시 학원가가 잘 발달되어 주변 지역에서도

학군의 이유로 수요를 끌어모을 지역

이곳에 거주하고 싶어한다

30평대의 3인이상 가족의 수요가 탄탄하겠다

[인구 - 구성비]

30대+영유아 비율이 높은것으로 보아

비슷한 커뮤니티를 원하고

쾌적한 환경을 좋아하기 때문에

택지지구로 구성된 곳을 좋아하겠다

그 사람들은 어떤것을 더 좋아할까 ?

[인구 - 구성비 / 소득]

☆☆지역에 거주하는 사람들은 고소득자들이 많고

프라이빗한 커뮤니티를 좋아하기 때문에

공원뷰, 한강뷰에 프리미엄이 있다

[입지 - 교통]

☆☆지역 거주민들은

여의도 출퇴근이 더 많기때문에

2호선보다는 5호선 근처에

거주하는 것을 더 좋아한다

② 그래서.. 시세는?

위에서 파악한 내용을 가격으로 연결합니다

거주민의 선호도가 가격에 영향을 주는가 ?

[입지 - 교통]

교통을 살펴보니

강남까지 30분 도심까지 20분으로

강남과 도심권 근무자들의 배후수요가 되겠다

→ 그래서, 역세권의 가격이 더 높은가?

[입지 - 학군]

23년 서울대학교 보냈던 고등학교가 2개,

학업성취도 85%이상 중학교가 10개,

입시 학원가가 잘 발달되어 주변 지역에서도

학군의 이유로 수요를 끌어모을 지역

이곳에 거주하고 싶어한다

30평대의 3인이상 가족의 수요가 탄탄하겠다

→ 그래서, 30평대의 전세 수요가 많은지?

어떤 단지가 가격흐름이 좋은지?

[인구 - 구성비]

30대+영유아 비율이 높은것으로 보아

비슷한 커뮤니티를 원하고

쾌적한 환경을 좋아하기 때문에

택지지구로 구성된 곳을 좋아하겠다

→ 나홀로 신축 vs 택지지구의 준신축 가격흐름?

[인구 - 구성비 / 소득]

☆☆지역에 거주하는 사람들은 고소득자들이 많고

프라이빗한 커뮤니티를 좋아하기 때문에

공원뷰, 한강뷰에 프리미엄이 있다

→ 한강뷰, 공원뷰 매매 가격이 더 높게 형성되는가?

→전세 가격도 차이가 있는가?

[입지 - 교통]

☆☆지역 거주민들은

여의도 출퇴근이 더 많기때문에

2호선보다는 5호선 근처에

거주하는 것을 더 좋아한다

→ 2호선보다 5호선쪽 단지 가격이 더 높은가?

→ 전세 구하는 분들이 5호선쪽을 먼저 구하는가?

③ 리스크

지금 투자해도 괜찮은지 파악합니다

감당가능한 수준의 리스크일까 ?

[인구이동 / 영향도시 공급]

인구이동을 살펴보니 ㅁㅁ지역으로 전출이 많다

과거 ㅁㅁ지역의 공급이 많았을 때

단지들 전세 하락률 평균이 -20%이고

앞으로 ㅁㅁ지역에 2000 세대의 규모가 있을때

-20%까지 하락할 수 있겠다

[공급 캘린더 / 매물증감]

24년 3월에 투자한다면?

최근 전세가 줄어드는 추세이고

☆☆지역내 공급을 살펴보면

주요 공급은 8월 입주이기때문에

당장 투자시 전세 맞추는 것은 가능해 보인다

26년 3~5월에 전세 재계약은?

해당 시기 영향 도시인 ㅁㅁ지역에

메인 공급이 있어 영향을 줄 수 있다.

전세 계약시 3년 계약을 진행하던지

26년 하반기에 전세를 맞출 수 있는

전세 안고 있는 매물을 매수할 수 있도록 해야한다

+ tip

저는 페이지별 목적을 생각하기위해

왼쪽 하단에 생각해야하는 질문들을 정리해두고

임장보고서를 작성하고 있습니다

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위 내용을 정리하면,

생각 작성하기

3가지만 질문해보세요

① 거주민의 선호도는 무엇이지?

② 그래서 가격에 영향을 주는가?

③ 리스크는 내가 감당 가능할까?

임장보고서에 생각쓰기,

결국 가치와 가격에 연결하기 위한 것이

본질입니다

임보 작성하는 것은 지금도 어렵지만

너무 중요하기 때문에

계속 디벨롭 해나가면서 작성하고 있습니다

이번달 임보 작성도

응원하겠습니다

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀