열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 36기 무니짱]

<4-1>

◎깨

-현재 투자금이 줄었다는 것만으로 투자 판단하는 것이 아닌 지역 내 특이사항 유무, 영향이 없을 지까지 확인필요 (공급확인 등)

→ 투자금, 전세가율이이 적다는 이유만으로 투자하면 나중에 리스크 존재(매매가하락, 전세가 하락 등)

-지역 평균 분위기로 (매매가,전세가,전세가율 평균 등 전체분위기는 살펴도) 리스크를 가늠하지 말고 단지별 상황 체크 (평균일뿐 단지개별성도 다 다르기에)

-전세가=실수요가치 반영

-투자할때 전세가율 높은 경우 : 투자금↓, 소액투자, 전세금 상승분 회수 기회

◎적

-신축, 전세 84배제하지 말고 투자 대상으로 포함시켜 지켜볼 것

<4-2~3>

◎깨

1. 계약 후 잔금전까지 앞마당 넓히기 보다는 전세가격 욕심부리지 않고 적정한가격에 전세 빨리 빼는 것에 집중하기

◎적

1. 등기부등본 반드시확인해야할 5가지

1.소유자 2.가압류,가처분,가등기 3.근저당권 4.열람일시 (3번발급) 5. 페이지

1. 매매계약서 거래금액, 계약금, 중도금유무, 잔금, 잔금일자 실제 일치여부 반드시 꼼꼼히 다시확인 후 도장찍기
2. 전세만기일은 반드시 은행영업일로 지정(은행 업무처리 필요)
3. 나중에 근질권설정통지서 오면 계약서에 같이 보관 및 계약서에 반환주의 문구 기재
4. 임차인핸드폰번호 저장시 전세금반환주의 적기

<4-4>

◎깨

1. 계약후 전세 셋팅을 생각했는데, 계약전 단지내비교 → 생활권 내 비교 → 공급물량 점검을 통해 적정 전세가가 얼마인지 확인. 투자해도 괜찮겠다 싶으면 투자금 얼마들겠다 생각하고 투자하는거구나.

◎적

ㅇ적정 전세가 설정하는법 3단계 (그대로 따라해서 적용하기!) 1)단지 : 단지 내 전세가 비교

2)생활권 : 생활권 내 전세가 비교

3)공급 : 영향권 내 공급 물량 점검

1. 지방 소액투자 시 전세보증보험 같이가능한 전세가인지 확인!

-1)KB/매매/일반 2)90% 3)승인시점

-KB부동산 매매가시세 일반평균가 90%내로 승인시점에 그 금액이 맞아야 가입가능함

<4-5>

◎깨

1. 투자할때 당장 투자금 적게 든다고 사면 안되는 이유 : 과거 그래프로 전세하락률 정도 확인하여 나중에 역전세날 수도 있겠구나. 2년뒤 공급 확인하여 공급많으면 역전세위험. 임대만료일에 따라 감당해야하는 리스크가 달라짐(역전세나면 투자금 회수지연, 재투자 기회상실)
2. 주변 공급물량, 수요파악해서 리스크여부 ‘대응’까지 된다면 투자결정! 대응안되면 투자 X
3. 부동산 시장과 투자자 개인상황에 따라 선택할 수 있는 임차인이 달라질 수 있음
4. 기존 임차인이 있는 물건을 선택하는 경우 현재 전세시세와 비교, 계약당시 대응을 달리해야함 (매수여부 고민, 새로운 계약서 작성 등)

◎적

1. 전세낀물건 주의사항

-임대만기 시점 영향권 내 공급물량이 있을 경우 : 갱신연장보다 계약서신규작성요청(새로운 계약 진행)

→계약갱신청구권 써버리고 3개월뒤 계약해지리스크 존재하기 때문에

-현재 전세시세보다 낮은가격이라면 계약갱신시 투자금 회수지연우려 : 매수전 부동산과 계약조겁 협의해서 매매계약 동시 새로운 임대계약시도(전세금 더 높게)

-매매계약시 임대조건이 기록되어있는 전세계약서 반드시 확인(잔금일 원본 교부받아 보관)

-질권설정여부 확인 : 기존 매도인, 기존임차인 묻기. 질권설정통지서 원본 받기.

1. 계약갱신할거면 반드시 계약갱신요구 청구권 사용한 임대차 재계약서 작성! 묵시적 갱신하면 4년살았어도 +2년 계약갱신요구청구권 사용할 수 있음

<4-6>

◎깨

1. 가격협상, 상황활용 모두 시도해볼 수 있는 투자자에게 유리한시기
2. 내입에서 말 안나오면 알아서 해주는거 아무것도 없다.
3. 행동하지않으면 아무일도 일어나지않는다.
4. 쌀 때 싸게 사는것, 싸게 사는 것이 부동산 하락장에서도 충분히 버틸 수 있는 체력
5. 결정 순서 : 가치>가격>전세가율

◎적

1. 세낀물건 : 만기일 전후 3개월 공급물량확인. 매수시점에서 2년 뒤 재계약할때 쯤 공급물량확인. 리스크여부 확인 후 안전하다면 투자
2. 1등 단지 뽑은 후 투자전에 전세가 설정 3단계, 임대기간 설정 3가지, 협상시고려해야할 2가지 4-6파트 펴놓고 그대로 적용해보기!