열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 35기 66조 앗스카]

4강 실전 현장에서 무조건 알아야 하는 전세 A to Z

아직 매수도 시작하지 않은 시점에서 전세는 먼 이야기 같지만

부동산 투자에 있어서 매수후 전세임대까지가 투자의 완성이므로

따로 생각할 수 없다. 일어날 수 있는 여러 경우를 미리 알아두고

대응해야 안전한 투자를 할 수 있다.

PART1. 2024년 상반기 현재 전세시장 상황

최근 6개월간 서울, 대전, 경기, 세종시의 전세 상승률이 높고

공급물량이 많았던 경북, 대구는 전세하락률이 높았다.

서울 4,5급지 지역 상당수가 전세가율 60%를 돌파했고

신축, 실수요 가치가 높은 역세권 구축을 중심으로

전세 상승폭이 높다. 신축과 전용84㎡도 가격이 높다고

배제하지 말고 투자대상으로 포함시켜서 지켜봐야 한다.

PART2. 전세 세팅을 위하여 알아야 할 필수사항

✅ 전세세팅 유형과 프로세스

투자자에게 가장 유리한 전세 셋팅은 매매계약 전에 전세계약이

체결되어 매매 잔금을 전세 잔금으로 하는 것이다.

그러나 모든 투자가 원하는 시점에 전세금을 레버리지하여 투자할 수 없다.

전세 계약했지만 매매 잔금 후에 전세 잔금을 받는 경우나

매매 잔금 때까지 전세입자가 안 구해지는 경우에는

대출을 받아서 매매 잔금을 치뤄야 하므로 이자비용이 발생한다.

매매계약 후 매도자가 전세입자로 사는 경우나 매매 계약후

기존 임차인이 계속해서 전세로 사는 특수한 경우도 있다.

내가 투자한 물건이 어떻게 전세를 맞춰야 하는 물건인지

알아야 필요한 조건을 미리 협의하여 투자 리스트를 줄일 수 있다.

✅ 단계별 주의사항

1. 매수결정 (권리상 하자체크, 등기부등본)

2. 매매계약(온전한 소유권, 매매계약서)

3. 임대계약(원상회복 반환, 임대차 계약서)

등기부등본은 권리침해가 있다면 과감히 포기하고

매매계약에는 특약으로 계약시 생길 수 있는 문제를 대비한다.

불리한 내용은 없는지, 서로 동의했는지 확인하고

해석에 이견이 없도록 구체적이고 명확하게 기재해야 한다.

계약은 당사자간 이사합치에 의한 "법률행위"이므로

계약서 작성 직전까지 여러차례 꼼꼼한 확인이 필요하다.

PART3. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

1. 전세가격 설정 : 단지 내 비교, 생활권 내 비교, 공급물량 점검

2. 임대기간 설정 : 공급, 수요, 포트폴리오(재계약 시기 분산)

3. 임차인에 대한 대응전략 : 기존 임차인이 있는 경우, 법인

적정 전세가를 알면 감당할 수 있는 투자를 선택하고

매수 후에는 빠르고 안전하게 투자를 완성할 수 있다.

임대만료일은 투자자 본인이 조절할 수 있는 영역이므로

잘 따져서 유리한 쪽으로 계약한다.

부동산 시장과 투자자 개인 상황에 따라 선택할 수 있는

임차인이 달라질 수 있다. 선택지마다 기회비용을 계산하여

시기에 가장 적합한 선택을 해야한다.

PART4. 사는 즉시 수익률 올리는 협상법 & 임대리스크 줄이는 법

✅ 사는 즉시 수익률 올리는 협상법

저평가된 물건을 찾는 것도 중요하지만

매도자의 상황과 시장분위기를 파악하여

협상을 통해 싸게 매수한다면 수익을 높이고

위험을 줄이는 안전한 투자가 가능하다.

✅ 임대리스크를 줄이는 법

입주 물량 등 임대에 영향을 미치는 요소를

면밀히 파악하여 시기에 적합한 물건을 선택한다.

임대 최고가를 고집하다가 공실이 날 수 있으므로

욕심을 낮추고 시기별, 지역별 분산투자로

역전세 리스크를 방어해야한다.

안좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 골라내는

안목이 생기므로 다 가봐야한다.

무엇보다 살 때 싸게 사는 게 중요하다.

싸게 사야 임대 최고가도 고집하지 않게되고

하락장을 맞이하거나 역전세가 난다해도

버틸 수 있는 원동력이 되기 때문이다.

[느낀 점과 적용할 점]

부동산 투자시 투자자금이 충분하지 않은 상황에서

전세세팅은 아주 중요하다. 전세를 제때 맞추지 못하면

매매 잔금을 치루거나, 전세 보증금 반환시 문제가 발생하는데

그래서 대출 가능 금액에 따라 감당할 수 있는 리스크 내에서

투자를 하라고 하는 것이다.

1주차에는 내게 맞는 투자지역을 선정하는 법을 배우고

2주차에는 비교평가 & 실전투자 프로세스를 배우고

3주차에는 현재 시장 상황과 투자전략을 배우고

4주차에는 매수후 전세세팅하는 방법에 대해 배웠다.

부동산 투자의 모든 과정을 배웠으니 이제 투자지역을 선정해서

임장다니며 아는 지역을 늘려나가고 임장보고서를 통해

단지별, 지역별 비교평가로 1호기 투자를 위해 매진해야겠다.