열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 [열중 35기 독서 35해 8리 등기 7조 동키]

열반스쿨 중급반을 수강한지 한달이라는 시간이 지났다는게 완강을 한것을 양파링님의 강의를 들으면서 이렇게 유익한 강의를 들었구나 하는 느낌이 듭니다.

방랑미쉘님의 강의를 통해 배운 내게맞는 투자지역선정하는 법을 듣고 지방투자를 해야함을 느꼈고

유진아빠님의 강의를 통해 임장하는 방법을 다시 배우는 소중한 기회가 되었습니다.

너바나님의 강의는 현재 시장에 대한 냉철한 분석을 통해서 투자전략에 대해 생각해 보는 시간이었습니다.

이번 양파링님의 강의를 듣는 약6시간이라는 시간동안 제가 실제로 매수, 임대까지 간접적으로 경험할 수있는 뜻깊은 시간이었습니다.

양파링님의 오프닝 멘트처럼 지금은 내가 투자를 할 수있을까에만 집중하여 임장지 선정, 투자지 선정 등등 입지, 교통, 환경 등 이런 거에만 집중하고있었는데

사실 제일 중요한건 투자 후 어떻게 관리하고 임차인을 들이는지에 대한 것은

주변 임대업을 하는 사람이 없는 저에게는 열중 강의가 유일했습니다.

제가 공부하면서 궁금햇던 전세셋팅과 거절을 잘 못하는 내가 할수있을까 생각만 했던 협상의 기술을 배우면서

빨리 현장으로 달려나가고 싶다는 생각이 들었습니다.

배운내용을 잊기 전에 필사를 하며 후기를 적어보고자 한다.

총 3번의 케이스로 모의투자를 진행했다. 첫번째 모의투자 상황은 매매 잔금일 전 전세계약을 하고 전세 잔금으로 매매 잔금을 치루는 경우이다. 이것이 가장 이상적인 케이스인것 같다. 하지만 전세가 바로 나가지 않을수도 있고, 집을 수리할 시간이 필요한 경우도 발생하는 등 전세잔금으로 매매잔금을 치룰 수 없는 상황도 발생한다.

이럴땐 금융상품을 활용해서 매매잔금을 치룬 후 전세입자를 구하고 그 후에 전세잔금을 치루면 되는데, 이때 발생되는 금융상품 활용에 대한 비용도 고려해야한다. 이럴때는 내가 원하는 전세금에 세입자가 구해지지 않아 발생하게 되는 금융리스크 비용과 현 시장에서 경쟁력있는 전세금액과 현제 나의 부동산 전세금액의 차이 중 어떤 것이 더 적은 손실을 가져오는지도 계산해야한다. 왜냐하면 전세가 나가지 않았을때 발생되는게 단순 금융비용 뿐만아니라 공실비용도 발생하기 때문이다.

두번째 모의투자는 매도자가 전세입자로 살기를 희망하는 경우 등 특수한 경우였다. 특수한 상황에 거래에서는 매매계약후 매도자의 상황을 파악하고 그에 맞게 조절하여 잔금리스크를 줄여야한다.

양파링님의 말씀처럼 모든 투자가 최상의 시나리오에 맞춰 진행될수는 없을 것이다. 이렇게 모의 투자를 해보니 투자란 정말 쉬운게 아니구나 한번더 깨닳는 시간이었다...

나는 몇번의 전세계약 경험이 있다. 물론 세입자의 입장이었고 부동산 계약시 등기부등본을 확인해봐야한다는 부모님의 말씀에 따라 등기부등본을 확인해본 기억이있다. 그때 당시 부동산 사장님께서 '잘 살펴보세요'하시는데 정말 뭘 봐야 하는지 모르던 기억이 난다. 이번 강의를 통해 등기부등본을 해석하는 방법에 대해 배운게 정말 신의 한수였다.

표제부, 갑구, 을구... 표제부에서 기본정보를 확인할 수있다. 갑구에서는 소유권자에 대한 정보를 확인 가능하다. 특히 이때 갑구에서는 소유자의 현재 상황도 학인이 가능하다. 가압류, 가처분, 가등기 등 이러한 권리침해에 대한 내용이 있다면 그 계약은 진행하지 않는것이 좋다.

을구에서는 근저당권 등에 대한 내용을 확인할 수 있다. 저당권, 질권, 전세권 등이다. 이러한 것은 계약에 큰 문제가 되지 않는다. 특약에 이러한 법적인 채무권을 모두 해결하도록 조건을 넣는것도 좋고, 해결에 대한 영수증을 받아 보관하는것도 중요하다.

이러한 등기부 등본의 내용 뿐만아니라 열람일시가 최근인지, 페이지수가 3장(혹은 그이상, 표제부,갑구,을구가 모두 포함되었는지)인지 확인하는것도 중요하다.

내 경험을 되짚어보면 받아서 뭔가 아는척 열심히 보기는 했지만 사실 저러한것들도 모르고 보았다. 심지어 페이지 장수, 열람일시는 확인조차 해볼 생각을 안했다. 지금까지 운이 좋아서 피해를 보지 않았지만 다음 내가 부동산을 계약하는 시점에서는 이 배운내용을 제대로 활용해보고싶다.

물론 이런 내용은 임장에서도 적용시켜 볼 수 있을 것같단 생각이 든다.

두번째 챕터에서는 적정한 전세가를 설정하는 3가지 요소를 단지, 생활권, 공급으로 배웠다.

네이버부동산을 통해 내가 매매하려는 단지의 전세가를 확인, 아실을 통해 실거래가 확인

이때 모든 타입의 전세가를 확인해보는게 좋다. 내가 매매한 아파트 보다 작은 평수와 큰 평수의 사이값으로 하는 것이 적절하고, 층수도 고려하여 저층과 고층의 가격을 확인해 적정한 전세가를 설정한다.

이렇게 비교하여 설정한 전세값이 이 시장에서 경쟁력이 있는지 확인하기 위해서는 주변의 아파트 시세와 생활권도 비교해보아야 한다.

내가 매매한 아파트와 인접한 아파트의 전세가를 확인해본다. 물론 평형, 층수, 계단식인지 복도식인지를 따져본다.

그리고 주변의 아파트와 입지를 비교해본다.

내가 매매한 아파트보다 조건이 좋은 곳의 아파트의 전세가를 반영하면 한번더 전세가격이 범위가 좁아진다.

마지막으로 그 지역의 공급물량을 확인해봐야한다.

공급물량의 경우 전세가 만료되는 2년 후도 고려해야하는데, 생활권이 동일한 지역은 서로 영향을 받을 수 있기때문에 함께 공급물량을 확인해주는것이 중요하다. (예: 안양-의왕/천안-아산)

입주가 시작되면 준비기간이라해서 2~4달전 부터 전세가 빠지지 않을 가능성이 커지고

대규모 입주가 예정되어 있으면 입주기간이 끝났다 하더라도 미입주된 물량이 어느정도 남았는지 확인해볼 필요도 있다. 그리고 내가 매매한 아파트가 구축이라면 신축의 하위평형의 전세가와 경쟁력을 비교해본다.

이렇게 총 3가지를 비교하여 적정한 전세가를 설정하는 것이 추후 역전세를 맞지 않을 수 있고, 내 물건이 1등으로 빠지는 가장 효율적인 방법이다. 처음부터 큰 욕심을 내다보면 공급물량이 많은 지역의 경우 역전세를 맞을 경우, 전세가 빠지지 않은 경우 등 금융리스크를 얻을 수 있다.

그리고 지방의 소액투자시 반드시 알아야할 사항으로 전세보증보험을 강의해주셨다.

전세보증보험은 전세세입자에게 안심을 줄 수 있고, 무엇보다 내가 욕심을 내지 않고 전세가를 책정할 수있는 방법인 것같았다. 보증보험이 정해주는 그 금액정도를 최대 전세가로 책정하는 것이야 말로 리스크 대비에 적정한것같다. 전세보증보험의 키워드는 KB/매매/일반, 90% 그리고 승인시점이었다. 승인시점에 따라 보증보험액수가 달라질 수있는데 만약 계약시점의 금액보다 변동이 생기는 경우에는 임대인과 조절하여 전세가를 조절해주면 된다는 실제 팁까지 알려주셨다.

모든 강의내용에 대해 필사는 하지 못하지만 늘 양파링님의 강의는 월부회원들을 위해 진심어린 강의를 해주신다는 느낌을 받는다.

어떻게보면 나의 경험을 다수앞에서 이야기 하기란 어려운 일임에도 월부회원들이 잘 되기를 바라는 따듯한 마음으로 해주신 강의를 들은 나는 행운이 많은 사람이구나 라는 느낌까지 받게했다.

우리에게 꼭 필요하지만 어디서도 들을수 없고 배울수없는 인싸이트를 월부에서 배우는 요즘

몸이 피곤할지 모르지만 발전해가는 것 같아 행복함을 느낀다.

열반스쿨 중급반이 모두 끝이 났다. 아직 복습을 할 수 있는 시간이 남았지만

서울투자기초반을 수강을 앞둔 지금 이렇게 좋은 내용의 강의를 한번더 듣지 못하고 수강가능 시간이 끝날까 조마조마하다.

조금 더 부지런히 계획하여 열반스쿨 중급반을 위해 모든 인싸이트를 내어준 강사님들의 강의를 복습하겠다는 계획을 세워본다.