[서울 4고 싶을 땐 0ㅕ기에 투자하조 써니호부부] 서기 1주차 강의 후기

1강. 서울 투자 방향성과 서울 25개구 입지 분석 및 핵심 요소

2강. 서남권 지역분석 및 투자 우선순위

3강. 동북권 지역분석 및 투자 우선순위

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이번 자모님의 서투기 강의는 1주차 강의답게

서울투자의 방향성과 가치성장투자, 소액투자의 진정한 의미를

알려주시는 강의였습니다.

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그간 매번 머릿속에서 정리되지 않던 나의 선택의 방향들,

대충 머릿속에 맴돌던 나의 투자의 모습들이

아주 명확하게 정리되는 강의였습니다.

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서울 투자를 목표로 하고 있는 올해,

정말 필요한 강의가 아니였나 싶습니다.

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가치 성장 투자와 소액투자의 진정한 의미

가치 성장 투자와 소액투자는 투자금의 크기로 판단하는 것이 아니다.

단치 가치과 투자금을 매칭하여 그 단지의 알맞은 방향성을 정해주는 것이다.

가치성장투자로 의미가 있는 단지인지, 소액투자로 의미가 있는 단지인지.

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○ 가치 성장 투자

선호도가 높아, 전세금이 꾸준히 상승하며 수익금의 큰 자산을 취득하는 것 - 팔지 않을 자산

1. 단, 이런 단지는 투자금이 적은 시기가 언제 올지도 모르며, 타이밍을 잡기도 쉽지 않기 때문에
2. 투자금이 좀 들더라도 쌀 때 사놓는 것이 의미가 있는 단지
3. 또한, 전세가가 오르면서 투자금을 회수할 수 있기도 하다.
4. 입지 좋은 신축 & 입지 좋은 구축

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○ 소액 투자

선호도가 좀 덜하기 때문에, 소액으로 투자해서 수익률을 높일 수 있는 자산을 사는 것 - 매도하고 갈아탈 자산

1. 기회가 오래 남아있기 때문에
2. 소액으로 투자해야 의미가 있는 단지
3. 입지 덜 좋은 신축 & 입지 덜 좋은 구축

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투자금을 쪼갤까? 말까?

매번 고민하던 문제.

하지만 이번에 명확해졌다,

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바로​ "손에 잡히는 단지를 가지고 이야기 해야한다"​는 것

항상 투자금과 + 단지가치를 매칭해서 사고하는 연습을 해야 한다.

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ex.1억으로 이 단지를 하기보단 내 투자금 2.5억을 다 써서라도 이 단지를 투자한다.

10억으로 이 단지에 다 넣기보단 7억으로 이정도 단지에 넣고, 3억은 다른 서울 투자를 한다.

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투자 이후에 벌어질 일

서울 '가치성장투자'라는 단어만으로도

금방 떼부자가 될 것만 같은 기대감에 부풀어있는 우리에게

자모님은 현실을 알려주심으로써, 더 올바른 투자 마인드를 장착할 수 있게 도와주셨다.

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그것은 "바로 오르지 않을 수 있다."는 것.

대치아이파크 같이 좋은 아파트도 4년간 전혀 오르지 않았고, 7년동안 2.4억 상승했다,

1. 전세가 상승장 : 매매가는 오르지 않지만, 알토란 처럼 돈이 통장에 차곡 차곡 쌓인다 → 재투자 or keep
2. 1차 상승장 : 대부분 7년간 안오르다가 1차 상승하면 팔게된다.

(이 때도 서울이 비싸다는 말이 많았다. 이때도 안팔고 보유! 가치성장는 팔지 않을 자산을 사는 거니까. 파는 이유는 단 1개, 더 좋은 곳으로 가려고)

1. 폭등장 : 이 이전의 시기를 견디면 이런 폭등장이 오는 것. 여러분 돈에 돈이 폭발적으로 쌓이는 시기!

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서울이니까 다 오르지 않을까?

서울이니까...

지방투자처럼 미친듯이 비교평가 하지 않아도, 다 가치가 있으니 오르지 않을까?

하는 안일한 생각을 또 어찌 아시고 그것이 아니다! 라고 말해주셨다.

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같은 서울이여도, 내 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 단지에 해야하는 이유

1. 수익금의 크기가 달라짐
2. 투자금 회수(전세가 상승)을 할 수 있는 단지에 투자해야 함.

(수요가 많은 단지, 급지보단 선호도, 재건축&재개발로 인한 호재로 전세가 낮고 가격 비싼것 X)

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자모님의 투자 결정 과정

① 싸?

1. 일단 싸야 한다. 아무리 좋은 단지여도, 매매가가 올라가서 안내려오는 것은 제끼세요. (하락장이라고 계속 하락하는 단지만 있는게 아니다.)
2. "23년 초 가격이랑 얼마나 차이가 나냐"의 관점 - 소폭 상승한 것은 현장 네고 가능. 거의 전고점까지 올라간 것은 비싸구나. 하고 제외.
3. 전고점 대비 -15% 이하로 떨어진건 보지 않는다.
4. 일반인들은 오를 것 같으면 산다. 투자자들은 싸면 산다.

② 내 투자금으로 감당돼?

③ 내가 할 수 있는 것 중 가장 좋은거야?

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어떤 아파트를 투자해야 할까?

단지 선호도 + 가격

▶ 지역안에서 1) 연식이 좋거나 2) 살기가 좋은 환경이면서 3) 가격이 싼 곳.

▶ 역세권, 신축, 상급지, 환경 물고기가 많을 수록 가치가 높다. 이 중 단 한가지만을 보고, 사람들이 좋아하지 않는 단지를 선택하면 안됨.

▶ 지금 시장에서 사람들이 좋아하지 않은 단지를 선택하면 안된다. (투자 범위 정하기)

▶ 연식이 좋으면서 사람들이 좋아하는 것 위주로 전세가가 오르고 있음.

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ex. 신축이여도 비싼 곳보다는, 구축이지만 선호도가 높고 싼 것을 선택.

ex. 역세권이지만 거주 환경이 별로인데 호재때문에 비싼 곳 보다는, 비역세권이여도 거주 선호가 높고 싼 단지를 선택

ex. 같은 신축이고 가격이 비슷하면 거주환경이 더 좋은 곳을 선택.

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지켜볼 곳 - 뉴타운

땅의 가치는 높은데(강남과 가까운데) 환경이 별로였던 곳이 재개발 되는 곳

지금은 별로여서 저평가를 받는 곳

(ex.동작구 흑석동, 동개문구 이문 휘경)

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강남과 멀지만 신축아파트들이 몰려 있어서 사람들의 수요를 끌어드릴 수 있는 곳

(ex. 장위,수색 뉴타운)

이런곳은 시간이 지나면 땅의 가치로 승부를 보겠지만 신축+규모의 힘으로 선호도를 구성할 수 있음.

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<BM>

1. 투자 판단을 할 때, 단지 가치 + 투자금을 매칭해서 가치성장vs소액투자 상자에 구분해서 담는 연습하기

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2. 지금 5분위 시세표(비교평가 도구)외에도 투자금별 리스트업을 꾸준히 해야겠다(실제 투자 구슬)

1. 투자 범위 설정 → 가치(땅/연식)가 좋은 단지부터 리스트업 → 전고점 대비 -15 ~ -25% 이상, 전세가율 50~60% 이상 → 이 중 같은 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 곳은? → 잔금 감당 여부 or 잔금 안쳐도 되는 물건
2. 전세가가 월에 1천씩 올라가니, 계속 후보 단지 트래킹하기(전세가가 어디부터 오르는지 보기)
3. 협상 여부 고려해서 좋은 단지부터 전임&매임

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3. 마통으로 투자하지 말기 (다음투자+이자 고려해야 함)

"가치 성장 투자를 하더라도, 투자금을 묻어두고 가격이 오를 때까지 내 생활을 평안하게 해 나갈 수 있어야 해요."

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4. 지금 시장은 투자를 단기간에 여러개 하는 시장은 아니고, 더 좋은걸 해야하는 시기

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5. 결과물1. 이번 서투기의 결과물 : 임장보고서 + 투자 후보 단지 10개

결과물2. 6월에 서울 투자 매물코칭 받기 목표

"결정하는 시점을 정해 놓아야 투자가 공부로 끝나지 않아요."

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마지막으로, 자모님께서 후기에 한번 써보하고 하셨던... 나의 투자 이유!

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나의 투자 이유

1) 내가 하고 싶은 일을 하며 돈을 벌 수 있는 "내가 내 인생의 주인공"일 수 있는 삶.

2) 부모님 비즈니스석 태워드리고, 가족들과 해외에서 1달 살기 할 수 있는 삶.

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