1강. 서울 투자 방향성과 서울 25개구 입지 분석 및 핵심 요소
2강. 서남권 지역분석 및 투자 우선순위
3강. 동북권 지역분석 및 투자 우선순위
이번 자모님의 서투기 강의는 1주차 강의답게
서울투자의 방향성과 가치성장투자, 소액투자의 진정한 의미를
알려주시는 강의였습니다.
그간 매번 머릿속에서 정리되지 않던 나의 선택의 방향들,
대충 머릿속에 맴돌던 나의 투자의 모습들이
아주 명확하게 정리되는 강의였습니다.
서울 투자를 목표로 하고 있는 올해,
정말 필요한 강의가 아니였나 싶습니다.
가치 성장 투자와 소액투자의 진정한 의미
가치 성장 투자와 소액투자는 투자금의 크기로 판단하는 것이 아니다.
단치 가치과 투자금을 매칭하여 그 단지의 알맞은 방향성을 정해주는 것이다.
가치성장투자로 의미가 있는 단지인지, 소액투자로 의미가 있는 단지인지.
○ 가치 성장 투자
선호도가 높아, 전세금이 꾸준히 상승하며 수익금의 큰 자산을 취득하는 것 - 팔지 않을 자산
- 단, 이런 단지는 투자금이 적은 시기가 언제 올지도 모르며, 타이밍을 잡기도 쉽지 않기 때문에
- 투자금이 좀 들더라도 쌀 때 사놓는 것이 의미가 있는 단지
- 또한, 전세가가 오르면서 투자금을 회수할 수 있기도 하다.
- 입지 좋은 신축 & 입지 좋은 구축
○ 소액 투자
선호도가 좀 덜하기 때문에, 소액으로 투자해서 수익률을 높일 수 있는 자산을 사는 것 - 매도하고 갈아탈 자산
- 기회가 오래 남아있기 때문에
- 소액으로 투자해야 의미가 있는 단지
- 입지 덜 좋은 신축 & 입지 덜 좋은 구축
투자금을 쪼갤까? 말까?
매번 고민하던 문제.
하지만 이번에 명확해졌다,
바로 "손에 잡히는 단지를 가지고 이야기 해야한다"는 것
항상 투자금과 + 단지가치를 매칭해서 사고하는 연습을 해야 한다.
ex.1억으로 이 단지를 하기보단 내 투자금 2.5억을 다 써서라도 이 단지를 투자한다.
10억으로 이 단지에 다 넣기보단 7억으로 이정도 단지에 넣고, 3억은 다른 서울 투자를 한다.
투자 이후에 벌어질 일
서울 '가치성장투자'라는 단어만으로도
금방 떼부자가 될 것만 같은 기대감에 부풀어있는 우리에게
자모님은 현실을 알려주심으로써, 더 올바른 투자 마인드를 장착할 수 있게 도와주셨다.
그것은 "바로 오르지 않을 수 있다."는 것.
대치아이파크 같이 좋은 아파트도 4년간 전혀 오르지 않았고, 7년동안 2.4억 상승했다,
- 전세가 상승장 : 매매가는 오르지 않지만, 알토란 처럼 돈이 통장에 차곡 차곡 쌓인다 → 재투자 or keep
- 1차 상승장 : 대부분 7년간 안오르다가 1차 상승하면 팔게된다.
(이 때도 서울이 비싸다는 말이 많았다. 이때도 안팔고 보유! 가치성장는 팔지 않을 자산을 사는 거니까. 파는 이유는 단 1개, 더 좋은 곳으로 가려고)
- 폭등장 : 이 이전의 시기를 견디면 이런 폭등장이 오는 것. 여러분 돈에 돈이 폭발적으로 쌓이는 시기!
서울이니까 다 오르지 않을까?
서울이니까...
지방투자처럼 미친듯이 비교평가 하지 않아도, 다 가치가 있으니 오르지 않을까?
하는 안일한 생각을 또 어찌 아시고 그것이 아니다! 라고 말해주셨다.
같은 서울이여도, 내 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 단지에 해야하는 이유
- 수익금의 크기가 달라짐
- 투자금 회수(전세가 상승)을 할 수 있는 단지에 투자해야 함.
(수요가 많은 단지, 급지보단 선호도, 재건축&재개발로 인한 호재로 전세가 낮고 가격 비싼것 X)
자모님의 투자 결정 과정
① 싸?
- 일단 싸야 한다. 아무리 좋은 단지여도, 매매가가 올라가서 안내려오는 것은 제끼세요. (하락장이라고 계속 하락하는 단지만 있는게 아니다.)
- "23년 초 가격이랑 얼마나 차이가 나냐"의 관점 - 소폭 상승한 것은 현장 네고 가능. 거의 전고점까지 올라간 것은 비싸구나. 하고 제외.
- 전고점 대비 -15% 이하로 떨어진건 보지 않는다.
- 일반인들은 오를 것 같으면 산다. 투자자들은 싸면 산다.
② 내 투자금으로 감당돼?
③ 내가 할 수 있는 것 중 가장 좋은거야?
어떤 아파트를 투자해야 할까?
단지 선호도 + 가격
▶ 지역안에서 1) 연식이 좋거나 2) 살기가 좋은 환경이면서 3) 가격이 싼 곳.
▶ 역세권, 신축, 상급지, 환경 물고기가 많을 수록 가치가 높다. 이 중 단 한가지만을 보고, 사람들이 좋아하지 않는 단지를 선택하면 안됨.
▶ 지금 시장에서 사람들이 좋아하지 않은 단지를 선택하면 안된다. (투자 범위 정하기)
▶ 연식이 좋으면서 사람들이 좋아하는 것 위주로 전세가가 오르고 있음.
ex. 신축이여도 비싼 곳보다는, 구축이지만 선호도가 높고 싼 것을 선택.
ex. 역세권이지만 거주 환경이 별로인데 호재때문에 비싼 곳 보다는, 비역세권이여도 거주 선호가 높고 싼 단지를 선택
ex. 같은 신축이고 가격이 비슷하면 거주환경이 더 좋은 곳을 선택.
지켜볼 곳 - 뉴타운
땅의 가치는 높은데(강남과 가까운데) 환경이 별로였던 곳이 재개발 되는 곳
지금은 별로여서 저평가를 받는 곳
(ex.동작구 흑석동, 동개문구 이문 휘경)
강남과 멀지만 신축아파트들이 몰려 있어서 사람들의 수요를 끌어드릴 수 있는 곳
(ex. 장위,수색 뉴타운)
이런곳은 시간이 지나면 땅의 가치로 승부를 보겠지만 신축+규모의 힘으로 선호도를 구성할 수 있음.
<BM>
- 투자 판단을 할 때, 단지 가치 + 투자금을 매칭해서 가치성장vs소액투자 상자에 구분해서 담는 연습하기
2. 지금 5분위 시세표(비교평가 도구)외에도 투자금별 리스트업을 꾸준히 해야겠다(실제 투자 구슬)
- 투자 범위 설정 → 가치(땅/연식)가 좋은 단지부터 리스트업 → 전고점 대비 -15 ~ -25% 이상, 전세가율 50~60% 이상 → 이 중 같은 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 곳은? → 잔금 감당 여부 or 잔금 안쳐도 되는 물건
- 전세가가 월에 1천씩 올라가니, 계속 후보 단지 트래킹하기(전세가가 어디부터 오르는지 보기)
- 협상 여부 고려해서 좋은 단지부터 전임&매임
3. 마통으로 투자하지 말기 (다음투자+이자 고려해야 함)
"가치 성장 투자를 하더라도, 투자금을 묻어두고 가격이 오를 때까지 내 생활을 평안하게 해 나갈 수 있어야 해요."
4. 지금 시장은 투자를 단기간에 여러개 하는 시장은 아니고, 더 좋은걸 해야하는 시기
5. 결과물1. 이번 서투기의 결과물 : 임장보고서 + 투자 후보 단지 10개
결과물2. 6월에 서울 투자 매물코칭 받기 목표
"결정하는 시점을 정해 놓아야 투자가 공부로 끝나지 않아요."
마지막으로, 자모님께서 후기에 한번 써보하고 하셨던... 나의 투자 이유!
나의 투자 이유
1) 내가 하고 싶은 일을 하며 돈을 벌 수 있는 "내가 내 인생의 주인공"일 수 있는 삶.
2) 부모님 비즈니스석 태워드리고, 가족들과 해외에서 1달 살기 할 수 있는 삶.
