[서기 10기 88조 저월백] 서울투자 기초반 1주차 수강후기

이번 강의는 서울투자기초반의 첫번째 강의로, 서울전체권역에 대한 전반적인 설명을 해주시고, 서울 투자를 하는 입장에서 어떤 식으로 전략을 짜야 하고 어떤 식으로 투자 의사결정을 해야 하는지에 대한 노하우를 알려주시는 강의였습니다.

우선 현재는 하락장인데 지금 당장 투자한다고 하면 그것이 무슨 의미를 갖고 있는지 알려주셨는데요. 하락장의 초입이므로 매매가가 더 떨어질수는 있으나 전세가가 다시 올라와 이후에는 투자금을 회수할 수 있게 되는 시기라는 점을 말씀해주셨습니다. 지금 사는 것은 좋은 물건을 싸게 사는 구간이고, 대신 투자금이 많이 들 수는 있지만 가치성장투자라는 관점에서 좋은 가격에 잘 매수할 수만 있다면 그 물건을 계속 보유해나가면서 전세금 상승으로 인한 투자금 회수 등을 할 수 있다는 의미를 갖는다는 점을 짚어주셨습니다.

그리고 과거의 데이터를 보면서 조급할 필요가 없고, 지금 투자를 할 수 있는 사람은 가치성장투자로서 좋은 물건을 잘 구매하면 되는 것이고, 투자하기가 현재 어려운 사람이라면 그 동안 돈을 좀 더 모으면서 투자하기 좋은 시기가 왔을 때 투자를 하면 된다는 점을 말씀해주셨습니다. 이렇게 조급하게 할 필요없이 우리에겐 충분한 시간이 있으니 지금 시점부터 서울 권역에 대한 이해도를 가지고 몇개월동안 꾸준히 공부해둔다면, 나중에 기회가 왔을 때 행동할 수 있을거라는 믿음도 주셨습니다.

그리고 사람들이 살고 싶어하는 상급지의 좋은 아파트는 전세가율이 올라가면서 금방 매매가가 날라가버리기 때문에 투자하기 매우 좋은 시점 (=매매가는 상승을 안하지만 전세가는 상승을 하는) 의 기간이 매우 짧고, 하급지로 갈수록 그 기간이 길어진다는 점을 말씀해주셨습니다. 최상급지 물건은 그 기간이 짧으니 현실적으로 매일매일 트래킹하지 않는 한 그 타이밍을 잡기가 쉽지 않고 (몇개월내로 그 기회가 날라가는 경우가 많음) 대신 중하급지의 물건은 그 기간이 몇 년은 되기 때문에 우리가 투자하기에 좋은 물건들에는 그 기회가 충분히 올 것이라는 믿음을 가지면 된다고 생각하게 되었습니다.

현재 거래가 잘되고 안되는 단지들을 소개해주고 비교해주시면서, 결국 현재 거래가 잘되는 것은 그 단지의 가치에 부합한 가격의 호가를 형성했기 때문이고, 그렇지 않은 경우 거래가 거의 일어나지 않는다는 점을 말씀해주셨습니다. 구축과 신축, 그리고 사람들의 선호도가 매우 복잡하게 맞물리면서 단순히 연식, 입지, 역세권여부 만으로 판단할 수 없고, 결국 단지와 단지를 비교할 때는 다양한 시각에서의 합으로 단지들을 비교할 수 있음을 알게 되었습니다.

그리고 서울 내에서도 가치성장투자로 접근해야 하는 단지, 소액투자로만 접근해야 하는 단지를 구분해주셨기에 두 개의 투자를 다 하거나 혹은 각각의 투자만 하는 사람이어도 현재 시장에서 어떤 단지를 어떤 마음가짐으로 접근해야 하는지를 알려주셨습니다. 이 점이 상당히 인상깊었는데요. 저는 현재 서울에 2군 아파트 1채를 소유했고, 앞으로 추가적인 투자를 더 하고자 하는데, 아무래도 이후부터는 투자금이 많지 않아서 소액투자로 효율성 있는 투자를 해야겠다는 생각을 하고 있었습니다. 이런 계획하에 지방 투자를 하는 것도 방법이겠으나, 서울 내에서는 5군 내 일부 단지 등은 철저하게 소액투자로 접근하여 투자의 수익성을 극대화하고 엑싯을 하는 것이 좋은 전략이라는 사실을 알려주셔서 저의 미래 계획에 많은 도움이 되었습니다.

또 인상깊었던 것은 3주택 다주택시점에서의 취득세에 대한 접근이었는데요. 3주택자부터는 어떤 경우에도 12%라는 무시무시한 취득세를 내야 하다 보니, 대부분의 사람들이 현재 시점에서 다주택을 새로 하는 것은 많은 부담감이 있는 것이 사실인데, 결국 그 물건이 취득세만큼의 효용성과 가치를 한다면 취득세를 내더라도 투자하는 것이 맞다는 점을 알려주셨습니다. 그리고 특히, 현재 주택을 매도하고 새로 구매하는 것과 그렇지 않은 것의 비교를 해주셨는데, 양도차익이 크다면 오히려 양도소득세가 중과취득세보다 더 손해일 수 있기 때문에, 파는 것이 이득인 경우에 대해서만 팔아야 한다고 하셨습니다. 특히 이때, 새로 매수하는 것이 파는 것보다 더 좋은 가치를 가진 경우에만 매도 후 매수 선택을 해야 하는 것인데, 서울 물건이고 양도 차액이 큰 물건을 매도하게 된다면 그것은 오히려 역방향의 행동이라고 말씀해주셨습니다.