[중급 35기 60조 공단다녀] 4강 후기

24년 전세상황

매매가는 1년간 하락. 전세가는 1년간 소폭 상승함.

매매가 상승은 투자자에게 기회다.

전세가 상승을 한 단지도 있고 전세가 변동이 없는 단지도 있다.

전세가 상승이 큰 단지는 실수요 가치가 높은 단지들,

사람들이 선호하는 단지일수록 전세가 상승할 가능성이 있다.

23년만해도 역전세가 화두였고 지금도 역전세를 막아야 하는데

그래도 23년 초보다는 전세가가 소폭 상승한 분위기 인것 같다.

BM: 전세가가 먼저 상승하는 지역, 단지의 특징을 잘 정리해두자.

전세셋팅을 위해 알아야 할 필수사항

1. 매매잔금을 전세자금으로 처리
2. 매매잔금 이후에 전세입자 이사날짜 -> 잔금은 내 돈으로 치뤄야 한다.
3. 대출금과 이자, 중도상황수수료 등 비용을 계산해봐야 함.
4. 주인전세: 매도자가 전세입자로 사는 경우, 주택담보대출이 있다면 잔금시 대출상환을 꼭 확인해야함. 주택담보 대출 상환후 전세대출도 가능함.
5. 대출이 없다면 매매-전세 차익만 지급하면 된다.
6. 특약사항에 매매잔금은 전세잔금으로 대체한다라고 특약쓰기.
7. 등기부등본 확인: 갑구, 을구 모두 확인. 마지막페이지 까지 확인한다.
8. 질권설정통지서 , 채권양도 통지서: 전세금 반환을 은행에 반환해야함. 반환전 은행에 확인 필요하다.

BM: 계약서에 임차인 질권설정 정리해두기.

매매잔금을 내가 치를 때 비용 따져보기.

내 물건 1등 만들기

1. 내 단지, 생활권, 공급까지 파악한다. 포항은??
2. 전세보증 가입가능한가? KB시세 90% , 승인시점

하락장에서는 KB시세도 떨어질수있으므로 전세보증보험 가능한 금액인지 확인필요.

3.임대기간 설정: N호기 투자시 적어도 3개월이상 텀을 둔다. 리스크 대비

4.법인임차인: 전세권설정을 하는 법인임차인이 많다.

전세권설정은 3자의 재임대, 대출도 받을 수 있으므로 특약에 대출금지, 재임대 금지 조항 꼭 넣어두기.

실내금연금지, 원상회복 반환의무 사항 작성하기.

꼭 기억해야 할 3가지

1. 적정 전세가를 설정하는 3단계?
2. 임대 기간 설정시 고려해야할 3가지?
3. 협상시 고려해야할 2가지?

BM: 적정전세가를 위해 단지뿐 아니라 생활권, 특히 공급을 꼼꼼히 보자.!!

임대 기간 겹치지 않게 설정하기.

협상시 가격과 시장상황을 잘 따져보기.