#1.젊은 우리님 칼럼 필사/한 번도 잔금을 치지 않을 수 있었던 실전 노하우

젊은 우리 /단 한번도 잔금을 치지 않을 수 있었던 실전 노하우

소유와 거주를 분리하거나 내 집 마련을 하거나 투자하는 과정에서 겪을 수 있는 최악의 리스트는 바로 잔금 리스크입니다.

내가 잔금을 칠 여력이 되지 않는다면?

다주택자를 목표로 하시는 분이 처음에 1~2채는 잔금을 치면서 매수할 수 있겠지만 3~4채 이상의 집의 개수가 늘어나도 계속 그렇게 잔금 치면서 투자할 수 있을까요?

만약에 기존에 투자한 물건 중 전세가 만기가 되었는데,임차인을 구하지 못한다면?

전제 보증금을 빼야 하는데 그런 상황에서 새로운 집을 매수하며 잔금을 치를 수 있을까요?

저도 못합니다.

전세자금+매매 잔금 일명 쌍잔금

결론은 종잣돈이 부족하면 잔금을 치기 어렵거나 종잣돈이 있어서 잔금을 칠 수 있는 사람도 채수가 늘어나면 매번 잔금을 치면서 투자할 수 없듯이 잔금치는 것이 언젠가는 우리에게 리스크로 다가오게 됩니다.

잔금을 치지 않는 노력을 하는 것이 정말 중요합니다

잔금을 치는 경우는 매수할 때와 전세가 만기가 되어 보증금을 돌려줘야 할 때 입니다.

매수할 때 잔금을 안 치기 위해서는 잔금을 안 칠 수 있는 조건의 물건을 찾거나 내가 그 조건의 물건을 만들어서 사야됩니다. 이 과정에서 냉철함과 조급해하지 않는 마음이 필요합니다.

매수할 때 잔금을 안 치는 방법은 주인안고/세안고/매매와 전세를 동시에 계약하는 경우입니다.

세안고 살때는 전세만기 날짜가 언제인지를 반드시 알아야 합니다.

만기 날짜가 3개월이내로 촉박하거나 만기 날짜가 입주 폭탄인 시기와 겹치거나 계약갱신청구권을 이미 사용한 임차인이 거주중인 집을 얘기합니다.

매매/전세를 동시 계약진행은 조급하지 않는 것이 정말 중요합니다.임차인이 구해질때까지 기다렸다가 새로운 임차인이 구해지면 임차인과 손잡고 같은 날 매매와 전세 계약을 동시에 진행하는 것입니다.

여기서 포인트는 부사님께 조건만 맞으면 바로 매수한다는 확신을 드려야합니다.

그래야 부동산 사장님이 거래를 성공시키기 위해 임차인을 구하는데 적극적으로 노력하시기 때문입니다.

@그런데요 튜터님!!

만약에 임차인을 구하는데 성공하여 매도자에게 가계약금을 보냈는데, 갑자기 임차인이 계약을 하지 않겠다고 취소하면 어떻게 하나요?가계약금을 날리는 것 아닌가요?

간혹 코칭때 이런 방법을 알려드리면 이렇게 걱정을 하는 분들도 계십니다.

걱정하지 않으셔도 되는게 순서만 잘 지키시면 됩니다.

임차인에게 가계약금 받기→매도자에게 가계약금 보내기→잔금일 매매/전세 동시계약

이렇게 순서만 잘 지키신다면 만약에 임차인이 계약을 취소한다고 해도 나에게는 아무 리스크가 없습니다.그 이유는 이미 임차인에게 가계약금을 받았기 때문에 임차인이 계약을 취소하려면 가계약금을 포기해야 됩니다.그럼 나도 매수를 할 수 없기 때문에 매도자에게 준 가계약금을 포기하고 매수계약을 취소해햐겠죠? 하지만 내가 손해를 보지 않는 것은 이미 임차인에게 받은 가계약금이 있기 때문입니다.

임차인에게 가계약금 받기(500만원)→500만원-500만원=0→매도자에게 가계약금 보내기(500만원)

임차인이 계약을 포기하면서 나도 계액릏 할 수 없어 매도자에게 준 가계약금 500만원 돌려받지 못하는 손실이 발생하지만 임차인이 포기한 가계약금 500만원이 있기 때문에 실질적인 손해는 하나도 없습니다. 반대로 아래처럼,

임차인에게 가계약금 받기(500만원)→500만원-300만원=200만원→매도자애개 가계악금 보내기(300만원)

나는 임차인에게 가계약금을 500만원 받았는데 매도자에게는 300만원을 줬다면 비골 매수는 할 수 없게 되었지만 200만원이라는 꽁돈이 생겼네요

가계약금만 오고 간 상태이고 본 계약서를 쓰기 전이기 때문에 중개 수수료 또한 드리지 않아도 됩니다.말 그대로 200만원이 그냥 생긴 겁니다.(소득세법 21조에따라 소득세 22%는 납부)

여러분이 생각하는 리스크는 저 순서만 잘 지킨다면 절대 일어나지 않으니 걱정하지 않으셔도 됩니다.

@그런데요,튜터님 또 질문이 있습니다.

임차인 입장에서는 제가 아직 매수 가계약금조차 보내지 않은,집주인과는 거리가 먼 생판 남인네 어떻게 저에게 가계약금을 보낼 수가 있을까요?

너무 좋은 질문이죠.

걱정하시는 것과 반대로 생각보다 많은 분들이 부동산 사장님을 믿고 거래하시는 경우가 많습니다.그래서 중요한 것은 아직 명의가 넘어오지 않은 상태이기 때문에 새로운 임차인분에게 매매/전세 동시에 진행된다는 것을 잘 말씀드리면 충분히 진행할 수 있습니다.(부동산 사장님의 역할이 중요!!)혹시나 임차인이 불안해하는 경우가 생긴다면 그때는 현 매도자와 전세계약을 진행하고 승계하는 방법으로 진행하면 되니 여기에 수식을 입력하십시오.걱정 안하셔도 됩니다.

@전세가 만기되어 보증금을 돌려줘야 할 때 잔금 안 치는 법

위에서 매수하는 과정에서 잔금을 안치는 방법을 알았다면 이번에는 매수한 이후에 전세 만기가 되었을 때 제가 잔금을 안치를 수 있었던 방법입니다.포인트는 2가지 입니다.

1.새로운 임차인을 구할 시간응 확보할 것(시간이 길수록 좋음)

2.새로운 임차인과 현 임차인이 같은 날 이사 가도록 할 것(현 임차인 집 먼저 구하지 말고 새로운 임차인과 날짜 협의해서 이사가게할 것)

위에서 말씀드린대로 저는 처음부터 임차인을 구할 때 위 2가지 조건을 수락하시는 분만 계약을 진행합니다.

계약을 진행할 때 반드시 넣는 특약

1.임차인은 만기(만기 전 이사할 경우를 포함)4개월 전 이사 여부를 미리 통보하고 부동산 방문에 적극 협조하기로 한다.(구두로 빠르면 빠를수록 좋다고 말함)

2.만기 시 아사 갈 집을 먼저 구하지 않고 새로운 임차인과 이사 날짜를 협의 후에 같은 s날 이사 가도록 한다.

처음에는 특약을 공감하지 못하는 임차인 분도 계실 겁니다.이런 경우 저는 이렇게 임차인 분들을 설득합니다.설득할 때 포인트는 이 모든 특약은 나를 위해서가 아니라 임차인을 위해서라는 것릏 강조합니다.

Q1.이사 여부를 최소 만기 4개월 전에 알려달라는 이유는 역시 임차인을 위해서이며 빨리 새로운 임차인을 구해서 보증금을 빨리 돌려주기 위함입니다.

Q2.집을 먼저 구하지 말라는 이유는 역시 임차인을 위해서이며 혹시나 임차인이 집을 먼저 구해서 계약금을 보내버렸는데 새로운 임차인이 구해지지 않으면 계약금을 날릴수 있거나 이사를 못가서 지연이자를 낼 수도 있기 때문입니다.

Q3.집을 잘 보여달라는 의미는 역시 임차인을 위해서이면 집을 보러 오는 사람들이 시간을 정해놓고 오지 않기 때문에 현 임차인 분이 시간 날 때만 보여주신다면 그 임차인들을 놓칠 수 있으니 주말에도 최대한 시간을 내서 협조해 주신다면 빠르게 새로운 임차인을 구할 수 있기 때문입니다.

이렇게 저는 임차인 분들을 설득하여 특약을 넣고 이 조건을 수락하는 임차인만 계약을 진행합니다.그리고 지금까지 수십 번에 전세 계약을 진행하면서도 잔금을 치지 않을 수 있었습니다.

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