열반스쿨 중급반 4강 후기[열반스쿨 중급반 35기 10조 투자의기술]

PART1. 2024년 상반기 현재 전세시장 상황

전세 상승률 높은 지역 : 서울, 대전, 경기, 세종

전세 하락률 높은 지역 : 경북, 대구

서울 4, 5급지 지역 상당수가 전세가율 60%돌파

신축, 실수요 가치 높은 역세권 구축 중심으로 전세 상승폭 높음

신축, 전용 84 배제하지 말고 투자대상으로 포함시켜 지켜볼 것

대전광역시

23년 대전 입주물량 부족했던 시기

24년 중구, 동구/25년 서구, 중구/26년 유성구 물량 주의

현재 투자금 줄었다는 것만으로 투자 판단하는 것이 아닌 지역 내 특이사항 유무, 영향이 없을 지까지 확인필요

경기도 수원

23년 수원 2000년 이후 최대 물량 입주

적정수요 약 6만 세대 대비 3배 입주(팔달재개발 입주)

영통구 중심 전세가 상승(신축, 주거환경 양호한 구축)

1억 미만 수도권 소액투자 가능한 가성비 구축단지 증가

24년 현재 장안구 물량유의(입주단지+분양 예정단지)

경북 포항

24년 포항 역대급 입주물량(적정수요 2500/입주물량 1.1만)

KTX역세권 개발입주 : 84전세 1.8억~/ 59전세 1.6~

포항 내 단지별 전세가 반응정도가 다름(상승, 보합, 하락)

지역 평군 분위기로 리스크를 가늠하지 말고 단지별 상황체크

연식, 선호도에 따른 가격반영

대구광역시

지역평균 증감률은 마이너스지만

선호도 높은 생활권 매매, 전세가 상승폭 커짐

구축단지의 경우 매도 후 입주하고자 하는 매물이 많은 경우 전세물건이 적기도 함

(굳이 전세 돌리면서 가져갈 것인가라는 생각)

신축과 구축시장 온도차가 큰 상태

전세가 상승을 어떻게 봐야 할까?

전세가 상승은 투자자에게 기회

소액투자 기회, 전세금 상승분 회수 기회

전세가 상승지역, 단지 특징: 임차인의 선택지가 많은 시장으로 신축우선

지역별, 단지별 접근 필요(신, 구축의 전세가격/물량확인)

앞으로 기회가 더 좋아진다!

PART2 전세셋팅을 위해 알아야 할 필수사항

전세 셋팅 시 중요한 요소 : 전세금, 잔금날짜

1)매매 잔금일 전 전세계약이 되고 매매 잔금일에 맞춰 전세잔금을 받는 경우-BEST

2)매매 잔금일 전 전세계약이 됐지만 임차인의 이사날짜가 매매 잔금일 이후일 경우

-내돈으로 매매 잔금을 먼저 치뤄야 함

3)매매 잔금일 전에 임차인을 못 구한 경우-내 돈으로 매매 잔금을 먼저 치뤄야 함

'내 투자의 BEST, WORST를 제대로 알고 행동하지 않았을 때 치를 비용을 아는 것이 중요함'

매매계약서 주의사항 : 전세셋팅대비하여 특약기재

PART3 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

1단계 단지 : 네이버 부동산 호가 확인, 아실 최근 실거래가 확인

2단계 생활권 : 생활권 내 비교

3단계 공급 : 공급물량을 통한 최종 점검-경쟁기간 공급물량이 있는지/공급규모, 평형, 전세가격 및 개수

/다음 공급물량 규모 및 시기

<대단지 입주 시 확인>

사전점검 기간 : 사람들이 본격적으로 움직이기 시작(임차인, 임대인 모두)

입주지정 기간 : 입주기간 전/후 3개월은 입주물량 영향권

<소액 투자 시 반드시 알아야 할 사항>

반드시 확인해야 할 것: 전세보증보험 가입 가능한 전세인지?

기억 할 키워드 : KB, 매매, 일반/90%/승인시점

매수 이후 전세 셋팅에 따라 총투자금이 달라짐

투자금은 수익률과 다음 투자시기를 결정

임대만료일에 따라 감당해야 하는 리스크가 달라짐: 투자금 회수지연, 재투자 기회상실

<임대기간 설정>

1. 공급 : 가격이 싸지만, 리스크가 큰 지역 - 더 싼 물건보다는 리스크 줄이는 물건

재계약 예상시기 입주물량 체크

물량 규모, 시기, 상세위치 등으로 영향력 가늠(도시규모에 따른 범위고려)

2.수요 : 본인이 투자하는 지역, 단지, 평형의 특징을 아는 것이 중요

3.포트폴리오 : 임대기간 3개월 단위로 벌여두라.

임대만료일은 투자자 본인이 조절할 수 있는 영역

PART4. 사는 즉시 수익률 올리는 협상법&임대리스크 줄이는 법

'싸게 사는 것'의 의미: 수익을 높이고 위험을 줄이는 안전한 투자 가능

가격협상할 수 있는 집: 임차인 이사예정, 세낀 물건, 분양아파트 입주 준비, 비과세 혜택

임대리스크 줄이는 법 : 시기별, 지역별 분산 투자로 역전세 리스크 방어

무조건 싸게만 사면 되는 줄 알았는데 전세 셋팅까지 해야 완벽하게 투자하는 걸 깨달았어요.

집을 매수하기 전에 배운대로 꼼꼼히 따져 구입해야겠어요.